지하철 역세권에서의 입지성 요인과 지가에 관한 연구 : 지하철 2호선 강남,역삼,선릉역과 7호선 논현,학동,강남구청역 중심으로 = (A) Study on the Association between Location factor and Land Price in the Vicinity of Station

국문 초록 (Abstract)

일반적으로 도시화의 진행은 접근성이 유리한 방향으로 전개된다. 따라서 접근도는 지가의 중요한 결정 요인이 된다. 도시에서는 그 위치에 중대한 영향을 미치는 것이 교통이다. 토지의 지가에 영향을 미치는 요인으로는 접근성, 경제적, 물리적 요인 등 여러 가지 요소들을 꼽을 수 있다. 본 연구에서는 여러 가지 요인 중에서 지가의 분포에 역세권이라는 요소가 실제적으로 가격과 어떠한 상관관계를 가지는지 밝혀 공시지가 산정에 대한 방향점을 제시하는데 있다. 즉 많은 요소들이 지가에 영향을 주게 되는데 그러한 요인과 지가의 관계를 살펴보고 그 중에서도 거리가 지가에 미치는 영향을 파악하여 상관관계의 유무와 그 정도를 분석하여 공시지가 산정에 참고가 되고자 한다.
지하철은 현대의 복잡한 도시에서 가장 신속하고 대중적인 교통수단이 되었다. 서울시를 비롯한 수도권에도 현재 8개의 노선과 국철로 약 40%의 수송분담률을 차지하면서 가장 중요한 기반시설 중의 하나이다. 서울 외에 부산, 대구, 인천에 지하철이 개통이 되었고, 대전, 광주 등도 건설이 이루어지는 등 그 규모가 점점 증가하고 있고 수송분담률 또한 더욱 커질 전망이다. 이러한 지하철은 노선이 개통되고 복잡하게 발전함에 따라 도시공간구조에 영향을 미치게 되는데, 특히 주변지역의 상권, 지가, 주택가격 등에 영향을 줄 수 있다. 지하철 건설로 경제적, 공간 구조적 변화가 많이 일어나게 되는데 기존의 공시지가는 이러한 역세권에 대한 고려가 부족하다.
본 연구는 토지이용 용도권별, 거리권별, 토지의 물리적 형태별로 지가 분포를 살피고 역세권 개발에 따른 정부의 세원 확보와 적정한 공시지가 형성에 필요한 자료 제공에 연구 목적을 두고 있다. 이러한 목적을 달성하기 위하여 사용될 자료는 표준지의 공시지가와 개별 공시지가로 강남에 위치한 2호선의 강남역, 역삼역, 선릉역과 7호선의 논현역, 학동역, 강남구청역을 선정하였다. 분석을 실시한 결과 지가에 상관성을 가지고 있는 요인은 용도 지역과 도로 크기가 지가와 높은 상관성을 가지고 있고 형상 요인은 크게 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다.
또한 역세권이라 함은 일반적으로 거리에 따라 그 권역을 나누게 됨을 고려하여 그러한 거리가 지가와의 상관관계를 알아보고 그 정도를 알아보고자 회귀분석을 실시하였다. 도로조건과 용도지역이 지가와 상관관계가 높다고 분석되었으므로 도로조건과 용도지역을 같이 한 후 회귀 분석을 실시한 결과 상업지역이 많은 2호선 라인에서는 대로와 중로에 접한 필지들이 다수를 차지했는데 그다지 높은 상관관계를 보이지 않았다. 즉 거리가 줄어들수록 가격을 상승시키지는 않는다. 그러나 7호선 라인의 대상지는 주로 소로와 세로를 가진 필지로서 거리와의 상관성이 있다. 즉 거리가 멀어질수록 가격이 떨어지게 된다. 상관성을 나타내기는 하나 공시지가나 개별지가 가격 결정에 있어 거리의 요소가 큰 영향을 나타내지는 못한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Subways are major transportation facilities functioning as one of the most popular and essential systems in modern, complex cities. At present, the Seoul subway system has 8 lines, 362 stations, and the total length of 355km for 10,280 thousand residents within the area of 605.22㎢ in year 2002. The Seoul subway system carries about nine million passengers per day, estimating the 32.3% share of total daily trips of Seoul residents. This statistic makes the Seoul metropolitan city ranked at the top five subway city in the world. And, the Seoul subway system is growing up by constructing new subway lines, and by connection it to national railway systems.
The construction of new subway lines would have various impacts to land prices, housing prices, residential location choices, and business activities and firm locations near subway stations. This will eventually affect the shape of the Seoul metropolitan city. This research analyzes actual land prices of the site with respect to subway stations. The research interest of this study is to formulate a theoretical function for land prices based on distances between the site and subway stations. This research also interests in the the impacts of transfer stations to land prices. As target area , this study selected the area within radious of 1km from line No.2 and line No.7. To do this, this research uses land price data sets from Koea Association of Property Appraisers, distance data sets from Seoul maps. Various statistical methods such as correlation analysis and regression analysis are applied to measure the effects.
The results of this study are summarized as follows:
Land utilization and roadwidth influence land price. Athough distanced from station , place are fixed high prices based on the land use and road width. As road width is lager, land price have likely to be higher. Also, the results indicated that land price has relationship with distance from station, in case that the land has 1st main road in commerial area and 2nd sub road in residential area. But distance didn't impact on the determination of land price much.

목차 (Table of Contents)

• 目次 = ⅰ
• 제1장 서론 = 1
• 1.1. 연구배경 및 목적 = 1
• 1.2 연구범위 및 방법 = 3
• 제2장 이론적 고찰 = 5
• 2.1 역세권의 개념과 기존 연구 = 5
• 2.1.1 역세권의 개념 = 5
• 2.1.2 역세권의 설정 및 특성 = 7
• 2.1.3 역세권의 개발 = 11
• 2.2 지가에 대한 이론적 고찰 = 14
• 2.2.1 지가에 대한 일반 이론 = 14
• 2.2.2 도시지가의 결정요인 = 17
• 2.2.3 역세권 지가분포 분석 사례 = 19
• 2.3 서울시 지하철 건설과 지가 변동 = 23
• 2.3.1 지하철 건설과 수송분담 변화 = 23
• 제3장 분석대상 선정 및 변수 구축 = 27
• 3.1 대상지 선정 = 27
• 3.2 변수선정 및 자료구축 = 29
• 제4장 역세권 지가의 분석 = 30
• 4.1 기초통계량 = 30
• 4.1.1 토지현황에 관한 기초통계량 = 30
• 4.1.2 토지 가격에 의한 기초통계량 = 36
• 4.2 필지 특성과 지가와의 관계 = 40
• 4.2.1 상관분석의 개념 = 40
• 4.2.2 노선별 지가의 상관성 분포 = 42
• 4.3 지가에 따른 거리의 영향력 분석 = 45
• 4.3.1 회귀분석의 개념 = 45
• 4.3.2 지가와 거리의 회귀분석 = 46
• 제3장 결론 = 54
• 참고문헌 = 57
• 부록 = 59