행복주택 제도 시행의 문제점 및 개선방안 연구

김현만 서울과학기술대학교 주택대학원 2014 국내석사

Happy Housing Supply is originally designed for housing welfare of the rental poor. However, such intention is rather becoming vague and the plan is facing various disagreements. The purpose ofthis study is to suggest ways to improve the policy by looking into each problem and studying similar policy cases overseas. Interviewing specialist and researching publications have chosen for research method for this study. Happy Housing Supply webpage by Ministry of Land, Infrastructure and Traffic, policy report from related government agencies, press release and other academic materials are the main publication studied. For the interview, public officer who is in charge of public housing development in Ministry of Land, Infrastructure and Traffic is participated. Researching of publication is focused on concept of Happy Housing and theory of housing solution, and ongoing plan for Happy Housing and undergoing projects. The interview is focused on analyzing problems of the policy. According to the interview, there are five problems with Happy Housing Policy. 1) Inactive participation of residence 2) Disagreement from local governments with local citizen3) Concerns from market specialists that the policy would have negative impacts on private sector of lease market4) Concerns from policy trial residence that the construction process would harm environmental safety by making noise, tremor, and bad odor5) Financial instability of policy implementer, Korea Land and Housing Corporation (LH). To solve suggested problems, three major solutions are proposed in this study: 1) Adopting communicative ways to effectively acknowledge local residence of Happy Housing Policy, such as discussion or debate for small groups, and briefing sessions or public hearing for big groups 2) Raising public awareness that Happy Housing has more positive impacts than negative, that it would not harm public lease market and can be used as a place for cultural activities or communities; 3) Opening financial conditions to public and assess ability of LH to undergothe policy. By doing this, LH can be publicly assisted by other organizations and supporters, and local government and residence can choose implementer through public hearing. Happy Housing Supply is overall well-organized policy that has many advantages with righteous purpose and intentions. Therefore, the authority should establish plan and goal to realize its purpose. Utmost efforts must be put in for successful achieve of the plan, and considering possible solutions suggested in this study is surely one of them. 행복주택 정책은 렌탈푸어를 위한 주거복지를 목적으로 한 것이나 현재 사업 목적은 희미해지고 여러 가지 반대의견에 의해 난관에 직면해 있는 상황이므로 본 연구에서는 행복주택 사업의 필요성이나 가치, 행복주택 사업에서 제시되고 있는 다양한 문제점과 함께 해외 유사사례를 고찰해 봄으로써 행복주택 사업의 성공을 위한 개선방안을 제시해 보고자 하였다. 연구의 목적을 달성하기 위하여 문헌고찰과 전문가 인터뷰 방식을 이용하였다. 문헌고찰 대상으로는 국토교통부에서 운영하고 있는 행복주택 홈페이지, 관련 정부부처에서 발표한 정책보고서와 보도자료, 일간지 기사, 각종 학술자료로 하였고, 전문가 인터뷰는 국토교통부 주택정책과에서 공공주택개발 업무를 담당하고 있는 공무원 1인을 대상으로 하여 진행하였다. 문헌연구는 행복주택 개념과 주거문제 해결이론, 행복주택 공급계획 및 추진현황과 관련된 부분에 초점을 두어 분석하였으며 전문가 인터뷰는 행복주택의 문제점을 중심으로 하여 분석하였다. 문헌고찰과 전문가 인터뷰 내용 분석을 통해 나타난 행복주택의 문제점은 크게 다섯 가지 유형이 있는 것으로 나타났다. 첫째, 주민참여의 문제로, 시범지구 지정 과정에서부터 지역주민들과의 소통이 없어 주민들의 참여가 제대로 이루어지지 않았다. 