不動産競賣 活性化를 위한 留置權制度 改善方案에 관한 硏究

이미경 한양대학교 부동산융합대학원 2016 국내석사

부동산 거래사고의 원인 분석과 사고 방지를 위한 제도 개선방안에 관한 연구

김문회 한양대학교 부동산융합대학원 2016 국내석사

부동산은 다른 물건에 비해 경제적 가치가 매우 크고 국민경제에 미치는 영향이 지대한 매우 중요한 재화이다. 부동산을 거래함에 있어 가장 중요하게 생각해야할 부분은 거래의 투명성과 안전성이다. 그러나 우리나라의 현실은 외국의 다국적 기업에 비해 투명하지도 못하고 안전하지도 않은 실정이다. 또 한 우리나라의 법률은 등기에 대하여 공시력은 인정하나 공신력은 인정하지 않고, 등기와 대장이 이원화되어 있어 이로 인해 거래사고가 발생할 수 있는 근본적인 문제를 가지고 있으며, 부동산 거래과정에서 발생하는 하자나 부동 산 자체가 가지고 있는 확인되지 않은 결함이 발생하는 문제들로 인하여 부동 산 거래의 전부 또는 일부분에 대한 소유권이 상실되거나 권리행사의 제한을 받기도 한다. 그러나 아직까지 부동산거래에 있어서 선의의 피해자들에 대한 권리확보를 위한 특별한 제도나 피해보상제도는 미흡한 실정이다. 지금의 제도만으로는 부동산 거래사고를 방지하는 것은 무척 어려울 것으 로 보이며, 외국의 부동산기업들과의 경쟁을 바탕으로 부동산거래의 선진화를 이루는 것 역시도 대단히 힘들 것이라고 판단하고 있다. 그럼에도 그동안 정 부나 관련업계에서는 부동산 거래에 있어 투명성과 안정성 제고에 따른 법률 의 개정이나 제도의 정비에 관한 노력에는 소홀한 측면이 있었으며, 부동산 거래 시 거래당사자들의 거래사고에 대한 불감증 역시 큰 문제라 할 수 있다. 따라서 관행으로부터 발생하는 사고부터 법률적인 사고까지를 포함한 모든 사 고에 대해 사전에 예방할 수 있으며 사고가 발생한다 해도 사고금액 전부를 배상받을 수 있는 선진제도를 도입함으로써 거래사고를 대폭 줄이는 것뿐만 아니라 부동산중개업이 선진화 할 수 있는 대안으로 에스크로우 제도를 소개 하고자 한다. 에스크로우 제도는 부동산 거래에 있어 투명성과 안전성을 확보할 수 있는 - vii - 최적의 제도로 미국 50개 주중 10개 주 이상에서는 부동산 매매 시 제도가입 을 법률로 강제했을 정도로 일반화된 제도이나, 국내에서는 아직 생소하게 느 껴지는 제도이기는 하나 부동산거래 시 실질적인 소유권이 있는 권리증서와 거래대금을 동시이행의 관계로 계약을 종료시키므로 부동산 거래사고를 사전 에 예방하는 기능도 기대할 수 있는 제도이다. 따라서 본 논문에서는 부동산 거래사고는 범위도 넓고 그 수법도 매우 교 묘하다는 사실을 사례를 통해 확인하고, 이 사고의 내용들을 면밀히 분석하여 그 사고원인을 살펴본 후, 사고의 유형을 법률적인 측면, 경제적인 측면, 기술 적인 측면, 유통적인 측면으로 구분하여 각 유형에 따라 법적·제도적 미비점 을 보완하고 문제점을 도출하여 부동산 거래사고 예방을 위하여 도입되어진 선진제도를 조속히 정착, 활성화 시켜야 한다는 것을 주장하였다. 마지막으로 거래사고 예방제도인 에스크로우 제도의 현황과 문제점을 분석 해보고, 그 활성화방안으로는 국내 전망과 제도를 정착시키기 위한 고려사항 으로 제도의 교육, 홍보, 신뢰성 확보, 법률의 보완, 수수료의 차별화 등을 제 시하였고, 향후 우리나라는 부동산 거래 시 사고가 발생하지 않는 나라로 대 변되는 선진국이 되었으면 하는 바람을 본 논문을 통하여 제언하는데 그 의의 가 있다.

