개발부담금제도의 지가산정 개선방안에 관한 연구 = A Study on the Improvement of Land Price Estimation in Development Charge System

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recent amendments to the Restitution of Development Gains Act (05/19/2011) improve transparency in and ease development cost estimation through the introduction of a standard cost system. However, estimating the land price is yet to see any systematic improvement. Valuation-detailed criteria and methods are insufficient. In this study, the problems of the current land price estimation system are presented. Through simulation techniques and by assuming simplified development projects in each case, the development charges are determined. This study analyzes the causes of problems and examines the impact of the problems on the development charge. This study suggests a way to improve on the problems indicated, and analyzes the expected effects. The results of the analysis are as follows. First, when criteria are used interchangeably, the development charge -calculated as per the developer- is different. Second, because the interpretation of the normal transaction price in a purchase and the accepted standards are unclear, imbalance occurs between the initial land price and the final land price. Therefore, this study suggests that appraisal should be applied and the estimated land price should be raised for accuracy. The study also proposes to apply the same criteria throughout the development project area.

국문 초록 (Abstract)

「개발이익환수에 관한 법률」은 최근 개정(2011.05.19.)에 따른 표준비용제도의 도입을 통해 개발비용 산정에 있어서는 투명성 및 편의성이 향상되어 제도개선이 되었다 할 것이다. 그러나 개발부담금 산정의 핵심인 지가산정에 있어서는 여전히 제도개선의 내용이 없으며 지가산정 세부기준 및 방법이 부재한 것이 현실의 실정이다. 이에 본 연구는 현행 개발부담금제도의 지가산정에 있어서의 문제점을 2가지 경우로 정리하여 제시하였다. 그리고 각 경우에 있어 간략화된 개발사업을 가정하여 시뮬레이션 기법을 통해 개발부담금을 산정·결정하였다. 이를 통해 문제점이 발생하는 원인·이유를 분석하고 그 문제점이 개발부담금에 미치는 영향을 살펴보았다. 그리고 나타난 문제점에 대한 개선방안을 제시하였으며, 개선에 따른 기대효과를 검토하였다.
분석결과 나타난 문제점은 첫째, 지가산정 기준이 혼용되는 경우 사업시행자별 개발부담금이 달라지는 경우가 발생한다는 것이다. 둘째, 매입가격 인정에 있어 정상거래가격의 해석 및 인정기준이 불분명해 개시·종료시점지가의 불균형 대응이 발생한다는 것이다.
이에 대하여 본 연구에서는 개선방안으로서 감정평가 적용을 도입할 것을 제시한다. 이는 전체 사업면적에 대하여 동일한 지가산정 기준 적용의 원칙을 지키기 위함이다. 본 연구에서 제시하는 개선방안을 통하여 개발부담금 산정의 핵심인 지가산정에 있어서의 공정성·객관성이 향상되기를 기대한다. 또한 이를 통해 개발부담금 납부의무자의 신뢰성·수인가능성 및 부과·징수권자의 업무 효율성·타당성이 향상되기를 기대한다.

참고문헌 (Reference)

1 이선영, "토지재산권의 가치보장과 개발이익 환수의 한계 -개발부담금제도를 중심으로-" 한국토지법학회 26 (26): 189-224, 2010

2 최완호, "부동산 개발이익환수제도의 개선방안 - 전문가 의식조사를 중심으로 -" 한국부동산학회 (45) : 48-62, 2011

3 국토해양부, "개발부담금제도 질의회신집" 2011

4 국토해양부, "개발부담금제도 개선방안 마련을 위한 조사연구" 2009

5 강승휘, "개발부담금 제도의 개선에 관한 연구" 경상대학교 산업대학원 2010

6 이승현, "개발부담금 제도의 개선에 관한 연구" 강남대학교 대학원 2009

7 국토해양부, "개발부담금 업무편람"

8 국토해양부, "개발부담금 산정을 위한 표준비용 산정 및 적용기준 연구" 2011