둘째, 지자체 반대로, 지역민들이 사업을 극심하게 반대함에 따라 지자체 역시 지역민들의 입장에 동조하고 있다. 셋째, 주택시장 건전성의 문제로, 주택시장 관련 전문가들은 보금자리주택의 사례를 토대로 하여 행복주택이 민간임대시장에 부정적인 영향을 미치게 될 것을 우려하고 있다. 넷째, 주거환경 개선측면의 문제로, 시범지구 주민들은 행복주택이 철도부지나 유수지에 건설됨에 따라 소음과 진동, 악취 등의 문제가 발생될 것을 염려하고 있고 일부 지역에서는 유수지에 건설됨에 따라 홍수 등으로 인한 상습침수발생을 예상하여 주거환경 안전성을 염려하고 있다. 다섯째, 시행주체간의 역할분담의 문제로, 행복주택 사업은 시행주체간의 협업이 중요하고 이를 위해서는 한국토지주택공사(LH)가 제 역할을 해내야 하나 현재 LH의 재정여건이 어려워 사업 추진 자체가 불가능하다고 평가되고 있다. 이에 위의 문제점을 완화시켜 행복주택 정책을 성공적으로 수행할 수 있는 방안을 크게 세 가지로 하여 제안하였다. 첫째, 행복주택 정책에 대한 지역주민들의 이해도를 제고하기 위해 행복주택에 대해 주민들에게 알릴 수 있는 기회를 갖도록 해야 한다. 그 구체적인 방법으로는 다수를 대상으로 한 공청회나 설명회, 소수를 대상으로 한 토론 및 토의의 방법을 채용하도록 하였다. 둘째, 행복주택이 지역주민들에게 재산상의 피해를 주거나 인근 지역의 임대시장을 교란시키는 못마땅한 건축물이 아닌 지역을 새단장할 수 있는 건축물로 행복주택 건설을 통해 지역 내에 문화공간이나 커뮤니티 등이 확충될 수 있음을 인식시키도록 하였다. 셋째, 행복주택 공급주체에 해당하는 한국토지주택공사(LH)의 재정상황이나 사업수행능력 상황에 대해 정확히 공개하고 필요시 행복주택 공급주체를 협업화하거나 지역 공청회를 통해 공급주체를 지방자치단체와 지역주민들이 선택할 수 있도록 하여야 한다. 행복주택 정책에 대한 전반적인 고찰을 통해 행복주택 정책이 주택정책이 갖추어야 할 요소를 두루 잘 갖춘 정책이자, 철도부지나 유휴지 등을 재생시켜 주택부지로 활용하고 각 사업지구의 지역적 특성이나 시민들의 특성을 고려하여 사업을 다각화하고자 하는 등 타당성도 갖춘 정책임을 확인하였다. 따라서 정부 당국은 행복주택 정책의 목적과 목표를 성취가능한 한도에서 정립하여 반드시 달성할 수 있도록 하고 본 연구에서 제시한 개선방안 등을 적용하여 사업을 성공적으로 완수할 수 있도록 노력해야 하겠다.

소형주택 의무비율 규제정책의 실효성 및 개선방안에 관한 연구 : 서울시 강북권역 재개발사업을 중심으로

박현옥 서울과학기술대학교 주택대학원 2012 국내석사

본 연구는 서울시 성북구, 성동구, 은평구 등 강북권역 재개발사업을 중심으로 소형주택의무비율 정책의 정책제도적 측면, 사업경제적 측면, 사회환경적 측면에 대하여 전문가와 수혜자의 인식을 비교 검증하는데 있다. 이를 위해 소형주택 의무비율제도 적용에 따른 실효성을 정성적 측면에서 평가하고자, 선행연구와 소형주택 의무비율제도 효과 분석 사례를 통해 실효성을 평가하기 위한 변수들을 추출하고, 이를 분석틀에 맞추어 정책제도적 측면, 사업경제적 측면, 사회환경적 측면으로 분류하여 전문가 및 관계자에게 추출ㆍ분류한 변수에 대해 의견을 물어보고, 그에 관한 인식을 비교 분석하였다. 본 연구의 연구문제 검증결과, 첫째, 정책제도적 측면의 하위변수별 전문가 집단과 수혜자 집단의 인식정도를 알아보기 위해 평균점수를 구하였고, 두 집단의 인식의 차이를 알아보기 위해 t검정을 실시하였다. 먼저 정책목표에 관한 질문에 대해 수혜자 집단의 평균점수는 3.40, 전문가 집단의 평균점수는 4.00으로 나타나고 있어 두 집단 모두 그렇다고 인식하는 것으로 분석되고 있다. 그리고 두 집단 간에는 인식의 차이가 존재하는 것으로 나타났다(t=-3.004, p<0.01). 문제점 대응에 관한 질문에 대해 수혜자 집단의 평균점수는 3.65, 전문가 집단의 평균점수는 4.17로 나타나고 있어 두 집단 모두 그렇다고 인식하는 것으로 분석되고 있다. 그리고 두 집단 간에는 인식의 차이가 존재하는 것으로 나타났다(t=-2.992, p<0.01). 주택정책으로서의 인식에 관한 질문에 대해 수혜자 집단의 평균점수는 3.65, 전문가 집단의 평균점수는 3.97로 나타나고 있어 두 집단 모두 그렇다고 인식하는 것으로 분석되고 있다. 그리고 두 집단 간에는 인식의 차이가 존재하지 않는 것으로 나타났다(t=-1.962, p>0.05). 둘째, 사업경제적 측면의 하위변수별 수혜자 집단과 전문가 집단의 인식정도를 알아보기 위해 평균점수를 구하였고, 두 집단의 인식의 차이를 알아보기 위해 t검정을 실시하였다. 먼저 개인적 경제효과에 관한 질문에 대해 수혜자 집단의 평균점수는 3.70, 전문가 집단의 평균점수는 3.95로 나타나고 있어 두 집단 모두 그렇다고 인식하는 것으로 분석되고 있다. 그리고 두 집단 간에는 인식의 차이가 존재하지 않는 것으로 나타났다(t=-1.644, p>0.05). 사회적 경제효과에 관한 질문에 대해 수혜자 집단의 평균점수는 3.45, 전문가 집단의 평균점수는 3.83으로 나타나고 있어 두 집단 모두 다소 그렇다고 인식하는 것으로 분석되고 있다. 그리고 두 집단 간에는 인식의 차이가 존재하는 것으로 나타났다(t=-2.344, p<0.05). 셋째, 사회환경적 측면의 하위변수별 수혜자 집단과 전문가 집단의 인식정도를 알아보기 위해 평균점수를 구하였고, 두 집단의 인식의 차이를 알아보기 위해 t검정을 실시하였다. 먼저 개인적 주거환경개선 정도에 대한 수혜자 집단과 전문가 집단의 인식은 두 집단 모두 대체로 매우 낮은 것으로 나타났다(수혜자 집단 평균: 2.25, 전문가 집단 평균: 2.05). 이들 두 집단의 인식이 차이가 있는지를 알아보기 위해 실시한 t검정의 결과는 전문가 집단의 평균이 낮은 점수를 보이고는 있으나, 통계적으로 유의미한 차이를 보이고 있지는 않다(t=1.439, p>0.05). 또한 사회적 주거환경개선 정도에 대한 수혜자 집단과 전문가 집단의 인식은 두 집단 모두 대체로 매우 낮은 것으로 나타났으나(수혜자 집단 평균: 2.45, 전문가 집단 평균: 1.53), 전문가 집단이 수혜자 집단보다 다소 낮은 차이를 보이고 있다. 이들 두 집단의 인식이 차이가 있는지를 알아보기 위해 실시한 t검정의 결과는 전문가 집단의 평균이 낮은 점수를 보이고는 있으며, 통계적으로 유의미한 차이를 보이고 있다(t=3.86, p<0.01). 이상의 연구결과에 따른 소형주택 의무비율제도의 개선 및 발전방안을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 정책에 대한 인지도를 제고하는 일이다. 