주택금융관련 거시변수가 아파트매매가격에 미치는 영향 분석 : 서울 및 강남구의2014년 전.후비교를 중심으로

하태완 한양대학교 부동산융합대학원 2019 국내석사

2006년 이후 안정적으로 유지되던 서울 및 강남의 아파트 매매 가격이 2014년부터 오르기 시작하여 2017~2018년에는 강남을 포함한 서울지역 주택 가격의 급격한 상승으로 국민들의 불안감이 점점 높아지고 있다. 또 주택 가격 급등 원인에 대한 객관적인 분석이 이루어지지 않은 상태에서 각 경제주체마다 다른 처방을 내놓고 있다. 이러한 다양한 부동산 처방은 또 따른 부작용들이 나타나고 있고 정부의 주택정책에 있어 큰 혼란을 야기 시키고 있는 것이 현실이다. 오래전부터 언론이나, 주택전문가들은 서울지역의 주택 가격 상승의 원인을 강남지역의 재건축 아파트 가격 상승이 도화선이 되었다고 하면서 강남 재건축 아파트의 가격만 안정되면 서울을 비롯한 수도권 주택 가격이 안정되는 것으로 생각하고 보도하고 있다. 서울을 비롯한 수도권 주택 가격의 상승이 강남 재건축 아파트 가격 상승 때문이라고 하면 강남 재건축 아파트의 가격 상승을 억제할 만한 제도를 마련하면 최근에 나타나는 서울지역의 주택 가격이 안정된다고 생각된다. 그러나, 이는 주택시장의 현상을 객관적이고, 합리적으로 보지 못한 즉흥적인 대책이라고 말할 수 있다. 따라서, 좀 더 객관적인 자료와 실증분석을 통해 검증된 현상을 살펴보고 이를 바탕으로 부동산 정책에 반영하여야 할 필요성이 있다고 할 수 있다. 최근의 서울시 부동산 매매 가격 추이를 보면 오랜 기간 안정적인 추세를 보이던 서울지역의 아파트 가격이 2014년 7월을 기점으로 상승하기 시작하여 2017년 8.2 부동산 대책 이후 더욱 가파르게 급등하였던 서울지역의 부동산 가격이, 2018.9.13. 대책 이후 급격히 위축되고 있다. 2014년 7월에 최경환 경제부총리가 취임하면서 내놓은 경제정책(일명, 최경환노믹스)은 내수부양의 동력으로 부동산 경기 활성화를 내세웠으며 구체적인 실행방안으로 LTV와 DTI 규제를 완화하는 정책을 발표하였다. 따라서, 본 논문은 2014년 7월을 전후로 하여 거시경제 지표와 서울시 아파트 매매 가격 및 전세 가격의 연관관계를 분석하여 부동산 정책이 매매 및 전세 가격에 미치는 영향을 분석하고자 하였다. 또한 서울 및 강남 재건축 아파트 가격이 서울을 비롯한 아파트 가격 상승에 어떠한 영향을 미치는 가에 대해서 분석하고자 하였다. 또한, 주택담보대출은 아파트 가격 변화에 어떻게 영향을 미치고 있는 것 인가를 찾아내는 것이 향후 부동산 관련 정책수립에 있어 매우 중요하다고 판단되며, 이러한 분석 결과는 향후 주택계획을 수립하는데도 활용할 수 있을 것으로 예상된다. 따라서, 본 연구에서는 벡터 자기 회귀모형을 이용하여 ‘최경환노믹스’의 前과 後를 비교하여 서울지역 및 강남 아파트 가격 상승의 원인과 주택 가격에 영향을 미치는 요인 및 영향을 분석하고자 하였다. 또한, 서울을 비롯한 수도권 주택 가격 상승의 원인이 강남 재건축 아파트 가격 상승에 기인한다는 여론에 관련하여 가격 비교를 통해 연구 분석하고자 하였다. 본 연구의 분석 자료는 2007년 12월부터 2018년 10월까지의 서울시 일반 아파트 평당 매매 가격 및 전세 가격, 서울시 재건축 아파트 평당 매매 가격 및 전세 가격, 강남구 일반 아파트 평당 매매 가격 및 전세 가격, 강남구 재건축 아파트 평당 매매 가격 및 전세 가격, 서울지역의 주택담보대출금액, 통화량(M2), 금리(국고채 3년), 성장률 자료이며, 시계열 자료의 안정성 확보를 위하여 로그 변환 및 단위근 검정 후 로그 차분을 진행하였다. 분석 결과, 본 연구에서는 전체 기간인 2007.12월부터 2018.10월까지는 서울 일반 아파트 매매 가격은 통화량 및 주택담보대출에 영향을 받는 것으로 조사되었고, 서울 재건축 아파트 매매 가격은 성장률과 통화량에 영향을 받는 것으로 조사되었다. 전반기인 2007년 12월부터 2014년 7월까지는 서울 일반 아파트 매매가격은 주택담보대출에, 강남 일반 아파트 매매가격, 서울 재건축 아파트 및 강남 재건축 아파트 매매가격은 성장률에 영향을 받는 것으로 조사되었다. 후반기인 2014년 8월부터 2018년 10월까지의 조사에 따르면 서울 일반 아파트 및 강남 일반 아파트 매매 가격은 성장률과 통화량에 영향을 받는다. 또한, 서울 재건축 아파트 및 강남 재건축 아파트 매매 가격은 성장률과 통화량에 영향을 받는 것으로 조사되었다. 가격 급등기에 전세가격에 영향을 미치는 요인으로는 성장률과 통화량인 것으로 조사되었다. 특히, 강남 재건축 아파트는 가격 변동성이 일반 아파트에 비해 매우 커 외부환경에 매우 민감하게 반응하는 것으로 나타났으며 추세는 서울시 주택 가격 상승과 동일하게 유지하는 것으로 나타났다. 주제어: 서울시(강남)아파트 평당 매매 가격, 주택정책, 벡터자기회귀모형. Apartment sale price in Seoul and Gangnam, which have remained stably since 2006, began to rise in 2014, and public concerns are growing due to soaring real estate prices in Seoul, including Gangnam, between 2017 and 2018. Each economic players present various solutions to solve the sudden rise of real state price and there. Therefore, there are side effects for the government housig policy and no objective analysis. The media and housing experts insisted that the cause of rising house prices in the Seoul lead to the increasing cost of apartment’s reconstruction in the Gangnam area, thinking that the expense would stabilize the housing prices in Seoul and other metropolitan areas a long time ago. If the latest rise in housing prices in the Seoul metropolitan area contribute to the growing apartment price especially in Gangnam, there would be a system to stabilize the housing prices. However, this not would be a such objective and reasonable way to see the phenomenon of the housing