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      • 행복주택 제도 시행의 문제점 및 개선방안 연구

        김현만 서울과학기술대학교 주택대학원 2014 국내석사

        RANK : 250687

        Happy Housing Supply is originally designed for housing welfare of the rental poor. However, such intention is rather becoming vague and the plan is facing various disagreements. The purpose ofthis study is to suggest ways to improve the policy by looking into each problem and studying similar policy cases overseas. Interviewing specialist and researching publications have chosen for research method for this study. Happy Housing Supply webpage by Ministry of Land, Infrastructure and Traffic, policy report from related government agencies, press release and other academic materials are the main publication studied. For the interview, public officer who is in charge of public housing development in Ministry of Land, Infrastructure and Traffic is participated. Researching of publication is focused on concept of Happy Housing and theory of housing solution, and ongoing plan for Happy Housing and undergoing projects. The interview is focused on analyzing problems of the policy. According to the interview, there are five problems with Happy Housing Policy. 1) Inactive participation of residence 2) Disagreement from local governments with local citizen3) Concerns from market specialists that the policy would have negative impacts on private sector of lease market4) Concerns from policy trial residence that the construction process would harm environmental safety by making noise, tremor, and bad odor5) Financial instability of policy implementer, Korea Land and Housing Corporation (LH). To solve suggested problems, three major solutions are proposed in this study: 1) Adopting communicative ways to effectively acknowledge local residence of Happy Housing Policy, such as discussion or debate for small groups, and briefing sessions or public hearing for big groups 2) Raising public awareness that Happy Housing has more positive impacts than negative, that it would not harm public lease market and can be used as a place for cultural activities or communities; 3) Opening financial conditions to public and assess ability of LH to undergothe policy. By doing this, LH can be publicly assisted by other organizations and supporters, and local government and residence can choose implementer through public hearing. Happy Housing Supply is overall well-organized policy that has many advantages with righteous purpose and intentions. Therefore, the authority should establish plan and goal to realize its purpose. Utmost efforts must be put in for successful achieve of the plan, and considering possible solutions suggested in this study is surely one of them. 행복주택 정책은 렌탈푸어를 위한 주거복지를 목적으로 한 것이나 현재 사업 목적은 희미해지고 여러 가지 반대의견에 의해 난관에 직면해 있는 상황이므로 본 연구에서는 행복주택 사업의 필요성이나 가치, 행복주택 사업에서 제시되고 있는 다양한 문제점과 함께 해외 유사사례를 고찰해 봄으로써 행복주택 사업의 성공을 위한 개선방안을 제시해 보고자 하였다. 연구의 목적을 달성하기 위하여 문헌고찰과 전문가 인터뷰 방식을 이용하였다. 문헌고찰 대상으로는 국토교통부에서 운영하고 있는 행복주택 홈페이지, 관련 정부부처에서 발표한 정책보고서와 보도자료, 일간지 기사, 각종 학술자료로 하였고, 전문가 인터뷰는 국토교통부 주택정책과에서 공공주택개발 업무를 담당하고 있는 공무원 1인을 대상으로 하여 진행하였다. 문헌연구는 행복주택 개념과 주거문제 해결이론, 행복주택 공급계획 및 추진현황과 관련된 부분에 초점을 두어 분석하였으며 전문가 인터뷰는 행복주택의 문제점을 중심으로 하여 분석하였다. 문헌고찰과 전문가 인터뷰 내용 분석을 통해 나타난 행복주택의 문제점은 크게 다섯 가지 유형이 있는 것으로 나타났다. 첫째, 주민참여의 문제로, 시범지구 지정 과정에서부터 지역주민들과의 소통이 없어 주민들의 참여가 제대로 이루어지지 않았다. 둘째, 지자체 반대로, 지역민들이 사업을 극심하게 반대함에 따라 지자체 역시 지역민들의 입장에 동조하고 있다. 셋째, 주택시장 건전성의 문제로, 주택시장 관련 전문가들은 보금자리주택의 사례를 토대로 하여 행복주택이 민간임대시장에 부정적인 영향을 미치게 될 것을 우려하고 있다. 넷째, 주거환경 개선측면의 문제로, 시범지구 주민들은 행복주택이 철도부지나 유수지에 건설됨에 따라 소음과 진동, 악취 등의 문제가 발생될 것을 염려하고 있고 일부 지역에서는 유수지에 건설됨에 따라 홍수 등으로 인한 상습침수발생을 예상하여 주거환경 안전성을 염려하고 있다. 다섯째, 시행주체간의 역할분담의 문제로, 행복주택 사업은 시행주체간의 협업이 중요하고 이를 위해서는 한국토지주택공사(LH)가 제 역할을 해내야 하나 현재 LH의 재정여건이 어려워 사업 추진 자체가 불가능하다고 평가되고 있다. 이에 위의 문제점을 완화시켜 행복주택 정책을 성공적으로 수행할 수 있는 방안을 크게 세 가지로 하여 제안하였다. 첫째, 행복주택 정책에 대한 지역주민들의 이해도를 제고하기 위해 행복주택에 대해 주민들에게 알릴 수 있는 기회를 갖도록 해야 한다. 그 구체적인 방법으로는 다수를 대상으로 한 공청회나 설명회, 소수를 대상으로 한 토론 및 토의의 방법을 채용하도록 하였다. 둘째, 행복주택이 지역주민들에게 재산상의 피해를 주거나 인근 지역의 임대시장을 교란시키는 못마땅한 건축물이 아닌 지역을 새단장할 수 있는 건축물로 행복주택 건설을 통해 지역 내에 문화공간이나 커뮤니티 등이 확충될 수 있음을 인식시키도록 하였다. 셋째, 행복주택 공급주체에 해당하는 한국토지주택공사(LH)의 재정상황이나 사업수행능력 상황에 대해 정확히 공개하고 필요시 행복주택 공급주체를 협업화하거나 지역 공청회를 통해 공급주체를 지방자치단체와 지역주민들이 선택할 수 있도록 하여야 한다. 행복주택 정책에 대한 전반적인 고찰을 통해 행복주택 정책이 주택정책이 갖추어야 할 요소를 두루 잘 갖춘 정책이자, 철도부지나 유휴지 등을 재생시켜 주택부지로 활용하고 각 사업지구의 지역적 특성이나 시민들의 특성을 고려하여 사업을 다각화하고자 하는 등 타당성도 갖춘 정책임을 확인하였다. 따라서 정부 당국은 행복주택 정책의 목적과 목표를 성취가능한 한도에서 정립하여 반드시 달성할 수 있도록 하고 본 연구에서 제시한 개선방안 등을 적용하여 사업을 성공적으로 완수할 수 있도록 노력해야 하겠다.

