실제 임대계약 사례를 이용한 서울 오피스 임대시장의 렌트프리 결정요인 분석

국문 초록 (Abstract)

렌트프리는 상업용 오피스 시장에서 활용되는 대표적인 임차인 인센티브이다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 서울 오피스 임대시장은 공실 증가로 임차인 우위의 시장으로 변화하였으며 렌트프리도 보편화되었다. 렌트프리는 명목임대료와 실질임대료 간의 괴리를 발생시켜, 명목임대료에 기초한 연구결과를 왜곡시키는 원인이 될 수 있다. 그러나 자료 취득이 제한된 서울 오피스 임대시장에서 실제 임대계약의 렌트프리 자료를 기반으로 한 연구는 매우 드물다. 따라서 본 연구는 서울 오피스의 임대계약 사례 733건을 바탕으로 렌트프리 결정 요인을 실증 분석하였다.
건물 특성(연면적, 공실률), 임대계약 특성(임대기간, 임대면적, 계약임대료), 임대시장 특성(업무권역, 시장공실률, 시장임대료)이 렌트프리의 결정에 미치는 요인을 분석한 결과, 건물연면적과 임대기간이 양(+)의 관계로 유의하며 렌트프리 결정에 주요한 요인으로 나타났다. 중대형 오피스일수록, 임대기간이 길수록 임차인 유치를 위해 적극적으로 렌트프리를 제공한 것으로 판단된다. 반면, 임대면적은 통계적으로 유의하지 않다. 대형 임차인이 더 많은 렌트프리를 제공 받을 것이라는 인식과는 다른 결과이다.
그리고 서울 오피스 임대시장은 렌트프리를 제공하는 경우와 렌트프리를 제공하지 않는 경우가 양극화되는 현상이 확인되었으며, 이 현상은 도심권역에서 가장 뚜렷하게 드러났다. 계약임대료 및 시장임대료가 높을수록 렌트프리 제공 가능성이 높은 것으로 분석되어, 임대료가 높을수록 렌트프리로 인한 명목임대료와 실질임대료 간의 괴리가 더 큰 것으로 이해 할 수 있다.

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