market. Therefore, there is an imperative to examine the validated phenomena and reflect them in real estate policy through more objective data and empirical analysis. According to the latest trend of property transaction in Seoul, apartment prices in Seoul, indicating a process stability, have started to increase on July 2014 and soared more sharply since August 2, 2017. When Korean Finance Minister Choi Kyung-hwan took office in July 2014, he established an economic policy called ‘Choinomics’ to promote the revitalization of the real estate market as a driving force for domestic consumption and to ease regulations on LTV and DTI as a concrete action plan. Hence, the article analyzed the relationship between macroeconomic indicators and the sale price and rental deposit of Seoul Asian part and also studied an the effect of real estate policy on apartment and rental deposits around on July 2014. Furthermore, if the price of apartments in Gangnam had a significant impact on growing price of apartments including Seoul, the deregulation plan analyzes and compares with the reconstructed apartment in Seoul. It is estimated that finding how important mortgage loans have a significant effect on apartment price variation establishes real estate-related policies and develops housing plan in the future. Hence, the article tried to analyze the factors and effects of rising apartment prices in Seoul and Gangnam and used the vector Autoregression by comparing before and after publishing ‘Choinomics’. Moreover, the research studied that public opinion about rising housing prices in Seoul and other metropolitan areas is attributed to an increase in apartment prices in Seoul as well as Gangnam compared to price for apartment reconstruction. The analysis data from this study compiled sale price and rental deposits of regular and reconstruction apartments in Seoul from December 2007 to October 2018, as well that of regular and reconstruction apartments in Gangnam-gu and the currency(M2) and interest rate for stationary of time series data. The study demonstrated that the sale price of regular apartment in Seoul from December, 2017 to October, 2018 was influenced by the amount of money and mortgage loans, and the sale price of the apartment reconstruction was affected by the growth rate and currency The sale price of apartments in Seoul was found to be affected by the growth rate, but not only sale price of apartments in Gangnam but also that of apartments to be rebuilt in Seoul and Gangnam were affected by the growth rate from December 2007 to July 2014 which is the first half of the period. According to the survey conducted from August 2014 to October 2018, the sale price of Seoul and Gangnam General Apartments underwent influences from the growth rate and currency, whereas the sale price of Seoul and Gangnam Reconstruction Apartment are being hit by the effects of the growth rate and the amount of money. Mortgage loans closely related to reale state policy were expected to influence on both the rental prices of General apartment and Rebuilding in Seoul and Gangnam during the period of price hike. In particular, Gangnam Reconstruction Apartments was more sensitive to the external environment than regular apartments in the area because of their large price volatility, but the trend would remain the same as housing price of the Seoul Metropolitan area.