      • 소형주택 의무비율 규제정책의 실효성 및 개선방안에 관한 연구 : 서울시 강북권역 재개발사업을 중심으로

        박현옥 서울과학기술대학교 주택대학원 2012 국내석사

        RANK : 250687

        본 연구는 서울시 성북구, 성동구, 은평구 등 강북권역 재개발사업을 중심으로 소형주택의무비율 정책의 정책제도적 측면, 사업경제적 측면, 사회환경적 측면에 대하여 전문가와 수혜자의 인식을 비교 검증하는데 있다. 이를 위해 소형주택 의무비율제도 적용에 따른 실효성을 정성적 측면에서 평가하고자, 선행연구와 소형주택 의무비율제도 효과 분석 사례를 통해 실효성을 평가하기 위한 변수들을 추출하고, 이를 분석틀에 맞추어 정책제도적 측면, 사업경제적 측면, 사회환경적 측면으로 분류하여 전문가 및 관계자에게 추출ㆍ분류한 변수에 대해 의견을 물어보고, 그에 관한 인식을 비교 분석하였다. 본 연구의 연구문제 검증결과, 첫째, 정책제도적 측면의 하위변수별 전문가 집단과 수혜자 집단의 인식정도를 알아보기 위해 평균점수를 구하였고, 두 집단의 인식의 차이를 알아보기 위해 t검정을 실시하였다. 먼저 정책목표에 관한 질문에 대해 수혜자 집단의 평균점수는 3.40, 전문가 집단의 평균점수는 4.00으로 나타나고 있어 두 집단 모두 그렇다고 인식하는 것으로 분석되고 있다. 그리고 두 집단 간에는 인식의 차이가 존재하는 것으로 나타났다(t=-3.004, p<0.01). 문제점 대응에 관한 질문에 대해 수혜자 집단의 평균점수는 3.65, 전문가 집단의 평균점수는 4.17로 나타나고 있어 두 집단 모두 그렇다고 인식하는 것으로 분석되고 있다. 그리고 두 집단 간에는 인식의 차이가 존재하는 것으로 나타났다(t=-2.992, p<0.01). 주택정책으로서의 인식에 관한 질문에 대해 수혜자 집단의 평균점수는 3.65, 전문가 집단의 평균점수는 3.97로 나타나고 있어 두 집단 모두 그렇다고 인식하는 것으로 분석되고 있다. 그리고 두 집단 간에는 인식의 차이가 존재하지 않는 것으로 나타났다(t=-1.962, p>0.05). 둘째, 사업경제적 측면의 하위변수별 수혜자 집단과 전문가 집단의 인식정도를 알아보기 위해 평균점수를 구하였고, 두 집단의 인식의 차이를 알아보기 위해 t검정을 실시하였다. 먼저 개인적 경제효과에 관한 질문에 대해 수혜자 집단의 평균점수는 3.70, 전문가 집단의 평균점수는 3.95로 나타나고 있어 두 집단 모두 그렇다고 인식하는 것으로 분석되고 있다. 그리고 두 집단 간에는 인식의 차이가 존재하지 않는 것으로 나타났다(t=-1.644, p>0.05). 사회적 경제효과에 관한 질문에 대해 수혜자 집단의 평균점수는 3.45, 전문가 집단의 평균점수는 3.83으로 나타나고 있어 두 집단 모두 다소 그렇다고 인식하는 것으로 분석되고 있다. 그리고 두 집단 간에는 인식의 차이가 존재하는 것으로 나타났다(t=-2.344, p<0.05). 셋째, 사회환경적 측면의 하위변수별 수혜자 집단과 전문가 집단의 인식정도를 알아보기 위해 평균점수를 구하였고, 두 집단의 인식의 차이를 알아보기 위해 t검정을 실시하였다. 먼저 개인적 주거환경개선 정도에 대한 수혜자 집단과 전문가 집단의 인식은 두 집단 모두 대체로 매우 낮은 것으로 나타났다(수혜자 집단 평균: 2.25, 전문가 집단 평균: 2.05). 이들 두 집단의 인식이 차이가 있는지를 알아보기 위해 실시한 t검정의 결과는 전문가 집단의 평균이 낮은 점수를 보이고는 있으나, 통계적으로 유의미한 차이를 보이고 있지는 않다(t=1.439, p>0.05). 또한 사회적 주거환경개선 정도에 대한 수혜자 집단과 전문가 집단의 인식은 두 집단 모두 대체로 매우 낮은 것으로 나타났으나(수혜자 집단 평균: 2.45, 전문가 집단 평균: 1.53), 전문가 집단이 수혜자 집단보다 다소 낮은 차이를 보이고 있다. 이들 두 집단의 인식이 차이가 있는지를 알아보기 위해 실시한 t검정의 결과는 전문가 집단의 평균이 낮은 점수를 보이고는 있으며, 통계적으로 유의미한 차이를 보이고 있다(t=3.86, p<0.01). 이상의 연구결과에 따른 소형주택 의무비율제도의 개선 및 발전방안을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 정책에 대한 인지도를 제고하는 일이다. 관련 정책에 대한 인지도가 높을수록 소형주택 의무비율에 따른 조합원 사이의 갈등이나 정책추진의 지연 같은 문제는 완화되는 성향을 보인다. 둘째, 소형주택 의무비율 규제가 소형주택의 공급을 증가시키고, 서민의 주거안정을 도모하고자 하는 취지에서 재도입된 것에는 그 배경 및 목적에서 긍정적 효과를 나타낼 것으로 예측할 수 있으나, 재개발사업을 위축시키거나 포기하게 하는 결과를 초래할 수 있다. 셋째, 장기적으로는 재개발의 활성화를 위해 규제정책의 완화 또는 폐지를 신중하게 검토하여 주택공급을 확대함으로써 주택시장을 안정화시키도록 하여야 할 것이다. 넷째, 통계조사는 정부의 주택정책 초석이 되므로 현실에 맞지 않는 점은 개선하여야 하며 특히 1인내지 2인 가구 중 저소득층이나 노인 가구에 대한 세밀한 조사 또한 필요하다고 본다. 다섯째, 정부가 내놓은 주택정책인 오피스텔과 주상복합 건물의 활성화 또한 다양한 계층을 수용하기 어렵기에 그 밖에 주택으로 사용하고 있는 유형들까지도 조사하고 관리해야 할 것이다. 여섯째, 서울시 재개발 지역, 특히 뉴타운지구에 어떠한 계층이, 어떠한 규모로 살고 있는지 조사하여 그것을 계획상에 수용하도록 연구 This study is to verify the recognition of the comparison of environmental experts and beneficiaries for project institutional aspects , business and economic aspects, social aspects of small-scale-housing regulatory policies duty rate through redevelopment districts in northern Seoul, such as Seongbuk District, Seongdong-gu, Eunpyeong-regions in Seoul. In order to evaluate the effectiveness of small-scale-housing regulatory policies duty rate in qualitative aspects, apply previous studies analyzing the effect of a small-scale-housing scheme with the rates of duty to extract the effectiveness of parameters. According to this framework, classify them into institutional aspects, business economics aspects, and social environmental aspects to request for comments for experts and officials then analyzed the perceptions. In conclusion, first of all, to evaluate the perception of recognition of the society environmental aspects of each sub-groups parameters professional groups and beneficiaries, calculated the average score for each group, and t-tests were conducted to investigatethe difference between the recognition of the two groups. When asked about the policy objectives, the average score of group of beneficiaries was 3.40, and experts are shown as the average score of 4.00 showing both groups recognize that analysis is positive. And that difference in perception between the two groups showed that the presence (t = -3.004, p <0.01). Respond to questions about the problem, the average score the beneficiary groups was 3.65, and experts have appeared as the average score of 4.17 in both groups recognize that analysis is positive. And that difference in perception between the two groups showed that the presence (t = -2.992, p <0.01). Questions about a recognition of housing policy, the average score of group of beneficiaries was about 3.65, and experts' have appeared as the average score of 3.97 showing that the analysis of both groups is to recognize positive. And that difference in perception between the two groups was non-existent (t = -1.962, p> 0.05). Second, to evaluate the perception of recognition of the policy institutional aspects of each sub-groups parameters professional groups and beneficiaries, calculated the average score for each group, and t-tests were conducted to investigatethe difference between the recognition of the two groups. First, questions about personal economic benefits, the average score for the beneficiary groups was 3.70, the average score of professional groups was 3.95 showing that both groups are analyzed to recognize positive. And that difference in perception between the two groups was non-existent (t = -1.644, p> 0.05). When asked about the economic effects, the average score of social group of beneficiaries was 3.45, and experts are shown with the average score of 3.83. In both groups, the analysis is to recognize positive. And that difference in perception between the two groups showed that the presence (t = -2.344, p <0.05). Third, to evaluate the perception of recognition of the society environmental aspects of each sub-groups parameters professional groups and beneficiaries, calculated the average score for each group, and t-tests were conducted to investigatethe difference between the recognition of the two groups. First, about the recognition of the level of improvement of private residential environments, it was shown that both beneficiary groups and professional groups are often very low (the averageof beneficiary group: 2.25, and experts': 2.05). The results of t-tests, conducted for the existence of difference in the recognition of these two groups, although the average of the expert group was shown low marks, it is not shown as statistically significant difference. (t = 1.439, p> 0.05). In addition, about the level of awareness of social and environmental improvement housing, while both professional and beneficiaries groups were generally found to be very low (the average of beneficiary group : 2.45, and experts': 1.53), the expert group was slightly lower than the group of beneficiary. The results of t-tests, conducted for the existence of difference in the recognition of these two groups, although the average of the expert group was shown low marks, it is not shown as statistically significant difference. (t = 3.86, p> 0.01). According to the results of the study, the improvement and development plan of rates of duty small-scale-housing system are shown as below: First, to raise the awareness of the policy. Higher awareness of relevant policies, lower conflicts between members and the delay of promoting policy. Second, small-scale-housing regulatory obligations increases the supply of housing. Although it could make positive effects on the purpose of the people's initiative to promote residential stability in the background, it also could lead to discourage redevelopment or to give up the development. Third, carefully examine the activation of the long term redevelopment of the mitigation or abolition of regulatory policies by expanding the housing supply to stabilize the housing market. Forth, the statistical survey only takes the role of cornerstone of the government housing policy, so should be improved, especially low-income or elderly households in a one or two people household need to undergo detail investigation. Fifth, the government 's housing policy on condominium and commercial complex of buildings is not appropriate to accommodate the various layers, also should investigate and manage the other housing cases. Sixth, in the city redevelopment area, especially in the Newtown district, need further investigation for detail information on hierarchy and scale in order to include it in the research plan. live any scale, by examining whether to accept it on research plans will be required.