관련 정책에 대한 인지도가 높을수록 소형주택 의무비율에 따른 조합원 사이의 갈등이나 정책추진의 지연 같은 문제는 완화되는 성향을 보인다. 둘째, 소형주택 의무비율 규제가 소형주택의 공급을 증가시키고, 서민의 주거안정을 도모하고자 하는 취지에서 재도입된 것에는 그 배경 및 목적에서 긍정적 효과를 나타낼 것으로 예측할 수 있으나, 재개발사업을 위축시키거나 포기하게 하는 결과를 초래할 수 있다. 셋째, 장기적으로는 재개발의 활성화를 위해 규제정책의 완화 또는 폐지를 신중하게 검토하여 주택공급을 확대함으로써 주택시장을 안정화시키도록 하여야 할 것이다. 넷째, 통계조사는 정부의 주택정책 초석이 되므로 현실에 맞지 않는 점은 개선하여야 하며 특히 1인내지 2인 가구 중 저소득층이나 노인 가구에 대한 세밀한 조사 또한 필요하다고 본다. 다섯째, 정부가 내놓은 주택정책인 오피스텔과 주상복합 건물의 활성화 또한 다양한 계층을 수용하기 어렵기에 그 밖에 주택으로 사용하고 있는 유형들까지도 조사하고 관리해야 할 것이다. 여섯째, 서울시 재개발 지역, 특히 뉴타운지구에 어떠한 계층이, 어떠한 규모로 살고 있는지 조사하여 그것을 계획상에 수용하도록 연구 This study is to verify the recognition of the comparison of environmental experts and beneficiaries for project institutional aspects , business and economic aspects, social aspects of small-scale-housing regulatory policies duty rate through redevelopment districts in northern Seoul, such as Seongbuk District, Seongdong-gu, Eunpyeong-regions in Seoul. In order to evaluate the effectiveness of small-scale-housing regulatory policies duty rate in qualitative aspects, apply previous studies analyzing the effect of a small-scale-housing scheme with the rates of duty to extract the effectiveness of parameters. According to this framework, classify them into institutional aspects, business economics aspects, and social environmental aspects to request for comments for experts and officials then analyzed the perceptions. In conclusion, first of all, to evaluate the perception of recognition of the society environmental aspects of each sub-groups parameters professional groups and beneficiaries, calculated the average score for each group, and t-tests were conducted to investigatethe difference between the recognition of the two groups. When asked about the policy objectives, the average score of group of beneficiaries was 3.40, and experts are shown as the average score of 4.00 showing both groups recognize that analysis is positive. And that difference in perception between the two groups showed that the presence (t = -3.004, p <0.01). Respond to questions about the problem, the average score the beneficiary groups was 3.65, and experts have appeared as the average score of 4.17 in both groups recognize that analysis is positive. And that difference in perception between the two groups showed that the presence (t = -2.992, p <0.01). Questions about a recognition of housing policy, the average score of group of beneficiaries was about 3.65, and experts' have appeared as the average score of 3.97 showing that the analysis of both groups is to recognize positive. And that difference in perception between the two groups was non-existent (t = -1.962, p> 0.05). Second, to evaluate the perception of recognition of the policy institutional aspects of each sub-groups parameters professional groups and beneficiaries, calculated the average score for each group, and t-tests were conducted to investigatethe difference between the recognition of the two groups. First, questions about personal economic benefits, the average score for the beneficiary groups was 3.70, the average score of professional groups was 3.95 showing that both groups are analyzed to recognize positive. And that