부동산 거래신고 제도의 효율적 활용방안에 관한 연구

채종걸 한양대학교 부동산융합대학원 2015 국내석사

국문 요약 부동산 실거래가 신고제도는 이중계약서와 같은 허위신고를 통한 부동산 투기와 탈세를 방지하고 부동산 실거래가격에 의한 공평한 과세를 통해 부동산 거래의 투명성을 제고하고 부동산 시장을 안정화하기 위한 목적으로 도입되었다. 하지만 부동산 실거래가 신고제도가 도입된 이후 지금까지 제도적, 운영적 측면의 적정성과 실거래가의 실효성에 대한 문제가 지속적으로 제기되고 있다. 본 연구에서는 전문가들을 대상으로 한 AHP 분석을 통해 실거래가 신고제도의 개선 방안을 제시하고자 하였다. 이를 위해 먼저 실거래가 제도의 제도적, 운영적 개선 및 실거래가 시스템의 개선을 위한 정책요소의 판단기준에 대한 중요도를 AHP 분석을 통해 도출하였으며 다음으로 도출된 판단기준을 적용하여 실거래가 신고제도의 제도적, 운영적 측면의 개선방안 및 부동산 실거래가 시스템의 개선을 위한 정책의 우선순위를 결정하고 시사점을 도출하였다. 연구결과 제도적 개선 측면에서는 일관성 있는 정책의 추진, 과태료의 상향 및 세분화를 통해 거래당사자의 규정위반에 따른 처벌을 강화, 중개업자에게만 과도한 의무를 부과하는 현행 시스템을 개선하여 거래당사자 및 중개업자에게 동시에 신고의무를 부여하도록 신고주체에 대한 제도적 정비, 세율인하와 같은 인센티브 제도의 도입을 적극 검토함으로써 실거래신고를 거래당사자가 적극적으로 활용할 수 있는 기회를 제공하는것 등이 필요한 것으로 나타났다. 다음으로 운영적 측면에서는 실거래가 신고시스템의 통합운영 및 공공 또는 민간 부문에 축적되어 있는 정보를 체계적으로 정비하는 것이 필요한 것으로 나타났다. 또한 실거래가 시스템의 본질기능인 공신력있는 실거래가 공시기능의 확보를 위한 허위신고의 검증기능 강화 및 온라인 프로세스의 개선이 필요한 것으로 나타났다. 다음으로 부동산 실거래가 신고제도에 대해서 일반인도 쉽게 접근할수 있도록 인터넷 홍보를 통해서 민간의 참여를 확대하는 것이 필요한 것으로 나타났다. 본 연구는 실거래가 신고제의 제도적, 운영적 측면의 실태를 분석하고 전문가의 의견을 수렴하여 제도의 활성화 방안을 제시하였다는 점에서 그 의의가 있다. ______________________________________________________________________ 주제어 : 실거래가 신고제도, AHP 분석, 부동산 거래관리 시스템