      • 서울 중계동 백사마을의 건축적 특성 연구

        장용해 서울과학기술대학교 주택대학원 2012 국내석사

        RANK : 250687

        In this research, I examined the historical background and architectural features of 104 Village, Junggye-dong, Seoul, which is the last slum neighborhood that was formed in late 1960s and was the target of recent redevelopment. The makeshift houses became the main residential houses for the urban poor since the Japanese Imperial period. In 1960s, Seoul city government policy recommended to move them to other settlement areas. As the urban poor were moved to other settlement areas, new settlement was formed mainly on the mounds around Seoul. This policy resulted in the reproduction of poor housing areas. These slum residential areas increased until the late 1960s and 1970s when they were changed to the new residential areas with new apartments as one of the city’s urban landscape policy. 104 Village was one of the resettlements project areas but it did not benefit from any physical changes since 1967 when the village was first formed. In 2008, the village was able to receive the residential environment renovation from to the repeal of the development control area restriction. However, its redevelopment program did not go forward until May 2012 due to the dispute on the development method and a new development method (according to which, some part of the village is preserved) was adopted to pass the review of the Urban Plan Committee. Accordingly, this paper focuses on the review of development plan for 104 Village in terms of its historical and architectural viewpoints as the village has the modern residential landscape of Seoul and also is the first target for redevelopment according to new development methods 40 years after its formation. In the study, I have reviewed the background of the formation of physical factors which constituted the village as well as its historical background. Junggyebon-dong, in which the 104 Village is located, had the Napdaeul, Eunhaeng-dong, and Gwangseok-dong which were the core villages of Junggye-dong in the past. It was a small scale agricultural village. Gwangseok-dong, which is near 104 Village, was a village for people of Seongju Lee Family. On the other hand, Musu-dong, where 104 Village was located, is at the edge of Mt. Bulam and was used as access road to the current village and some parts of the area facing Gwangseok-dong were used for agricultural purposes. In Nov. 1967, the resettlers formed a village here. After cutting down the trees in the area, the city government grouped the area into several sections according to the people’s origins and assigned 4 households at an area of about 100㎡. But some residents were assigned the area exceeding 100㎡ according to the size of their original land. As there were no basic urban infrastructures in resettlement area, settlers had difficulty in using water, electricity and toilet. However, as time went by, the infrastructure gradually improved in late 1970s and 1980s as the roads and transportation means as well as the water supply facilities reduced the difficulty of the people. In 1980s, Junggye-dong underwent the two large scale housing development projects. As 104 Village was designated as the development control zone in 1971, 104 Village was kept intact of its old appearance. However, in 1985 and 1988, due to the government’s policy for allowing the makeshift houses to be legally registered, many makeshift houses were allowed to be legally registered in the official registry. Though the village was able to change its form with the introduction of redevelopment policy for the village in 2009, the redevelopment did not progress as planned until the new development method was introduced. Based on the historical and environmental features of the village as above, I have reviewed the architectural features of the village focusing on data of physical factors forming the village obtained from site visit and other methods. The architectural features of the villages found through study are as follows: First, 104 Village has the modified layout system of the traditional agricultural villages, which were mainly located in the place with the topographical features of low south but high north and high east but low west. Though its site was formed according to the government’s resettlement program, it had a system of traditional agricultural village in terms of road connection and markets located at the entrance of the village. Second, the village has its own features of settlement area in terms of the function and application of spatial organization, grain, and gathering form of the buildings. We can understand these features from the separation of commercial area at the entrance of the village from the residential area, and branching network of streets and hierarchical functions. The streets, which form the spine of the village are classified into three level streets with the first level streets being used for various functions as the spine of the village, the second level streets doing the connection of main streets and access roads to small scale community and to residential areas and third level streets being used just for access to the residential areas only. Third, each building has its own elevation shape. In the houses, people made their own houses with no help from an architect or outside designer except for the commercial buildings and some residential buildings, which were built depending on the existence of buffer zone into the residential area. The analysis results show that 38% of the houses (including commercial-residential buildings) have the direct access system and 62% has the separating systems such as gates or fences. Fourth, as for the residential unit, the residential houses started as one unit at first and then expanded and changed depending on the necessity of the users, which were characterized by the traditional houses. In the initial stage of resettlement, the one unit house with the shape of “ㄱ” was mainly built. However, as time went by, it expanded a 본 연구에서는 1960년대 말 형성된 이른바 서울의 마지막 남은 ‘달동네’이자 새로운 재개발 방식의 첫 대상지인 서울 중계동 백사마을의 역사적 배경과 건축적 특성을 연구·분석하였다. 일제강점기 이후 도시저소득층의 주거형태로 자리 잡은 무허가 불량주택은 1960년대 서울의 도시화정책으로 많은 철거이주민들을 생산하였다. 이러한 철거민들을 수용하기 위한 다양한 시책들 중 하나였던 ‘이주민 정착지’의 조성은 서울 인근의 구릉지를 대상으로 이루어졌으며, 불량주택지의 재생산이라는 결과로 이어졌다. 1960년대 말까지 급격하게 늘어났던 불량주택지는 1970년대에 이르러 ‘재개발’을 통해 주거환경을 개선해 나갔으며, 아파트를 중심으로 한 서울시 주거 경관의 일익을 담당했다. 백사마을은 서울시 불량주택지의 역사를 형성배경으로 삼고 있는 ‘재정착지’중 한 곳으로, 1967년 마을 형성 이후 물리적 변화의 손길이 미치지 못하였다. 2008년 비로소 개발제한구역에서 해제됨에 따라 주거환경정비가 가능하게 되었으나 개발방식에 대한 이견으로 진척이 없다가 2012년 5월 마을 일부를 보전하는 새로운 개발방식의 채택으로 도시계획위원회의 심의를 통과하였다. 따라서, 본 논문은 1960년대와 1970년대 서울 근현대사의 주거경관을 간직하고 있을 뿐 아니라, 40년 재개발사의 새로운 개발방식에 의한 첫 사업대상지인 중계동 백사마을의 역사적·건축적 고찰을 통해 현재 계획 중인 개발계획을 점검하는 계기를 마련하는데 그 목적이 있다. 연구를 진행해 나감에 있어, 우선 마을 형성 전·후의 역사적 배경과 환경 변화를 통해 마을을 구성하고 있는 물리적 요소의 형성 배경을 살펴보았다. 그 결과 백사마을이 위치하고 있는 중계본동은 과거 중계동의 중심마을이었던 납대울, 은행동, 광석동이 자리하던 곳으로 농사를 기반으로 형성된 소규모 촌락지였다. 그러나 백사마을에 인접한 광석동이 성주이씨의 집성촌이었던 것에 반해, 백사마을이 자리 잡은 무수동은 불암산의 끝자락인 산지였으며, 현재 마을의 진입로이자 과거 광석동의 경계부분만을 일부 농경지로 사용하고 있었다. 1967년 11월 도심 철거민들의 이주·정착으로 마을이 형성되기 시작하였고, 이주 당시 임야였던 곳을 적당히 벌목한 후 각 출신지역별로 정주지를 지정하여 약 30여 평의 면적에 4가구를 머무르게 하였다. 그러나 일부 주민들은 기존 정착지 면적에 비례하여 가구당 약 30여 평이 넘는 영역까지 제공받기도 하였다. 이렇듯 산지에 도시기반시설도 갖추지 않은 곳에 정착한 난민들은 상수도는 물론 전기나 화장실 사용에도 어려움을 겪었으나, 1970년대 후반과 1980년대에 이르러 도로 정비, 교통시설 및 상수도시설 확충 등으로 불편함은 서서히 감소하였다. 1980년대 중계동은 두 차례에 걸친 대규모 택지개발로 주거경관의 변화를 맞이한다. 백사마을은 1971년 개발제한구역으로 지정된 후 과거의 모습을 그대로 유지할 수밖에 없었으나, 1985년과 1988년 무허가불량주택양성화정책 등의 시행으로 불법주거지를 합법화함으로서 불법건축물에서 벗어날 수 있었다. 재개발정비구역으로 지정·고시된 것은 2009년으로, 이는 마을의 구성인구를 교체하는 계기가 되었음에도, 한동안 사업진행이 둔화하였다가 최근 새로운 재개발 방식의 도입으로 활기를 띄고 있다. 위와 같은 역사적·환경적 배경을 바탕으로 한 백사마을의 건축적 특성은 마을을 구성하고 있는 물리적 요소의 현장조사를 통해 도출된 자료를 기반으로 형태론적 입장에서 고찰하였다. 마을의 건축적 특성에 관한 결과는 다음과 같다. 첫째, 백사마을은 남고북저, 동고서저 지형에 입지한 전통적인 농촌마을의 변형된 배치체계를 갖는다. 정책적으로 조성한 이주민 정착지임에도 불구하고 도로의 연결 관계, 마을입구의 시장 등 전통적인 농촌마을의 구성 체계를 갖추고 있다. 둘째, 공간조직의 기능과 용도, 건물의 진입 및 집합형태 등이 자생적 정착지의 특성을 갖는다. 이는 마을 어귀의 상가영역과 주거영역의 분리, 나뭇가지 혹은 그물망 형태를 갖는 가로의 형태적 특성 및 위계별 기능을 통해 살펴볼 수 있다. 마을의 골격을 이루는 가로는 단지의 축으로서 다양한 행위를 담는 제1위계 가로, 중심가로의 연결과 소규모 커뮤니티 및 주거지 진입기능을 갖는 제2위계 가로, 순수한 주거지 진입기능을 갖는 제3위계 가로의 세 가지로 구분 된다. 셋째, 개별 건물별로 다양한 입면형태를 취하고 있다. 건축물 조성에 있어, 전문가가 배제된 환경을 극복하고자 진행된 주민들의 자체적 건설은 다양한 형태의 건물외관을 만들었다. 그러나 상가주택이나 일반주택, 그중에서도 주거지 진입에 대한 완충 공간의 유무에 따라 일정한 형태적 틀을 형성하고 있다. 이러한 틀을 분석한 결과 상가주택유형을 포함한 개별 공간의 직접 진입 형태는 전체의 38%이고, 현관과 담장에 의해 공간이 구분된 형태는 62%에 달했다. 넷째, 평면 형태는 전통 민가에서 나타나는 재래식 홑집에서 시작하여 생활여건에 따라 확장하였다. 정착기 주거의 원형은 일자

