토지거래규제 법제의 문제점 및 개선방안 = Legal Issues about the Regulations of Land Transaction

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Today, one of the most difficult and intricate social problems are a matter of the estate.
Land is a finite resource in its nature which makes it complex to identify reasonable market based on the characteristics of its geographical locations' fixations and variations, and challenging to set the standard price. This generally leads to a lack of land supply, the inefficiency of land use, land speculation and the disorderly and prevalence conduct in trading system, a surge of land value, personalizing of development interest, and mis-balancing of land holdings, which phenomena indicates sever social conflict of class and individuals and hindering utilization of land.
As a result, much of the system has been established to perform a various policy, but no solid system has been settled.
For the most effective and efficient land use, consistent land control measures should be set up and efficient land use should be enhanced and land use should be controled in order to give stability and justice in land use. Therefore, the government actively intervened to limit land marketing of self-governing by private parties, but should directly or indirectly regulate personal property through land dealing regulation system.
Thus, proactive care toward land owners whose ownership has been violated due to public regulation, is crucial for ownership guarantee and enhanced land competitiveness. However, many property transaction regulations lack legal system itself triggers in to a chain reaction of lack of linkages between the trade regulation means of property, which makes it harder to achieve the objective of land dealings regulation system, also puts a question on its effectiveness of operation due to procedural difficulties and logical contradictions.
In order to achieve ultimate goal of land use regulation effectively, transparent land regulation and convenient land use by the public are prerequisite. In other words, it is necessary to simplify and clarify land use regulation.
Therefore, these land transactions and the related legal system must carry out its role of reviewing and point out practical problems that is necessary for the corrective measures, legal systems and administrative systems through the coordinacal problems transactions and the need for strengthening the effectiveness of regulatory institutions should be positioned.

국문 초록 (Abstract)

오늘날 가장 어렵고 난해한 사회 문제 중 하나는 부동산의 문제일 것이다. 토지는 본원적으로 생성된 유한한 자원으로서 지리적 위치의 고정성과 개별성 등의 특성에 따라 합리적인 시장이 형성되기 어렵고, 표준가격이 정하여 지기도 쉽지 않다. 이는 대체로 토지공급의 부족, 토지이용의 비효율성, 토지투기의 만연 및 거래질서의 문란, 지가의 폭등, 개발이익의 사유화, 토지보유의 편중 등의 현상으로 나타나고 있으며, 최근의 토지문제는 국토의 효율적인 개발과 이용의 저해라는 폐단뿐만 아니라, 토지를 둘러싼 개인간․계층간의 이해대립이라는 사회적 갈등을 야기 시키기에 이르렀다는 데에서 그 심각성을 알 수 있다.
이에 따라 토지에 대한 많은 제도를 마련하고 다양한 정책을 수행하여 왔으나 아직까지 확고한 제도로 정착된 것은 없다고 할 수 있다.
국토를 가장 효율적이며 합리적으로 이용 관리하기 위해서는 국토이용관리체계를 일관성 있게 구축하여야 하며, 토지이용의 효율성을 제고하고, 토지이용의 안정성․형평성을 기하기 위해서는 토지의 이용에 필요한 규제 또한 필요하다. 따라서 정부는 토지시장에 적극 개입하여 계약자유의 원칙에 의한 사적자치를 어느 정도 배제하고 직접 또는 간접적인 규제를 가하여 개인의 재산권을 제한하는 토지거래규제제도를 마련하게 된 것이다.
따라서, 토지의 공적규제로 인하여 재산권을 침해받는 소유자에 대한 적극적 배려는 국민의 재산권 보장과 국토의 경쟁력 제고를 위해 중요한 것이다. 그러나 토지거래와 관련된 여러 규제책들 자체에 대한 법체계가 결여되어 있음을 시작으로 거래규제 수단 간의 연계성이 부족하여 토지거래규제제도의 본 목적을 달성하기 어려울 뿐만 아니라 제도 관련 규정의 논리적 모순 및 실무상의 이행 절차상의 난제들로 인하여 그 운용에 있어서도 본 제도의 실효성이 의심되고 있다.
토지거래규제가 가지는 궁극적인 목적을 보다 효율적으로 달성하기 위해서는 토지거래규제의 투명성을 확보하고 국민의 토지이용의 편의를 도모해야 할 것이다. 즉 토지거래의 규제가 단순화ㆍ명료화하는 것이 필요하다.
따라서 이러한 토지거래와 관련한 법 체계를 검토하고 실질적인 문제점을 지적하여 그에 대한 시정방안이 필요한 바, 법 제도와 행정체계 상의 조정을 통하여 토지거래규제제도의 효율성과 필요성을 확고히 자리매김 하여야 할 것이다.

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