외국인 부동산 투자가 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구 : 제주지역을 중심으로

유병혁 한양대학교 부동산융합대학원 2017 국내석사

부동산경매에서 유치권제도의 문제점과 개선방안에 관한 연구

임경민 한양대학교 부동산융합대학원 2016 국내석사

國 文 抄 錄 ｢민사소송법｣상에서 진행되던 부동산 경매절차는 2002년 민사집행에 관한 부분을 별도로 분리하여 ｢민사집행법｣을 시행하면서, 이해관계인들의 항고 남발로 인한 명도지연 등의 문제점이 개선되었다. 또한 ｢민사집행법｣시행으로 일반인들의 진입장벽이 높았던 부동산경매가 대중화 되는 계기도 마련되었다. 그러나 ｢민사집행법｣ 시행으로도 해결되지 않는 문제들이 있으며 이러한 예기치 않은 위험으로 인하여 여전히 일반인들이 입찰을 기피하는 물건들이 있다. 이는 곧 매각절차의 지연 및 매각가율의 저감으로 이어지게 되고 채권회수를 어렵게 하여 선의의 피해자를 낳게 한다. 특히 문제가 되는 권리로는 유치권이 있다. 유치권은 다른 담보물권과는 다르게 점유를 공시방법으로 하기 때문에 법원기록만을 믿고 입찰을 했을 경우 매수인이 유치권의 피담보채권까지 인수해야 하므로 위험부담이 커지게 된다. 유치권으로 인해 선의의 채권자와 매수인 양측 모두가 피해를 입게 되는 경우가 많으므로 본 연구는 유치권의 문제점들과 이를 개선하기 위한 방법을 제시하고자 한다. 유치권의 문제점으로는 첫째, 공시방법이 불완전하다는 것이다. 유치권은 점유를 공시 방법으로 하기 때문에 외관상 확인할 수 있는 방법이 없으며, 신고의무도 없어 법원기록에 나타나지 않기도 한다. 둘째, 허위·과장 신고가 많다. 특히 채무자가 유치권자와 통모하여 유치권을 신고하게 함으로써 채무자가 낮은 가격에 매수하려고 하거나 낙찰자에게 금전적 이익을 취하기 위한 방편으로 악용하는 사례가 많다. 셋째, 집행법원은 유치권신고가 접수되면 유치권의 진위여부를 판단하지 않는다. 집행법원의 형식적 심사로 인해 유치권을 해결하기 위해서는 유치권자와 협의를 하거나 채권자나 매수인이 유치권자를 상대로 하여 유치권부존재소송 및 인도소송을 통하여 진위여부를 가려야 하므로 시간적, 경제적인 비용이 많이 들게 된다. 넷째, ｢민사집행법｣ 제91조 제5항의 규정에 따라 유치권자의 피담보채권에 대하여 인수주의를 채택함으로써 매수인에게 위험 부담을 가중 시키고 있다. 이러한 유치권의 문제점들을 해결하기 위한 개선안으로는 첫째, 매수인의 위험부담을 가중시키는 인수주의 제도를 폐지하고, 유치권의 피담보채권을 다른 담보물권과 같이 저당권화 하여 배당 받을 수 있도록 ｢민사집행법｣의 개정이 필요하다. 둘째, 유치권의 피담보채권과 목적물과의 견련성, 점유시기, 점유방법 등에 대하여 유치권의 신고를 의무화 하여야 한다. 셋째, 유치권 신고금액의 일정비율에 해당하는 보증금을 공탁하게 함으로써 소송을 통해 유치권 없음이 판결되면 보증금을 몰수하여 채권자나 매수인의 손해배상금으로 충당하게 해야 한다 넷째, 허위·과장 신고로 인한 많은 폐해에 비하여 형사적 책임에 대한 처벌이 약하다. 사전에 허위·과장신고를 차단하는 효과와 부동산의 거래질서 확립을 위해서라도 형사적 책임을 강화할 필요성이 있다. 본 연구는 유치권의 문제점과 이를 개선하기 위한 절차법적인 방안을 제시 하였다. 개선안을 통하여 선의의 채권자 및 매수인의 권리를 보호하고 부동산거래질서의 확립에 도움이 될 것으로 기대한다. 주제어 : 부동산경매, 유치권, 민법개정안, 소멸주의, 유치권 배당

