아파트 청약률과 초기분양률 차이발생 원인에 관한 연구 = A Study on the Cause of Difference between New Apartment Subscription Rate and Initial Pre-sale Contract Rate

국문 초록 (Abstract)

아파트 청약률이 실제 초기분양률과 어느 정도 관련성을 가진지는 아파트 공급자 및 금융기관에 중요한 이슈라고 할 수 있으며 본 연구에서는 선행연구에서 다루지 않았던 청약률과 초기분양률의 비교분석을 실시하였으며 아파트 청약률과 초기분양률의 차이를 발생시키는 요인을 분석하였다.
실증분석결과 아파트단지규모, 기존아파트가격대비 분양가비율, 대중교통이용 가능성, 교육환경, 전세가증가율, 아파트 입주물량, 지역별 경제활동 인구수, 매수우위지수, 주택담보대출금리, 주가지수 등이 청약률과 초기분양률에 각각 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이와 함께 본 연구에서는 요인분석과 함께 주택시장 순환주기 즉, 주택가격 상승기와 조정기에 청약률과 초기분양률의 차이에 영향을 미치는 지를 분석하였는데 주택가격상승기와 조정기에 따라 청약률과 초기분양률에 미치는 영향은 다른 것으로 분석되었다.
또한 본 연구에서는 주택시장의 주요 정책변수가 청약률과 초기분양률의 차이에 미치는 영향을 LTV, DTI, 취등록세 효과 등으로 구분하여 분석하였다. LTV 정책의 영향을 분석한 결과 LTV는 규제가 발표되는 당월에 영향을 미치는 것으로 분석되었는데 그 이유는 분양자들이 LTV 이벤트에 민감하게 반영하여 분양 유무를 결정하기 때문으로 보인다. 반면 DTI 정책의 영향은 예상과 다르게 큰 영향을 미치지 못하는 것으로 분석되었다.
취등록세 상승, 하락 정책은 LTV나 DTI와는 다르게 경기 조정기에 영향을 미치는 것으로 분석되었는데 이러한 본 연구의 결과는 취등록세 효과에 대한 기존의 상반된 연구결과들을 포괄하는 내용으로 해석할 수 있다.
마지막으로 본 연구는 주택거래 규제완화 측면에서 분양권 전매와 청약제도가 청약률과 초기분양률 차이에 미치는 영향을 분석하였는데, 분양권 전매제도 이벤트는 청약률과 초기분양률에 영향을 미치지 못하는 것으로 분석되었지만 청약제도는 청약률과 초기분양률에 영향을 미치는 것으로 분석되었다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study examined the relation between new apartment subscription rate and initial pre-sale contract rate, the two important data sets for both apartment developers and financial institutions. To be more specific, it looked at how much of applicants for apartment purchase right actually signed the pre-sale contract by comparing the two data sets. For an empirical analysis, this study used the average difference of 17.05 percentage point between new apartment subscription rate and initial pre-sale contract rate as the dependent variable to analyze the factors affecting the dependent variable. In addition, it looked at how housing market cycle and government policy events (regulations on LTV, DTI, acquisition/registration taxes, resale of purchase right, new apartment subscription system) have effects on the dependent variable.
The analysis showed that variables affecting the difference include the size of apartment complex, the ratio of pre-selling price to existing apartment price, the availability of public transportation, educational environment, the increase rate of Jeonse (full deposit) price, the supply of new apartment units, working population by region, buyer superiority index, mortgage interest rate, etc.
The analysis of housing price cycle indicated that its effect on the difference varies depending on the phase of the cycle ranging from the price increase period to price adjustment period. Next the analysis on policy events (regulations on LTV, DTI, acquisition/registration taxes) revealed that LTV had a noticeable effect on the difference in the month when the regulation was announced while DTI showed no significant effect. Moreover, the increase or decrease of acquisition/registration taxes turned out to have little impact during upward trend in housing price, but have some effect during the adjustment period. As to the regulation on the resale of purchase right and any change in new apartment subscription system, the former showed no meaningful effect on the difference while the latter did have some statistical effect. We finally conclude that policy events have effects on the difference between new apartment subscription rate and initial pre-sale contract rate.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론
• Ⅱ. 선행연구 검토
• Ⅲ. 분석모형 및 실증분석자료
• Ⅳ. 실증분석 결과
• Ⅳ. 결론
• 참고문헌
• 국문요약

참고문헌 (Reference)

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5 손재영, "주택공급제도 개선방안" KDI 2009

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