difference in perception between the two groups was non-existent (t = -1.644, p> 0.05). When asked about the economic effects, the average score of social group of beneficiaries was 3.45, and experts are shown with the average score of 3.83. In both groups, the analysis is to recognize positive. And that difference in perception between the two groups showed that the presence (t = -2.344, p <0.05). Third, to evaluate the perception of recognition of the society environmental aspects of each sub-groups parameters professional groups and beneficiaries, calculated the average score for each group, and t-tests were conducted to investigatethe difference between the recognition of the two groups. First, about the recognition of the level of improvement of private residential environments, it was shown that both beneficiary groups and professional groups are often very low (the averageof beneficiary group: 2.25, and experts': 2.05). The results of t-tests, conducted for the existence of difference in the recognition of these two groups, although the average of the expert group was shown low marks, it is not shown as statistically significant difference. (t = 1.439, p> 0.05). In addition, about the level of awareness of social and environmental improvement housing, while both professional and beneficiaries groups were generally found to be very low (the average of beneficiary group : 2.45, and experts': 1.53), the expert group was slightly lower than the group of beneficiary. The results of t-tests, conducted for the existence of difference in the recognition of these two groups, although the average of the expert group was shown low marks, it is not shown as statistically significant difference. (t = 3.86, p> 0.01). According to the results of the study, the improvement and development plan of rates of duty small-scale-housing system are shown as below: First, to raise the awareness of the policy. Higher awareness of relevant policies, lower conflicts between members and the delay of promoting policy. Second, small-scale-housing regulatory obligations increases the supply of housing. Although it could make positive effects on the purpose of the people's initiative to promote residential stability in the background, it also could lead to discourage redevelopment or to give up the development. Third, carefully examine the activation of the long term redevelopment of the mitigation or abolition of regulatory policies by expanding the housing supply to stabilize the housing market. Forth, the statistical survey only takes the role of cornerstone of the government housing policy, so should be improved, especially low-income or elderly households in a one or two people household need to undergo detail investigation. Fifth, the government 's housing policy on condominium and commercial complex of buildings is not appropriate to accommodate the various layers, also should investigate and manage the other housing cases. Sixth, in the city redevelopment area, especially in the Newtown district, need further investigation for detail information on hierarchy and scale in order to include it in the research plan. live any scale, by examining whether to accept it on research plans will be required.