주택구입목적별 상권 형성의 차별성에 관한 실증연구

김태훈 한양대학교 부동산융합대학원 2017 국내석사

2003년 ~ 2008년 강력한 부동산투기 억제정책과 2008년 리만브라더스 파산으로 이어진 국제금융위기로 우리나라 주택시장은 급랭기를 맞이하게 되었다. 그 후 부동산 시장이 완만한 상승세를 보이고 있는 실정이나, 2010년 12월부터 2016년 12월까지의 ‘전국 및 수도권 주택 미분양 현황’을 살펴보면 점차적으로 미분양률이 감소하였지만, 2016년 12월 기준 전국 미분양 호수는 56,413호, 수도권 미분양 호수는 16,689호에 이를 정도로 적체상태에 있다. 더욱이 이러한 미분양 기조는 지역적으로 빈익빈 부익부 현상을 보이고 있어 우리나라 부동산시장의 문제점은 심각한 상황이다. 이러한 현실 속에서 본 연구는 주택공급자 입장에서 합리적인 주택을 공급하는 방안이 필요하다고 판단되어, 그 방안으로서, 주택구입목적에 따른 거리구간별 수요자 거주분포 파악을 통한 수요시장 진단이 핵심이라는 결론에 도달하게 되었다. 본 연구의 객관성을 위하여, 전국에서 균등하게 사례지를 선정하는 것이 바람직하다는 판단 하에, 단지형 아파트 중 분양 당시 피분양자 리스트를 구할 수 있거나, 피분양자 리스트를 구하기 어려운 경우에는 이미 등기가 완료되어 부동산등기부등본 열람이 가능한 곳을 선정하고자 하였으며, 선정 결과 서울 강남 1곳, 강북 1곳, 수도권 1곳, 지방 2곳을 선정하게 되었다. 내용적으로는 주된 주택구입목적이 실거주에 있는가, 임대나 매매에 있는가를 파악하고자 하였으며, 수요자의 거주분포를 파악하기 위해 이격거리, 중앙경향측정값, 거리구간별 거주분포를 실증분석 하였다. 연구방법으로는 우선 주택구입목적인 실거주목적, 임대목적, 매매목적을 파악하기 위하여 부동산등기부등본 열람을 통한 사례단지와 등기부상 소유자의 거주지 간 이격거리가 0㎞인가, 0㎞가 아닌가의 여부에 따라 0㎞일 경우 ‘실거주목적세대’로, 0㎞가 아닌 경우 ‘임대목적세대’로 구분하였으며, 다음으로 매매목적 파악을 위해서는 피분양자 리스트 중 등기완료 전 해약, 명의변경, 분양권 매매 등이 이루어진 세대를 시세차익을 얻고자 하는 목적으로 분양받은 것으로 간주하여 매매목적세대로 분류하였다. 거주분포를 파악하는 방법으로는 피분양자 리스트나 부동산등기부등본상 거주지를 통하여 주소지를 파악한 후, 지리정보시스템인 ‘GIS 프로그램’을 사용하여 파악된 주소지를 통해 위도와 경도, 사례단지와 수요자의 거주지 간 이격거리, 거리구간별 거주분포를 도출하게 되었다. 본 연구의 결과, 피분양자 리스트를 구할 수 있었던 단지(광진하우스토리한강, 대전문화하우스토리2차)에 대에서는 사례단지와 피분양세대의 원거주지 간 이격거리, 중앙경향측정값, 거리구간별 거주분포를 구하여 실증분석하고, 피분양자 리스트를 구할 수 없었던 단지(역삼자이, 중계한화꿈에그린더퍼스트, 송도더샵그린워크3차, 세종가락13단지대광로제비앙)에 대해서는 사례단지와 부동산등기부등본상 거주지 간 이격거리, 중앙경향측정값, 거리구간별 거주분포를 구하여 실증분석하였다. 그 결과, “부동산은 이제 더 이상 투자상품으로서의 매력을 잃었으며, 앞으로는 투자의 개념이 아닌 사용의 개념으로 전환되어야 한다.”는 일부 언론 및 전문가들의 주장과는 달리, 실거주목적보다는 투자목적으로 분양받는 세대가 많았으며, 수요자들이 사례 단지를 중심으로 가까운 곳에 거주하는 분포가 높다는 사실도 알게 되었다. 본 연구는 피분양자 리스트와 부동산등기부등본의 실질자료를 근거로 하여 주택수요자들의 주택구입목적을 실거주목적세대, 임대목적세대, 매매목적세대로 도출해내고, 나아가 지리정보시스템인 GIS 프로그랭을 활용하여 위도와 경도를 산출해내고, 구해진 위도와 경도를 근거로 하여 사례단지와 수요자의 거주지 간의 이격거리와 거리구간별 거주분포를 도출해낸 최초의 실증연구이다. 그러나 전국 6곳의 사례단지를 실증분석한 것 만으로 그 결과를 일반화시키기에는 분명 한계가 있다고 판단되며, 분양시기와 지역의 특수성에 따라 본 연구의 결과치가 달라질 수도 있을 것이라는 생각도 하지 않을 수 없다. 또한 피분양자들의 분양목적이 실거주, 임대, 매매 이외에도 다양한 목적이 있었을 것으로 판단되는 바, 본 연구의 한계를 본 연구자 스스로 인정하지 않을 수 없다. 후속 연구에서 좀 더 다양한 사례지 선정과 선진기법을 활용한 깊이 있는 연구가 이어지길 바란다. 주제어 : 주택구입목적, 이격거리, 거리구간, 거주분표, GIS, 주택수요자, 거주지, 피분양자, 부동산등기부등본