      • 영구임대 공동주택의 장기수선 유지보수 비용 실태에 관한 연구 : 서울시 SH공사 영구임대아파트 중심으로

        김종현 서울과학기술대학교 주택대학원 2011 국내석사

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        본 연구에서는 서울시 SH공사 영구임대주택의 준공 후 각 건축물의 연도에 따른 시설물 노후화에 따른 장기수선계획에 의하여 특별수선충당금적립계획비용과 특별수선충당금의 적립되어진 시설물 유지보수공사 비용에 대한 집행비용 현황을 서울시 SH공사에서 택지개발로 건설되어진 영구임대주택을 중심으로 분석하였다. 장기수선계획 업무와 시설물 유지관리에 대한 장기수선계획에 의한 임대주택 특별수선충당금적립계획과 특별수선충당금에 의한 공사 집행금액에 대한 시설물 유지보수 비용 자료를 분석하여 다음과 같은 결과물을 얻었다. 1. 장기수선계획의 ?疽쨍? 조사한 결과 조사대상 17개 단지 모두 주택법령 및 임대주택법령, 시행령, 시행규칙에 의한 장기수선계획에 따른 특별수선충당금적립계획 및 특별수선충당금의 공사집행금액 지출의 자료를 모두 보유하고 있었다. 서울시 SH공사의 하자 및 시설물 대수선 공사의 지침에 따라 본사 및 각 구역에 산재되어있는 권역별통합센터의 유기적인 수선공사를 통한 업무를 처리하고 있었으며, 조사되어진 17단지가 준공 후 공종별도면, 설계도서 및 물량 산출서 자료를 비교적 잘 보관하고 있었다. 건물의 준공 후 하자 보수기간의 경과와 함께 설계도서가 서울시SH공사 본사, 각 권역별통합관리센터, 각 구역에 산재되어있는 영구임대아파트 관리사무소에 이관·보관되어져 있어 장기수선계획에 의한 특별수선충당금적립계획금액 및 공사집행금액에 따른 시설물의 수선시기, 수선부위의 대한자료, 시설물을 유지보수 시 수선항목 등이 파악 가능하여 구체적인 계획에 의한 차후 공종별 시설물 유지보수 공사 시 객관적인 물량 산출 후 적절한 공사금액 산출을 통한 효율적인 서울시 SH공사 영구임대주택 시설물 유지보수 공사비 집행이 가능함을 시사 하였다. 2. 공공 영구임대주택의 건설교통부 기준에 따른 표준건축비 산정에 의하여 서울시 SH공사의 영구임대주택 17개 단지별 장기수선계획에 의한 특별수선충당금적립계획의 금액 및 특별수선충당금의 시설물 유지보수 공사에 따른 실태를 분석한 결과 가장 많이 적립된 단지와 가장 적게 적립을 한 단지와의 특별수선충당금적립계획비용이 상당한 차이가 있음을 알 수 있었으며, 건축물의 준공연도와 상관없이 연간 특별수선충당금계획에 의한 적립비용이 단지별세대수와 단지별 아파트 동수와 비례하여 특별수선충당금계획적립비용 금액의 차이가 많아지는 것을 알 수 있었다. 3. 특별수선충당금적립계획에 따른 특별수선충당금의 시설물 유지보수비용의 공사비 집행 운영 실태는 10개 단지의 경우 적립된 계획비용이 공사비 집행 비용보다 많이 적립되어져 있어 적절한 특별수선충당금계획적립금액 및 특별수선충당금의 공사비 금액이 집행된 유지보수 비용이 적정이 유지되고 있음을 알 수 있었으며, 7개단지의 경우에는 계획된 적립금액보다 공사비 지출 금액이 많게 집행되었다는 것을 볼 수 있었다. 7개단지의 경우 좀더 면밀한 수량산출조사를 통한 적정 수준의 특별수선충당금적립계획금액의 조정이 필요하다는 알 수 있었다 4. 효율적인 특별수선충당금적립계획 및 특별수선충당금 공사집행금액의 수선비 설정에 기존의 방식인 일괄적인 적립방식에서 벗어나 보다 실질적인 적립계획금액과 집행금액의 데이터 분석 방법을 가지고 본 연구를 진행하였으며 영구임대주택의 건축물 수선공사비의 집행실태를 파악할 수 있었다. 서울시 SH공사에서 관리하고 있는 영구임대주택의 장기수선계획에의한 특별수선충당금적립계획금액 및 특별수선충당금의 영구임대주택 시설물 유지보수비용 집행실태에 따른 연구를 수행하였다. 특별수선충당금적립계획금액 및 집행금액의 시설물 수선비 유지보수 비용을 보다 효과적이고 효율적인 방안을 모색하기 위한 일환일 것이다. 이에 본 연구는 서울시 SH공사 영구임대주택의 특별수선충당금적립계획금액, 특별수선충당금의 공사금액 집행실태의 건축물 유지보수에 따른 적정한 수선 공사비의 실태를 초점을 맞추어 연구를 진행하였고 영구임대주택이라는 해당 단지 건축물의 실질적인 계획금액을 통한 수선공사비용에 따른 실태를 도출하였다. 향후, 공공임대주택, 국민임대주택, 다가구주택의 특별수선충당금적립계획에 따른 공종별 시설물 유지보수비용 운영실태와 집행현황의 예측 리모델링을 위해서는 동일 유사 사례의 분석, 자료축적을 통한 시설물 유지보수비용에 따른 해당 시설물의 데이터베이스화 및 적립실태분석을 통한 적정공사금액이 집행될 수 있는 체계적인 연구가 필요하다.