영구임대 공동주택의 장기수선 유지보수 비용 실태에 관한 연구 : 서울시 SH공사 영구임대아파트 중심으로

김종현 서울과학기술대학교 주택대학원 2011 국내석사

본 연구에서는 서울시 SH공사 영구임대주택의 준공 후 각 건축물의 연도에 따른 시설물 노후화에 따른 장기수선계획에 의하여 특별수선충당금적립계획비용과 특별수선충당금의 적립되어진 시설물 유지보수공사 비용에 대한 집행비용 현황을 서울시 SH공사에서 택지개발로 건설되어진 영구임대주택을 중심으로 분석하였다. 장기수선계획 업무와 시설물 유지관리에 대한 장기수선계획에 의한 임대주택 특별수선충당금적립계획과 특별수선충당금에 의한 공사 집행금액에 대한 시설물 유지보수 비용 자료를 분석하여 다음과 같은 결과물을 얻었다. 1. 장기수선계획의 ?疽쨍? 조사한 결과 조사대상 17개 단지 모두 주택법령 및 임대주택법령, 시행령, 시행규칙에 의한 장기수선계획에 따른 특별수선충당금적립계획 및 특별수선충당금의 공사집행금액 지출의 자료를 모두 보유하고 있었다. 서울시 SH공사의 하자 및 시설물 대수선 공사의 지침에 따라 본사 및 각 구역에 산재되어있는 권역별통합센터의 유기적인 수선공사를 통한 업무를 처리하고 있었으며, 조사되어진 17단지가 준공 후 공종별도면, 설계도서 및 물량 산출서 자료를 비교적 잘 보관하고 있었다. 건물의 준공 후 하자 보수기간의 경과와 함께 설계도서가 서울시SH공사 본사, 각 권역별통합관리센터, 각 구역에 산재되어있는 영구임대아파트 관리사무소에 이관·보관되어져 있어 장기수선계획에 의한 특별수선충당금적립계획금액 및 공사집행금액에 따른 시설물의 수선시기, 수선부위의 대한자료, 시설물을 유지보수 시 수선항목 등이 파악 가능하여 구체적인 계획에 의한 차후 공종별 시설물 유지보수 공사 시 객관적인 물량 산출 후 적절한 공사금액 산출을 통한 효율적인 서울시 SH공사 영구임대주택 시설물 유지보수 공사비 집행이 가능함을 시사 하였다. 2. 공공 영구임대주택의 건설교통부 기준에 따른 표준건축비 산정에 의하여 서울시 SH공사의 영구임대주택 17개 단지별 장기수선계획에 의한 특별수선충당금적립계획의 금액 및 특별수선충당금의 시설물 유지보수 공사에 따른 실태를 분석한 결과 가장 많이 적립된 단지와 가장 적게 적립을 한 단지와의 특별수선충당금적립계획비용이 상당한 차이가 있음을 알 수 있었으며, 건축물의 준공연도와 상관없이 연간 특별수선충당금계획에 의한 적립비용이 단지별세대수와 단지별 아파트 동수와 비례하여 특별수선충당금계획적립비용 금액의 차이가 많아지는 것을 알 수 있었다. 3. 특별수선충당금적립계획에 따른 특별수선충당금의 시설물 유지보수비용의 공사비 집행 운영 실태는 10개 단지의 경우 적립된 계획비용이 공사비 집행 비용보다 많이 적립되어져 있어 적절한 특별수선충당금계획적립금액 및 특별수선충당금의 공사비 금액이 집행된 유지보수 비용이 적정이 유지되고 있음을 알 수 있었으며, 7개단지의 경우에는 계획된 적립금액보다 공사비 지출 금액이 많게 집행되었다는 것을 볼 수 있었다. 7개단지의 경우 좀더 면밀한 수량산출조사를 통한 적정 수준의 특별수선충당금적립계획금액의 조정이 필요하다는 알 수 있었다 4. 효율적인 특별수선충당금적립계획 및 특별수선충당금 공사집행금액의 수선비 설정에 기존의 방식인 일괄적인 적립방식에서 벗어나 보다 실질적인 적립계획금액과 집행금액의 데이터 분석 방법을 가지고 본 연구를 진행하였으며 영구임대주택의 건축물 수선공사비의 집행실태를 파악할 수 있었다. 서울시 SH공사에서 관리하고 있는 영구임대주택의 장기수선계획에의한 특별수선충당금적립계획금액 및 특별수선충당금의 영구임대주택 시설물 유지보수비용 집행실태에 따른 연구를 수행하였다. 특별수선충당금적립계획금액 및 집행금액의 시설물 수선비 유지보수 비용을 보다 효과적이고 효율적인 방안을 모색하기 위한 일환일 것이다. 이에 본 연구는 서울시 SH공사 영구임대주택의 특별수선충당금적립계획금액, 특별수선충당금의 공사금액 집행실태의 건축물 유지보수에 따른 적정한 수선 공사비의 실태를 초점을 맞추어 연구를 진행하였고 영구임대주택이라는 해당 단지 건축물의 실질적인 계획금액을 통한 수선공사비용에 따른 실태를 도출하였다. 향후, 공공임대주택, 국민임대주택, 다가구주택의 특별수선충당금적립계획에 따른 공종별 시설물 유지보수비용 운영실태와 집행현황의 예측 리모델링을 위해서는 동일 유사 사례의 분석, 자료축적을 통한 시설물 유지보수비용에 따른 해당 시설물의 데이터베이스화 및 적립실태분석을 통한 적정공사금액이 집행될 수 있는 체계적인 연구가 필요하다.