스왑시장과 부동산시장 간의 상관관계 분석

이승준 한양대학교 부동산융합대학원 2023 국내석사

부동산시장과 금융시장 간의 관련성을 규명하기 위하여 거시경제지표와 부동산 상관관계 분석, 주식시장과 채권시장 간 상관관계 분석, 금융시장의 변동성을 이용한 부동산시장 과의 상관 관계분석 등 다양한 연구가 이루어졌다. 그 결과 이자율과 부동산시장 간에는 음(-)의 상관관계가 존재한다고 밝혀졌으며, 원달러 환율은 부동산시장에 선행하는 지표로 쓰일 수 있음이 확인되었다. 그렇다면 미래의 예상되는 이자율에 대해 거래를 하는 이자율 스왑과 부동산시장 사이에 연관관계는 어떻게 될까? 이자율 스왑은 부동산시장 못지않게 현재 이자율에 큰 영향을 받고 있으며, 부동산시장은 이자율 스왑시장 못지않게 미래의 예상되는 이자율에 큰 영향을 받는다. 이자율 스왑시장은 미래의 이자율을 현가화(Present Value) 하여 거래가 이루어지는 시장이고 부동산담보 대출은 대출 만기가 20년 이상인 장기 대출이 주로 이루어지기 때문에 미래의 예상되는 이자율에 큰 영향을 받는다. 이처럼 두 시장은 이자율을 매개로 연관성이 존재할 수도 있지만, 기존연구에서 스왑시장과 부동산시장 간의 연관성에 대해 분석이 미진했다. 본 연구는 스왑시장과 부동산시장 사이의 상관관계에 대해 실증 연구를 하고자 하며 KB은행에서 발표하는 부동산 매매지수를 부동산 지표로 사용하고 이자율 스왑시장, 신용스왑시장, 통화스왑시장에서 변수를 선택 후 각각의 변수 들 간의 연관성에 대해 VAR모형을 바탕으로 그레인저 인과관계 분석 및 충격반응 분석을 수행하고자 한다. 연구 가설로 스왑시장과 부동산시장 간에 연관성이 존재하며, 이자율 스왑시장을 매개로 이 연관성이 나타날 것으로 판단했고 부동산시장과 스왑시장 간에는 상호관계가 존재할 것으로 설정했다. 실증 분석 결과 스왑시장의 변수 중 CRS1y 금리가 KB부동산 매매지수와 그레인저 인과관계가 존재하고, 미국달러 장단기 금리 차이가 KB부동산 매매지수와 그레인저 인과 하는 것을 확인 할 수 있었다. 하지만 CDS 프리미엄은 KB부동산 매매지수에 직접적으로 영향을 미치지는 못하고 원화 장단기 금리차를 통하여 영향을 미치는 것으로 밝혀졌다. 부동산시장에 충격이 발생한 경우와 스왑시장에 충격이 발생한 경우 어떤 영향이 미치는지 충격반응함수를 통해 분석하였다. 가설과는 다르게 상호 영향을 미치는 관계 보다는 일방적인 관계에 가깝게 나타났다. 이는 김미형(2009)의 금융위기 이후 부동산시장의 독립성이 강해지고 있다는 기존 연구와 맥을 같이 한다고 볼 수 있다. 즉, 스왑시장의 충격이 부동산시장에 주는 충격 보다 부동산시장에 발생한 충격으로 인해 스왑시장의 변수들에 나타나는 반응이 큰 것으로 나타났고, KB부동산 매매지수는 스왑시장 변수들에게 받는 영향보다는 자기 자신에 의해 받는 영향이 큰 것으로 확인 되었다. 본 연구는 VAR모형을 이용하여 실증분석을 진행하였기 때문에 기간 조정 및 변수의 조정 후 연구를 진행한다면 본 연구와는 다른 시사점을 얻을 수 있을 것으로 기대한다. 본 연구에서 스왑시장과 부동산시장 간에 일부 상관관계가 존재하는 것을 확인 할 수 있었으며, 스왑시장 과 부동산시장 간의 충격과 반응에 대한 전파 경로를 파악 할 수 있었다는데 그 의미가 있다.

부동산 펀드 투자 심사의 다차원적 결정요인 분석연구

이세영 한양대학교 부동산융합대학원 2021 국내석사

본 연구에서는 활성화되고 있는 부동산투자에 대해 직접투자와 간접투자를 비교하였고 누구에게나 동등하게 기회가 제공되는 부동산 간접투자의 장점 및 특징을 확인하였다. 직접투자에 비해 상대적으로 적은 금액으로 쉽게 접할 수 있는 간접투자 설정 규모의 지속적인 증가와 부동산을 기초자산으로 하는 다양한 유형의 부동산펀드 투자심사의 가결 요인과 부결 요인을 분석하여 심사에 중요한 결정요인을 확인하였고 증권사의 심사기준 및 실증데이터 분석을 통해 투자심사 시 중요 요인을 도출하고 공급자 측면(자산운용사)과 판매사 측면(증권사)에서의 투자심사 기준을 모색했다. 분석에 사용된 데이터는 OO증권사의 2018년 11월부터 2019년 5월까지 심사한 다양한 기초자산의 펀드 리스트를 입수하였고 부동산을 기초자산으로 하는 펀드만 114건을 정리하였다. 추출된 데이터에는 심사결과(가결/부결), 자금모집방법(공모/사모), 펀드명, 펀드설정일, IM(Information Memorandum) 파일정보, 펀드 요약정보, 심사결과(가결/부결)사유 등의 정보를 바탕으로 IM에서 데이터를 추출하여 설명변수를 설정하고 그룹화하여 데이터를 구성하였다. 분석방법은 로지스틱회귀분석을 사용하였고 반응변수는 심사결과(가결/부결), 설명변수는 범주형 변수 9개, 연속형 변수 9개로 총 18개의 설명변수를 모델링에 적용하였다. 본 연구를 통해 총 18개 설명변수 중 6개의 설명변수가 유의성 있게 도출되었으며 수익률, 투자규모는 한 단위 증가할수록 가결보단 부결의 확률이 증가하였고 자금모집방법은 공모, 주요상권여부은 주요상권, 차주우량여부는 우량, 법률 및 정책여부는 미존재 일때 부결의 확률보단 가결의 확률이 증가하였다. 본 연구와 동일한 선행연구가 전무하고 이번 연구를 통해 심사역들에게 부동산펀드 투자심사의 실질적인 도움이 되기를 바라고 유용한 자료로 사용이 되었으면 한다. In this work, direct and indirect investments were compared to active real estate investments and identified the advantages and characteristics of indirect real estate investment, which provides equal opportunities for anyone. The continuing increase in the size of indirect investment settings, which is relatively less accessible than direct investment, and the factors for approval and rejection of various types of real estate fund investment assessments based on real estate assets were analyzed to identify important determinants. Through analysis of securities firms' screening standards and empirical data, important factors were derived in investment screening and investment screening standards were sought on the supplier side (asset management company) and seller side (securities company). The data used in the analysis obtained a list of funds for various underlying assets reviewed by OO Securities from November 2018 to May 2019, and 114 funds based on real estate alone were compiled. The data was extracted from IM(Information Memorandum) based on information such as screening results (approval/rejection), funding method (public/privacy), fund name, fund issue date, information file information, fund summary information, and reason for review results(approval/defeat). The analytical method utilized logistic regression, a total of 18 variables were applied to modeling, and 9 categorical variables and 9 continuous variables were applied, respectively, as a result of the review (approval/rejection) and explanatory variables. In this study, six explanatory variables out of a total of 18 variables were significantly derived, and the probability of rejection rather than approval increased as the yield and investment volume increased by one unit. The absence of policy issues, public investment, major commercial districts, and blue-chip counterparts increased the probability of approval rather than the probability of rejection. There is no prior study identical to this study, and I hope this study will be a practical help to the judges for real estate fund investment screening and use it as useful data.