      • 노후 단독주택지 주거만족도 조사 및 개발방안연구 : 성남시소재 다중·다가구 주택의 설문조사와 중개물건확인서를 중심으로

        정욱수 서울과학기술대학교 주택대학원 2012 국내석사

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        Seongnam city experienced a rapid changes in terms of the environment from its agricultural settings to city ones after the housing project in the Jungbu-nyon, Gwangju-gun in Gyunggi province area was managed in 1968. The project was promoted in an attempt to solve the chronic housing shortage in the Metro Seoul area in 1960s. Even though substandard surroundings such as blocks of small lots, narrow roads and poor housing conditions can be improved all at once, demolish and redevelopment based on administrative expediency develops problems of too rapid changes in housing structure. There are two types of developing deteriorated single-family housing: demolish and redevelopment, and restorative development. In order to develop deteriorated single-family housing, an appropriate type of development should be chosen according to the specific conditions of the area. In cases of Jungwon-gu and Sujong-gu of Seongnam-si, these areas are adjacent to the core 3 areas of Seoul including Gangnam-gu, Suseo-gu and Songpa-gu, and low-income people are the majority of the dwellers. Demolish and redevelopment is not considered as an effective solution for deteriorated single-family housing. According to the precedent studies, demolish and redevelopment approach resulted in less than 10% of return-and-settle rate of the residents in the relevant areas, which means that this approach caused confusions in the residents’ life style including jobs. In order to assess self-development by each lot in the single-housing area is available or not, legal preview such as on the Construction Law is necessary. Single-housing is usually planned based on the personal preferences, but in case of multi-housing is targeted for rent or selling by unit. Accordingly, maximum floor ratio is pursued in cases of multi-housing, and legal restrictions on the floor ratio may need to be deregulated in some degree. Local realtors, owners and consumers participated in the survey of the present study. Questionnaire was prepared with 8 questions which were selected from the realtor’s checklist, and additional 7 questions for survey. Descriptions on the subject real estate were better than average in the 5-step scale. Registrations were mostly confirmed by the local realtors. Regulations on transaction were confirmed by realtors and other experts in the field. The current condition of the real estate was checked by the author. Environment was checked by the author, realtors and residents of the area. Means of transportation in the area were subway and bus. Administration method was self-administration. Answers on the additional 7 questions may be highly subjective due to the sensitive contents included in the questions. In the in-depth interview, income level, educational background, family status, housing type and size of housing were investigated. In conclusion, restorative development is considered to be better for future urban redevelopment than the method of demolish and redevelopment based on the opinions of the author and seasoned realtors who have more than 30 years of experiences. 성남시는 60년대 서울시의 주택난을 해결하기 위해 1968년 경기도 광주군 중부면 지구 일대의 주택지 경영 사업을 계기로 농촌지역에서 도시로의 급속한 변화가 이루어 진다. 여기 연구 논문은 주거지 구조는 행정편의 주의적 철거 재개발 방식은 과소필지, 협소한 도로, 주택환경을 일시에 개선 할 수 있는 장점에도 불구하고 개발에 따른 급격한 주거 구조의 변화와 부작용을 발생시키는 단점을 내포하고 본 연구의 목적은 현지 공인중개사가 효과적으로 이용하고 있는 중개물건 확인 설명서를 분석하고 거주 후 평가 설문지를 활용하여 노후 단독주택의 문제점을 도출, 이에 대한 단독(다중, 다가구 주택)주택의 계획, 제도적 발전 방향을 제시하는데 있다. 여기에 노후주거지를 정비하는 유형은 철거재개발과 수복 개발로 대별되는데 각각 나름대로 특성을 가지고 잇으나 노후주거지를 정비하기 위해서는 해당지역의 여건에 적합한 정비유형이 선택 되어야 한다. 그러나 특히 성남시 중원구, 수정구지역의 특성상 서울의 중심구역인 강남3구 강남구, 수서구, 송파구의 입접도시로 영세민 거주지역이 특징이고 노후거주지를 철거재개발로 일시적 해결방법이 아니고 선행연구에서도 철거재개발로 거주민의 회기정착률이 10% 이하로 영세민들에게 직장, 직업 등 생활의 기반을 혼란케 하는 요인이다. 단독주택지를 대상으로 필지단위의 자력개발이 가능한 여부를 살펴보기 위해 건축법등에서 규정하고 있는 관련 사항들이 우선검토하고 단독주택건축은토지소유자의 기호에 따르는 측면이 큰 반면 다세대, 다가구 주택은 임대 및 분양을 목적으로 하는 특성상 최대 용적률을 추구하기 때문에 건축규모 관련 법적규제를 완화 검토할 필요가 있다. 본 연구를 위해서 현지 공인중개사, 소유자, 소비자가 참여하는 가운데 공인중개사의 중개물건 확인설명서 항목중 8개 항목을 엄선발취하고 부가적으로 선택된 7개 항목을 엄선하여 심층설문조사 하였다. 대상물건의 표시는 5점선택평가에서 보통이상이었고 등기부기재는현장공인중개사 확인이대다수의존하고 있으며 거래규재는 중개사확인과주변이야기에 의존하고 있으며 시설확인상태는 직접확인과 중개사확인에 의존하고 있으며 마감상태는 직접확인이었고 환경조건은 직접확인, 중개사확인, 주변이야기로 나타났으며 입지조건은 지하철이용, 버스이용이었고 관리조건은 자체방법이였고 부가적인 7개항목은 자존심의 유발 때문에 질의와 답변의 민감도가 깊었다. 소득수준, 교육수준, 가족관계, 거주형태. 거주평수 등은 심층면접의 대상이었다. 현지 심층조사에서 전수조사의 평가는 아니지만 현지 공인중개사의 30년이상 종사한 분들의 얘기와 현장에서 다년간 종사한 본 연구자로서의 무조건 편의적 전면철거 재개발로 하기 보다는 수복 재개발로 가는 방향이 앞으로 도시성장에 필요하다고 판단된다.

      • 보금자리주택정책의 파급효과에 관한 연구 : 주택건설시장에서의 순기능과 역기능

        한서구 서울과학기술대학교 주택대학원 2011 국내석사

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        보금자리주택 공급 계획 발표 당시 환경파괴와 수도권 집중화가 핵심이었던 반면, 이후 시장에 미치는 보금자리주택의 순기능과 역기능에 대한 논란이 핵심이다. 보금자리는 무주택자 청약저축가입자를 대상으로 하기 때문에 신규수요가 주요 대상이다. 주택은 공공재의 성격을 갖고 있기는 하지만 주택건설이라는 하나의 산업이기도 하다. 그리고 산업은 '시장'이라는 장터가 있어야 존재하고 발전한다. 과거 부동산 정책의 주제가 “부동산시장 안정과 주거복지 향상”과 “선진주거복지 구현과 집값 안정”이었으며, 그 중에서도 주로 서울 강남 아파트 가격의 안정을 위해 과도한 정도로 규제와 세제를 강화했던 것에 비하면 주택정책의 방향이 바로잡혔다고 할 수 있다. 본 논문의 연구목적은 현 정부의 주택․부동산 정책의 목표, 목적, 방법 등의 검토를 통해 주택․부동산시장 규제의 개편 필요부분의 식별, 개편 시 시급성과 방향설정 등수요 및 공급에 대한 전반적인 규제완화의 근거를 구축하는 한편 시장 친화적 주택정책을 지향하는 전략과 여러 현안문제들에 대한 고민과 더불어 보금자리주택 건설 그 자체를 시장상황에 따라 좀 더 유연하게 추진되도록 제시하는데 있다. 문헌적 연구로는 각종 자료 등을 통하여 보금자리주택정책의 영향을 연구하는데 있어 각 계층별, 주택유형별로 분석하여 근원적인 대책 마련과 향후 주택정책에 대한 발전 방향에 대해 검토하고, 사회적 연구로는 각국의 공공주택제도의 사례와 국토해양부 및 국토연구원, 한국토지주택공사연구원, 건설 산업연구원 등의 연구 자료를 참고 하였으며 보다 현실성 있는 대안을 강구하여 국민의 주거안정을 위한 주택공급정책의 바람직한 방향을 제시하고자 한다. 주택시장의 침체 상황은 극복하고 주택산업의 건전한 활력을 충전시켜 주기 위해서는 현 정부가 출범 초부터 표방하였던 친시장적 주택정책의 기조를 보다 공고히 할 필요가 있다. 즉, 과거정부가 남겨놓은 반시장적 정책과 정서를 임기 후반에는 철저히 떨어내야 할 것이며, IMF위기 직후 정부가 시행했던 주택시장규제완화 수준의 시장 친화적인 주택정책 시행이 필요하다. 현 시점에서 되돌아보면 현 정부의 부동산 정책에서 주택산업에 바탕을 둔 일관된 흐름을 찾기는 어렵다. 그때그때의 문제에 대해 실용적으로 조심스럽게 대처해 왔을 뿐이다. 향후 잦은 주택정책의 변경으로 인한 혼란을 최소화하기 위해서는 일관성 있고 과거 정부의 주택 정책에 대한 장점을 바탕으로 시장의 흐름을 보완하는 정부차원의 제도적 지원과 정착에 기울인다면 더 나은 주택정책의 미래가 보장될 것이라 기대한다.