서울 중계동 백사마을의 건축적 특성 연구

장용해 서울과학기술대학교 주택대학원 2012 국내석사

In this research, I examined the historical background and architectural features of 104 Village, Junggye-dong, Seoul, which is the last slum neighborhood that was formed in late 1960s and was the target of recent redevelopment. The makeshift houses became the main residential houses for the urban poor since the Japanese Imperial period. In 1960s, Seoul city government policy recommended to move them to other settlement areas. As the urban poor were moved to other settlement areas, new settlement was formed mainly on the mounds around Seoul. This policy resulted in the reproduction of poor housing areas. These slum residential areas increased until the late 1960s and 1970s when they were changed to the new residential areas with new apartments as one of the city’s urban landscape policy. 104 Village was one of the resettlements project areas but it did not benefit from any physical changes since 1967 when the village was first formed. In 2008, the village was able to receive the residential environment renovation from to the repeal of the development control area restriction. However, its redevelopment program did not go forward until May 2012 due to the dispute on the development method and a new development method (according to which, some part of the village is preserved) was adopted to pass the review of the Urban Plan Committee. Accordingly, this paper focuses on the review of development plan for 104 Village in terms of its historical and architectural viewpoints as the village has the modern residential landscape of Seoul and also is the first target for redevelopment according to new development methods 40 years after its formation. In the study, I have reviewed the background of the formation of physical factors which constituted the village as well as its historical background. Junggyebon-dong, in which the 104 Village is located, had the Napdaeul, Eunhaeng-dong, and Gwangseok-dong which were the core villages of Junggye-dong in the past. It was a small scale agricultural village. Gwangseok-dong, which is near 104 Village, was a village for people of Seongju Lee Family. On the other hand, Musu-dong, where 104 Village was located, is at the edge of Mt. Bulam and was used as access road to the current village and some parts of the area facing Gwangseok-dong were used for agricultural purposes. In Nov. 1967, the resettlers formed a village here. After cutting down the trees in the area, the city government grouped the area into several sections according to the people’s origins and assigned 4 households at an area of about 100㎡. But some residents were assigned the area exceeding 100㎡ according to the size of their original land. As there were no basic urban infrastructures in resettlement area, settlers had difficulty in using water, electricity and toilet. However, as time went by, the infrastructure gradually improved in late 1970s and 1980s as the roads and transportation means as well as the water supply facilities reduced the difficulty of the people. In 1980s, Junggye-dong underwent the two large scale housing development projects. As 104 Village was designated as the development control zone in 1971, 104 Village was kept intact of its old appearance. However, in 1985 and 1988, due to the government’s policy for allowing the makeshift houses to be legally registered, many makeshift houses were allowed to be legally registered in the official registry. Though the village was able to change its form with the introduction of redevelopment policy for the village in 2009, the redevelopment did not progress as planned until the new development method was introduced. Based on the historical and environmental features of the village as above, I have reviewed the architectural features of the village focusing on data of physical factors forming the village obtained from site visit and other methods. The architectural features of the villages found through study are as follows: First, 104 Village has the modified layout system of the traditional agricultural villages, which were mainly located in the place with the topographical features of low south but high north and high east but low west. Though its site was formed according to the government’s resettlement program, it had a system of traditional agricultural village in terms of road connection and markets located at the entrance of the village. Second, the village has its own features of settlement area