물류시설 매매금액 및 임대금액에 영향을 주는 결정요인에 관한 연구

유흥일 한양대학교 부동산융합대학원 2024 국내석사

국문요지 최근 상업용부동산 투자와 관련해서 전통적인 오피스 투자에 비해 급속도로 성장한 물류부동산은 투자 포트폴리오의 대상으로서 위상이 급속히 높아지고있다. 오피스 투자에 대한 수요가 약화되면서, 다른 상업용 부동산 투자에 대한 필요성이 발생되었고, 때마침 물류시장이 눈에 띄게 확장되고 있던 상황과 맞물려 물류부동산에 투자자들이 관심을 갖게 되었다. 특히 10년 동안 생활의 패턴이 소규모 가구 구성원으로 변화되고 있으며, 이커머스 시장 및 인터넷쇼핑, TV홈쇼핑의 성장세 및 해외 직구를 활용한 해외 물류시장의 성장세로 인해 기존의 단순 보관, 배송 기능의 물류시설에서 종합적 물류서비스를 제공하는 “풀필먼트 센터”, “메가 물류 허브센터” 등으로 발전하게 되었다. 또한 COVID-19로 인한 택배물동량의 증가로 물류시설의 필요성이 높아지게 되었으며, 이러한 시장상황으로 인해 물류부동산은 기존 오피스 투자의 대체투자처로 급성장하게 되었다. 특히, 물류부동산의 성장세와는 다르게 물류부동산의 매매와 임대에 대한 연구들은 상대적으로 부족한게 현실이다. 이에 본 연구에서는 2012년부터 2022년까지의 물류시설 매매거래 사례와 임대금액 책정사례 300건 중 100건의 실제 거래사례 및 임대책정사례에 대해 실증분석을 진행하였다. 입지적 특성, 건물적 특성, 매입사 특성 등 크게 3가지로 분류하여 물류시설 매매금액 및 임대금액에 영향을 주는 결정요인을 분석하였다. 능형회귀분석을 활용하여 물류시설 매매금액 및 임대금액에 영향을 주는 결정요인을 분석한 결과 고속도로IC까지의 거리, 중심지까지의 거리, 대지면적, 연면적, 창고구분, 매입사구분에 대해 공통적 특성을 발견하였고, 그 외에 항목에서 나타나는 차이점들을 분석하였다. 지금까지 제한적으로 연구되었던, 물류시설의 매매금액 및 임대금액에 대한 결정요인 분석을 실거래자료를 바탕으로 상업용 부동산 투자와 관련하여 투자시 검토해야 하는 항목들에 대한 연구를 진행하였다는 것에 본 논문의 의의가 있다. 물류부동산이 상업용 부동산 투자의 한 섹터로 자리잡은 시점에서 물류시설 매매시 결정해야 할 부분과 임대시 결정해야 할 부분에 대해 공통 요인과 차별 요인들에 대한 차이를 분석하였다는 점에서 본 논문이 다른 논문과 차별성을 갖는다고 할 수 있다. Key Word : 수도권 물류시설, 상온물류시설, 냉동,냉장물류시설, 매매금액, 임대금액, 입지특성, 건물특성, 매입사특성