      • 보금자리주택 공급정책관련 환경변화와 대응방안

        김성윤 서울과학기술대학교 주택대학원 2011 국내석사

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        보금자리주택 공급의 정책적 의의를 알아보고 추진성과를 분석해 보금자리주택공급정책이 성공하기 위해 변화하고 있는 환경에 대처하는 방안을 연구해 보고자 한다. 그동안 수요가 있는 수도권이나 도시지역의 가용택지가 부족한 상황에서 비교적 택지확보가 용이한 지방이나 도시외곽에 택지를 확보하여 주택을 건설하여왔다. 이로 인해 수도권 주택공급부족 및 집값 상승과 지방미분양누적 등의 부작용이 있었다. 이에 대한 대책으로 수도권 수요가 있는 곳에 저렴한 주택공급을 할 필요가 있었다. 이를 위해 주변 도시기반시설이 갖추어져 있고 수요가 있는 수도권 도시지역의 GB해제를 통한 신속한 공급방안이 보금자리주택공급정책으로 검토되었다. 또한 공공임대주택비율이 낮은 수준임을 고려할 때 그 비율을 재고할 필요성이 있었다. 이에 따라 보금자리주택공급정책으로 저소득층의 주거불안해소 및 무주택 서민의 내 집 마련을 촉진하기 위해 2009년에서 2018년까지 150만호를 건설하고 최저소득층을 위해 영구임대 주택 10만호를 계획하였다. 그러나 보금자리주택공급정책 시행이후 그린벨트와 자연녹지 잠식으로 환경훼손문제와 분양가가 저렴한 보금자리주택이 단기간에 대량으로 공급됨으로써 민간건설위축 등 몇 가지 부정적인 면도 있으나 수요가 있는 곳에 저렴한 주택을 신속하게 대량으로 공급함으로써 서울 강남지역 등 수요에 비해 공급부족으로 주택 가격이 폭등하였던 지역에 주택가격상승을 완화하여 주택시장안정을 도모하는데 의의가 있다고 할 것이다. 이러한 보금자리주택공급정책이 성공하기 위해서는 사업시행과정에서 발생되고 있는 몇 가지 사항에 대한 대응이 필요하다. 첫째, 보금자리주택공급 사업주체에 대한 자금조달지원이 필요하다. 둘째, 보금자리주택가격은 주변시세 대비 일정수준을 유지하여 시장왜곡을 최소화시키며 개발이익은 장기공공임대등 공익의 목적으로 활용해야 한다. 셋째, 보금자리주택 공급량과 공급시기의 재조정 등이 필요하다. 또한 민간부문이 위축되지 않도록 대책을 강구해야한다.