in terms of the function and application of spatial organization, grain, and gathering form of the buildings. We can understand these features from the separation of commercial area at the entrance of the village from the residential area, and branching network of streets and hierarchical functions. The streets, which form the spine of the village are classified into three level streets with the first level streets being used for various functions as the spine of the village, the second level streets doing the connection of main streets and access roads to small scale community and to residential areas and third level streets being used just for access to the residential areas only. Third, each building has its own elevation shape. In the houses, people made their own houses with no help from an architect or outside designer except for the commercial buildings and some residential buildings, which were built depending on the existence of buffer zone into the residential area. The analysis results show that 38% of the houses (including commercial-residential buildings) have the direct access system and 62% has the separating systems such as gates or fences. Fourth, as for the residential unit, the residential houses started as one unit at first and then expanded and changed depending on the necessity of the users, which were characterized by the traditional houses. In the initial stage of resettlement, the one unit house with the shape of “ㄱ” was mainly built. However, as time went by, it expanded a 본 연구에서는 1960년대 말 형성된 이른바 서울의 마지막 남은 ‘달동네’이자 새로운 재개발 방식의 첫 대상지인 서울 중계동 백사마을의 역사적 배경과 건축적 특성을 연구·분석하였다. 일제강점기 이후 도시저소득층의 주거형태로 자리 잡은 무허가 불량주택은 1960년대 서울의 도시화정책으로 많은 철거이주민들을 생산하였다. 이러한 철거민들을 수용하기 위한 다양한 시책들 중 하나였던 ‘이주민 정착지’의 조성은 서울 인근의 구릉지를 대상으로 이루어졌으며, 불량주택지의 재생산이라는 결과로 이어졌다. 1960년대 말까지 급격하게 늘어났던 불량주택지는 1970년대에 이르러 ‘재개발’을 통해 주거환경을 개선해 나갔으며, 아파트를 중심으로 한 서울시 주거 경관의 일익을 담당했다. 백사마을은 서울시 불량주택지의 역사를 형성배경으로 삼고 있는 ‘재정착지’중 한 곳으로, 1967년 마을 형성 이후 물리적 변화의 손길이 미치지 못하였다. 2008년 비로소 개발제한구역에서 해제됨에 따라 주거환경정비가 가능하게 되었으나 개발방식에 대한 이견으로 진척이 없다가 2012년 5월 마을 일부를 보전하는 새로운 개발방식의 채택으로 도시계획위원회의 심의를 통과하였다. 따라서, 본 논문은 1960년대와 1970년대 서울 근현대사의 주거경관을 간직하고 있을 뿐 아니라, 40년 재개발사의 새로운 개발방식에 의한 첫 사업대상지인 중계동 백사마을의 역사적·건축적 고찰을 통해 현재 계획 중인 개발계획을 점검하는 계기를 마련하는데 그 목적이 있다. 연구를 진행해 나감에 있어, 우선 마을 형성 전·후의 역사적 배경과 환경 변화를 통해 마을을 구성하고 있는 물리적 요소의 형성 배경을 살펴보았다. 그 결과 백사마을이 위치하고 있는 중계본동은 과거 중계동의 중심마을이었던 납대울, 은행동, 광석동이 자리하던 곳으로 농사를 기반으로 형성된 소규모 촌락지였다. 그러나 백사마을에 인접한 광석동이 성주이씨의 집성촌이었던 것에 반해, 백사마을이 자리 잡은 무수동은 불암산의 끝자락인 산지였으며, 현재 마을의 진입로이자 과거 광석동의 경계부분만을 일부 농경지로 사용하고 있었다. 1967년 11월 도심 철거민들의 이주·정착으로 마을이 형성되기 시작하였고, 이주 당시 임야였던 곳을 적당히 벌목한 후 각 출신지역별로 정주지를 지정하여 약 30여 평의 면적에 4가구를 머무르게 하였다. 그러나 일부 주민들은 기존 정착지 면적에 비례하여 가구당 약 30여 평이 넘는 영역까지 제공받기도 하였다. 이렇듯 산지에 도시기반시설도 갖추지 않은 곳에 정착한 난민들은 상수도는 물론 전기나 화장실 사용에도 어려움을 겪었으나, 1970년대 후반과 1980년대에 이르러 도로 정비, 교통시설 및 상수도시설 확충 등으로 불편함은 서서히 감소하였다. 1980년대 중계동은 두 차례에 걸친 대규모 택지개발로 주거경관의 변화를 맞이한다. 백사마을은 1971년 개발제한구역으로 지정된 후 과거의 모습을 그대로 유지할 수밖에 없었으나, 1985년과 1988년 무허가불량주택양성화정책 등의 시행으로 불법주거지를 합법화함으로서 불법건축물에서 벗어날 수 있었다. 재개발정비구역으로 지정·고시된 것은 2009년으로, 이는 마을의 구성인구를 교체하는 계기가 되었음에도, 한동안 사업진행이 둔화하였다가 최근 새로운 재개발 방식의 도입으로 활기를 띄고 있다. 위와 같은 역사적·환경적 배경을 바탕으로 한 백사마을의 건축적 특성은 마을을 구성하고 있는 물리적 요소의 현장조사를 통해 도출된 자료를 기반으로 형태론적 입장에서 고찰하였다. 마을의 건축적 특성에 관한 결과는 다음과 같다. 첫째, 백사마을은 남고북저, 동고서저 지형에 입지한 전통적인 농촌마을의 변형된 배치체계를 갖는다. 정책적으로 조성한 이주민 정착지임에도 불구하고 도로의 연결 관계, 마을입구의 시장 등 전통적인 농촌마을의 구성 체계를 갖추고 있다. 둘째, 공간조직의 기능과 용도, 건물의 진입 및 집합형태 등이 자생적 정착지의 특성을 갖는다. 이는 마을 어귀의 상가영역과 주거영역의 분리, 나뭇가지 혹은 그물망 형태를 갖는 가로의 형태적 특성 및 위계별 기능을 통해 살펴볼 수 있다. 마을의 골격을 이루는 가로는 단지의 축으로서 다양한 행위를 담는 제1위계 가로, 중심가로의 연결과 소규모 커뮤니티 및 주거지 진입기능을 갖는 제2위계 가로, 순수한 주거지 진입기능을 갖는 제3위계 가로의 세 가지로 구분 된다. 셋째, 개별 건물별로 다양한 입면형태를 취하고 있다. 건축물 조성에 있어, 전문가가 배제된 환경을 극복하고자 진행된 주민들의 자체적 건설은 다양한 형태의 건물외관을 만들었다. 그러나 상가주택이나 일반주택, 그중에서도 주거지 진입에 대한 완충 공간의 유무에 따라 일정한 형태적 틀을 형성하고 있다. 이러한 틀을 분석한 결과 상가주택유형을 포함한 개별 공간의 직접 진입 형태는 전체의 38%이고, 현관과 담장에 의해 공간이 구분된 형태는 62%에 달했다. 넷째, 평면 형태는 전통 민가에서 나타나는 재래식 홑집에서 시작하여 생활여건에 따라 확장하였다. 정착기 주거의 원형은 일자

공동주택관리에서 주민참여 활성화 방안 연구

우승숙 서울과학기술대학교 주택대학원 2011 국내석사