      • 공동주택 실시설계의 오류발생 저감방안에 관한 연구

        이해진 서울과학기술대학교 주택대학원 2011 국내석사

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        요 약 제 목 : 공동주택 실시설계의 오류발생 저감방안에 관한 연구 -공공공사 아파트프로젝트를 중심으로- 공동주택설계에 있어 실시설계의 과정은 다만 실무적 후속처리 업무로서 이행되고 있는 실정으로 관여기술자의 기술수준이 낮고 설계결과물의 품질에 대하여 100%보증되지 못하고 있다. 이로 인하여 실시설계도서는 건설현장에서 도서의 오류와 설계정보부족 등의 문제가 지속적으로 지적되어 왔으며, 설계오류로 인한 설계변경 발생은 현장종사자와 설계자간의 책임소재의 시비가 되고 있다. 실시설계도서는 계약의 근거가 되는 중요한 도서이며 여기서 발생되는 오류는 공사비용의 증감, 공기의 지연 등에 영향을 주게 되므로 실시설계오류의 최소화방안은 조속히 강구되어야 하겠다. 한편, 공사의 실시설계 수행기간은 90일 내외로 운영되며 eng'g 협업설계업체와의 중간검토회의, VE검토회의와 1차도서의 가 견적을 거쳐 최종 완성하게 된다. 이러한 설계과정에서 설계의 변경요인이 발생하게 되고 또한 설계의 검수기간 등을 감안하면 실질적인 설계 작업기간은 70일 내외로서 효과적인 도서작업이 어려운 현실이다. 따라서 본 연구는 이러한 상황에 대하여 설계자와 시공자, 설계수행에 관여하는 용역의 발주자와 용역설계자간의 설계오류에 대한 이해수준을 확인하고 설계오류의 발생여건을 일부라도 해소해 보고자 한다. 검토대상 도서는 공사가 추진 중인 3개 건설지구 아파트의 실시설계도서로 하였고, 용역설계의 검수과정에 있는 설계도서의 오류 발생내용을 조사하여 현행 설계도서의 작성과정과 내용에 영향을 주는 기술적∙제도적인 개선방안을 제시하고 주요 오류발생도서의 작성내용 표준화를 제안 하는 등 실무적인 설계오류의 제거방안을 모색하고자 한다. 본 연구의 방법은 다음과 같다. ● 첫째, 선행연구를 통해 본 연구의 목적에 맞는 연구의 방법을 정립하여 연구의 범위를 설정하고 진행방향을 모색하였다. ● 둘째, 공동주택의 실시설계도서의 오류저감에 대한 이론적 고찰을 통해 설계오류의 개념과 발생원인, 개선방안 등을 조사하였다. ● 셋째, 공사 내․외부 전문가를 대상으로 실시설계도서의 오류발생수준에 대하여 인터뷰하고 실시설계 오류의 발생실태를 조사하였다. ● 넷째, 공사내부 3개 지구의 실시설계도서사례를 대상으로 설계오류의 발생내용을 확인하고 도서별로 오류발생빈도를 정리하였다. ● 다섯째, 상기의 설계도서사례에서 발생된 오류와 전문가 그룹의 경험에 의한 오류발생내용과의 연계성을 보완∙확인하고자 실시설계오류의 일반적 발생수준과 내용, 도서별 발생빈도 및 발생원인과 개선방안에 대하여 설계발주자그룹∙설계사무소(원청+하청)그룹∙건설현장 시공자그룹에게 설문조사를 하였다. 먼저 3개 전문가그룹에 대한 인터뷰 결과는 다음과 같다. 내부 발주자그룹에서는 실시설계상 다소 오류가 발생하나 이는 기본설계의 사업승인이후 확정된 기본설계치수 이내의 변경이므로 관련도서를 상호 확인하면 오류의 내용은 확인될 수 있다고 보았다. 외부 설계자 그룹에서는 주로 공사의 검수과정의 비효율성과 변경사항의 지시방법의 개선을 요구하였고 실시설계의 1차 협의 시 변경협의가 마무리 되면 업무상 오류발생을 최소화 시킬 수 있는 것으로 보았다. 시공자그룹에서는 현장으로 송부되는 설계도서의 오류가 매우 심각하다고 우려하였으며, 현장에서 설계오류의 확인을 요구하여도 본사 발주자그룹에서는 이를 즉각 확인하기가 어려우며, 이로 인한 시공계획의 차질이 많다고 하였다. 또한 실시도서의 현장 송부일정의 개선을 요구하였다. 대부분 건축 일반 도서를 먼저 송부하고, 착공준비에 필요한 구조도서 특히 기초공사 관련도서의 송부가 지연되고 있음을 지적하였다. 3개 지구의 설계도서사례를 대상으로 오류발생을 조사한 결과로서 A지구 1178건/647매(평균 1.8건/매), B지구 318건/315매(평균 1.0건/매), C지구 493건/328매(평균 1.5건/매) 으로 조사되었으며 오류의 내용은 유효반자높이 미확보 (예: 계단참하부 < H=2,100) 등의 주요한 기본설계치수에 대한 오류는 없었다. 대부분 부분적인 dimension과 SL(구조레벨) 오류, 창호부호 오기 및 누락, 자재명 오기 및 누락, layer의 덜지움 문제 등으로 나타난다. 설문조사 결과는 다음과 같았다. 전체 응답자의 85.2%( 86명)가 오류발생이 보통 이상으로 나타난다고 응답하였다. 가장 많이 발생되는 오류의 유형으로 전체 응답자의 74%( 74명)가 ‘설계정보의 불일치’를 응답하였다. 설계정보가 부족한 도서로는 전체 응답자의 27%( 81건)가 ‘코아, 주출입구, 피로티, 발코니 평∙입∙단면’ 을 응답하였다. 설계오류 발생빈도가 높은 내용에 대하여는 ‘주출입구’와 ‘코아’의 평∙단면을 전체 응답건수의 각각 23%로 응답하였다. 오류의 내용에 대하여 도서조사결과와 설문조사결과를 종합해 보면 오류의 발생정도를 보통이상 많다고 보는 85.2%(86명)의 전체 전문가그룹의 응답 분포와 지구별 사례 당 각각 1~1.8건/매의 내용을 1:1로 직접 대응하여 비교 Abstract A study on the elimination of design errors on the construction documentation stage - focused on public housing projects - Lee, Hae Jin (Supervisor Kim, Jin Wook) Dept. of Housing Planning and Design The Graduate School of Housing The Seoul National University of Science and Technology The construction documentation is largely being waged by subcontractor after the preliminary design. Subcontractors are usually consisted of 4 or 5 drawing technicians and their technical level is not fully qualified and their managing skill is simply oriented to fill out the drawing within contract period. Unfortunately their working experience is not enough to provide a proper detail, as a result, it is not likely to be guarantied as a complete drawing sets in the field. Design errors, omissions, and lack of design information have been widely discussed and pointed out between design technicians and field workers, as they become a cause of design revisions, which may effect a cost increase and delay of the project. From this point of view, it is inevitable to study an elimination of design errors on the construction documentation. According to LH design service contract, period of construction documentation stage is set within 90 days. During the stage, drawing revision usually happen upon regular meetings and also upon submittal meetings. It is widely argued that, due to drawing revision, actual drawing time is shortened by 70days and lacking of time drives to cause poor quality of drawing and errors are easy to be resulted. Under these condition, firstly, this study will review the understanding of design errors of the three design related group;( ordering body - A/E company- field worker group). Secondly, documentation drawing were reviewed to find out the type of errors and to investigate the cause of design errors. Three cases of the documentation were selected from LH corporation's housing project. The resulted design errors were arranged by same kind and frequent errors were organized as a check list for each drawing, partly to decrease the drawing errors. Finally, to fulfill the limitation of number of document drawing reviews, a survey was carried out for three design related group. Summing up the above three investigations, 85% of the surveyee answered that current error occurring level is more than average. That level intensity in numbers from drawing review can be converted into 1~ 1.8 per drawing, which may be quoted as current error occurring level. According to the result of the drawing review, frequent errors were from drawings of 'main entrance plan and section' and 'core plan and section'. Cause of frequent error in the above drawings is regarded that main entrance was designed as a unique one for each project and a delay to fix the proposed design and material, so shorten the actual drawing period. In an interview, field workers responded that "error occurring level in drawing is serious", while design group's view was a minor problem. But, in a survey, the two groups showed same attitude to error occurring level: 87% of field workers answered more than average and so the 89% of design workers. It might be assumed that field side view of drawing quality is quite low, although the serious error does not happen. To integrate the subcontractor's working condition, following questions were asked: What extent does labour's technical ability is related to error occurring? 60.9% of surveyee answered 'close relation'. What is most effective way to improve drawing progress schedule? 45.7% answered documentation of design revision. What extent the contract amount should be raised? Designer's group answered increasing of 60%, while 61% of ordering body answered present level is satisfactory. As in the above, following studies were made: -investigation of understanding of design errors of the three design related group; -reviewing documentation drawings to find out the error itself of each drawing; and -a survey to investigate the cause of error and trend of design error occurring in general. According to these result, present error occurring level can be defined more generally and can be applied to enhance a design service guide line and contract managing system.

      • 共同住宅 瑕疵處理方法 改善을 위한 事例硏究

        채영화 서울과학기술대학교 주택대학원 2011 국내석사

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        人間은 질병에 감염 되어 自然的으로 치유되는 경우도 있지만 建物에 瑕疵가 발생되면 어떤 방식으로든 瑕疵補修를 하여야한다. 現實的으로 공동주택의 不實工事가 적지 않은 상황에서 共同住宅의 所有 者를 보호하고 한편으로는 건설업체 내지 분양자의 이해관계를 고려하여 분쟁을 줄이자는 의도에서 관련법에 대하여 연구하였는바 관련 當事者 들에게 조금이라도 도움이 되었으면 하는 취지에서 본 論文연구를 진행하였다. “권리 위에 잠자는 자는 법이 보호하지 않는다.”라는 말을 되새겨 공동주택의 하자분쟁과 관련하여 관련법규를 정리하여 합의든 분쟁이든 내용을 정확하게알고 접근하는 것이 바람직하다는 취지에서 아래와 같이 정리하였다. 첫째, 相對方인 시행자, 시공사, 보증사의 관계에서 모든 建物에 사용승인 신청 시 반드시 瑕疵補修保證書를 관할관청 명의로 발행하여 제출하게하고 管理規約에 의한 입주자대표회의, 관리단 구성 또는 구분소유자 과반수 동의 수렴으로 명의변경이 될 수 있도록 하여 하자에 대한 모든 책임은 시공사와 시행자가 공동으로 연대 또는 대표이사까지 연대하여 책임을 지게하고 보증사는 보증금액 한도 내에서 책임지는 것이 바람직하다. 둘째, 請求權者인 消費者의 관계에서 共同住宅의 간편한 하자보수를 위하여 瑕疵補修保證金을 마련함으로서 憲法상의 住居基本權을 보장하는데 최소한의 기준을 마련한 취지를 고려할 때 하자보수보증금에 대한 청구당사자는 입주자대표회의 또는 區分所有者들을 당사자적격으로 보고, 사용승인 전 하자 및 보증한도를 초과하는 하자에 대해서는 구분소유자들을 당사자적격으로 보는 것이 바람직하다. 셋째, 瑕疵시효관계에서 瑕疵時效와 관련하여 사용승인일(가사용승인의 경우에는 가사용승인일)을 기준시점으로 住宅法상 년차별 하자기간을 적용하고 기간만료하자는 상법상 상사소멸시효 5년을 적용하고 사용승인 전 하자는 민법상 10년 하자를 적용하는 것이 바람직하리라 보고 년도가 많이 지난 共同住宅에 대해서는 당사자들의 판단 및 법원의 판단에 따라 過失相計比率(%)을 적용하고 또한 “권리 위에 잠자는 자는 법이 보호하지 않는다.”는 10년의 제척기간을 적용하는 것이 바람직하다. 아직도 공동주택 하자관련법규가 제대로 정리가 아니 되어 엇갈리는 판결로 분쟁이 많은 것은 부인할 수 없는 바 관련법규가 제대로 정리되어 첫째, 瑕疵補修問題를 기존의 方式처럼 음성적으로 대처할 것이 아니라 고객만족 차원에서 보다 積極的이고 전향적인 자세로 전환하여 入住 者(대표회의)로부터 신뢰감 축적. 둘째, 瑕疵의 具體的 기준 마련을 통한 瑕疵判定의 公信力을 확보. 셋째, 제도개선을 통한 瑕疵分爭을 예방. 넷째, 필요 할 경우 瑕疵補修保證金額을 증액하는 실질적인 방안도 檢討한다. 다섯째, 현재 여러 법률에 분산, 중복되어있는 하자관련법을 통폐합하여 일관성을 가지게 한다. 공동주택분쟁이 최소화될 수 있도록 관련 당사자들의 적극성이 필요하고, 공동주택하자와 관련한 후속연구가 필요할 것으로 본다. Humans are infected with the disease be cured naturally if you let in the building, but when it occurs should be paid in any way, let's. In reality, poor construction of public housing flats in quite a situation to protect the owner of the hand, or sale-party contractors to consider the interests Reducing conflict with the intent of the law was studied in the bar a little help interested parties the purpose of this paper in the hope that the study was in progress. "The law does not protect the right to sleep on top of" Let the word of the House of Commons of the United States of America and related laws and regulations related to the dispute and all disputes, whether by cleaning up the agreement to know exactly what it is desirable to approach the aim was in the order shown below. First, the opponent of concession companies, builders, warranty, four in the relationship all the buildings approved for use when applying the Let's repair warranty competent authorities in the name by issuing the filing and management contract by the resident representative meetings, group for the configuration, or separating the owner a majority agreed convergence Let the people that we can change all responsibility for the co-enforcer of the construction regiment Inc. or jointly responsible to the President and warrants to buy warranty price is within the limits recommended in charge. Second, the claims are a consumer in relation to public housing maintenance let's let the ease of maintenance provided by a deposit to guarantee the basic rights the Constitution Housing established a minimum standard when considering the purpose let repair bill for the deposit of the resident representative meetings or parties Eligible parties reported to the owner of nine minutes, let pre-approved for use and warranty for defects in the limit is exceeded, the parties to differentiate between the holders is recommended that to qualify. Third, let's statute of limitations in a relationship let's statute of limitations with respect to the use the W be either (the lyrics for the approval if the lyrics for the W be either), based on the time the housing law, Student Stars Let's period to apply the expiration suggesting Commercial Phase firm statute of limitations for five years to apply Let's civilly 10 years ago suggesting that approval for use to apply the recommended shall report to the House of Commons last year for a lot of parties at the discretion of the court's discretion and fruit offset ratio (%), and also to apply "the law protects the right to sleep on top of does not "apply a 10-year period, it is desirable to jecheok. Let's laws are still the House of Commons is not cleaned up properly staggered to judge his wife many disputes that can not be properly organized bar laws first, let's repair the problem as a traditional way to deal with the voice as well as customer satisfaction than in into a positive and proactive attitude by the tenant (representing Council) accumulated from the trust. Second, let's let the concrete through Baseline ensure credibility of the award. Third, let's conflict prevention through improved systems. Fourth, let's repair warranty if necessary to increase the amount should also examine practical ways. Fifth, the currently distributed in several laws, let's laws are duplicated, consolidation will have the consistency. House of Commons so that it can be a minimum of conflict-related needs of the parties, intensity, and let the House of Commons and shall be deemed necessary regarding the follow-up study.

      • 민간 주택임대관리업 활성화를 위한 제도개선 방안연구

        박유나 서울과학기술대학교 주택대학원 2014 국내석사

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        The increase of need and supply of small-sized housing by the increase of 1-2 persons household, change of real estate investment concept due to long-term depression of real estate industry and the difficulties of lease promotes the market paradigm shift from ‘Jeonse’ to ‘monthly rent’ in the housing rental market. Because monthly rent needs various affairs such as collection of rent and response of complaint of the lessee the role of the lessor increases. Accordingly, the necessity of rental housing management business to help stable rental profit arises and the service was recently introduced into Korea. The aim of this study was to examine the problems of rental housing management business system, and to suggest improvement measures for the activation of rental housing management business through literary survey, advanced case study of Japan, and interview with associates with the rental housing management businesses. The results are as below. Firstly, it is necessary to improve tax system on the housing rental service provider. In particular, it needs to consider inheritance tax and donation tax benefits rather than tax subsidy at the operation stage of rental houses. Secondly, it is necessary to support taxation for the rental housing management companies. The exemption of VAT which has adverse effect on profit rate as being imposed to the final consumer, and the expansion of exemption of corporate tax on the rental housing management businesses must be considered seriously. Thirdly, it is necessary to revise housing rental management service related housing act. Concurrent business with the realtor business and modification of guaranty insurance of master-lease must be made for effective rental management operation. Fourthly, it is necessary to improve the 2 years obligation period of rental agreement in the housing rental protection act. If the lessor and the lessee agree with the rental period, it must be admitted. Fifthly, it is necessary to introduce rental housing statistical system. Most housing rental management companies are promoting master-lease or plan to implement it, the active expansion of business is restricted because there is no data on average rental cost by region and vacant rate. Sixthly, it is necessary to develop products and services actively by the rental housing management company. While conditions are not favorable because of lack of awareness of rental housing management and low rental profit rate, it must be implemented in confidence as there is need. The development of housing rental management service may lead to systematic management of rental houses, improvement of residential life standard of the lessee and activation of supply of rental houses. Accordingly, it is recommended to improve the system that hinders the growth of rental housing management businesses in order to settle the businesses successfully. 1-2인 가구 증가로 인한 소형주택 수요와 공급의 증가, 부동산 경기의 장기 침체로 인한 부동산 투자개념의 변화, 전세난 등의 사회현상으로 주택임대차 시장의 패러다임이 ‘전세’에서 ‘월세’로 빠르게 전환되고 있다. 월세는 임대료 수금, 임차인 민원대응 등의 다양한 업무가 발생하기 때문에 전세와 비교하였을 때 임대인의 역할이 많아진다. 따라서 이를 대행하고 안정적인 임대수익을 창출할 수 있도록 도와주는 주택임대관리업의 필요성이 대두되었으며, 최근 국내에 정식 도입되었다. 이에 본 연구는 문헌조사, 일본 선진사례 연구, 관련법규 분석, 주택임대관리업 종사자 대상 인터뷰 조사 등의 연구방법으로 주택임대관리업 관련 제도의 문제점을 파악하고 주택임대관리업 활성화를 위한 개선방안을 제시하는 것을 목적으로 하였으며 연구를 통해 도출 된 결과는 다음과 같다. 첫째, 주택임대사업자 관련 세제개선이 필요하다. 특히 임대주택 운영단계의 세제지원보다 상속세·증여세 혜택을 고려할 필요가 있다. 둘째, 주택임대관리 기업에 대한 세제지원이 필요하다. 최종 소비자에게 부과되어 수익률에 악영향을 끼치는 임대관리 수수료의 부가가치세 면제와 주택임대관리업에 대한 법인세 감면 확대를 심각히 고려할 필요가 있다. 셋째, 주택임대관리업 관련 주택법 개정이 필요하다. 공인중개업 겸업 허용과 자기관리형 보증보험 재정비를 통해 기업이 임대관리 업무를 효율적으로 진행할 수 있도록 해야 한다. 넷째, 주택임대차보호법 중 임대차계약 의무기간 2년을 개선할 필요가 있다. 임대인과 임차인이 임대차계약 기간을 합의하여 정한 경우, 그 기간을 인정해주어야 한다. 다섯째, 임대주택 통계시스템 도입이 필요하다. 대부분의 주택임대관리 기업이 자기관리형 사업을 추진 중이거나 예정에 있지만 지역별 평균 임대료, 공실률 등을 파악할 수 있는 데이터가 없어 적극적 사업 확대에 지장을 초래하고 있다. 여섯째, 주택임대관리 기업의 적극적인 상품과 서비스 개발이 필요하다. 임대사업자의 주택임대관리에 대한 인식 부족, 낮은 임대수익률 등 어려운 여건이나, 수요가 있으므로 사업에 대한 확신을 가지고 임해야 한다. 이와 같은 연구결과에도 불구하고 본 연구가 갖는 한계는 주택임대사업자 입장에서 주택임대관리 필요도 등에 대한 정량적 조사가 이루어지지 않아 수치적으로 계량화된 근거가 불충분하였다고 사료된다. 주택임대관리업의 발전은 임대주택의 체계적인 관리, 임차인의 주거생활 수준 향상, 임대주택 공급 활성화 등 주택임대차 시장의 선진화로 이어질 것으로 사료된다. 따라서 주택임대관리업의 성장을 저해하고 있는 제도의 적극적인 개선으로 주택임대관리업을 성공적으로 정착시킬 수 있도록 노력해야 한다.

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