This study was conducted to investigate revitalization methods of resident's participation in apartment housing management in Korea. As housing problem had been caused by sharp economic development and industrialization, population's concentration into city according to urbanization, nuclearization of family, and absolute shortage of land for housing, the supply-oriented apartment houses really started to be built since the beginning of 1970s. As a result, a majority of population is almost residing in apartment houses centering around major cities now. However, the post-management of apartment houses has been neglected owing to supply-biased housing policy until now, and thereby several problems have been raised in apartment housing management. The government is also presenting some systems and policies to solve these problems. But despite the supplementation and improvement of apartment housing management by system and policy, general opinion is that it is not reasonably and clearly managed. Moreover, because these problems are caused by the apartment housing complex on its own and furthermore expanded and reproduced as a factor of social conflict, establishing efficient and clear apartment housing management system tends to be a social issue. Though there are several reasons why apartment housing management has become inefficient and unclear, the most important reason is that various participants(residents, users, resident committee, the management, and governmental organizations) are not smoothly playing their roles. Among these participants, residents or users are excluded to some degree or take bystanders' attitudes by themselves, in reality, in apartment housing management. In this troubled reality, several corruptions have been aroused in apartment management leading to social problems. Therefore, to solve these problems, residents' positive participation in management is desirable. Especially, it is necessary to note that as residents' participation in apartment housing management is increasingly required and communication and discussion among them is actively reinforced through internet, now the residents' opinions and demands should be collected to change consumer-centered apartment housing management system from the supplier- or management-centered one. The residents' participation is not meaningful only in view of residents but in view of the management and further the government. In view of residents, they believed that as they become to involve in major businesses related with the apartment complex management, the clarity and efficiency of the business can be more secured. They can act as a more positive and spontaneous agent now compared with the past when they were passive in making a place of life in harmony with the residents of the complex. In view of the management, it is meaningful in that as they get to promote major businesses with residents so as not to arouse unnecessary suspicions for the money matters particularly, the necessary program development and promotion in making a favourable town will be facilitated by residents' active participation, and that they can gather opinions through the resident committee considerably instead of constantly dealing with residents' individual complaints. As a result, it is most important to secure a measure to increase residents' concern in apartment housing management as a revitalization method of residents' participation. To this end, they should positively encourage community activities such as women's society and clubs actually preferred by residents to induce their interests and provide lots of information about apartment housing management to the residents by several available measures including internet site of the complex, as well. Meanwhile, a method to make the residents feel the efficiency of management participation through the professional consultative group should be considered as one of the positive measures. In addition, the government should take a positive attitude toward the revitalization method of residents' participation in apartment housing management and establish a public support system. For better apartment housing management, the residents' mind should be improved most of all. Though the residents awareness of the community life and management participation should be changed first of all, this change is not possible all at once, so it should be changed step by step through campaign or PR for each apartment complex in the society at large. This PR will restore the residents' trust, leading to an increase in their satisfaction at management, concern and participation. Accordingly, for more efficient apartment housing management, the residents' opinions of the management business should be systematically and practically reflected for qualitative improvement of management, and the methods to induce the residents' participation should be continually studied. 본 논문은 우리나라 공동주택관리에서 입주민의 관리참여 활성화 방안에 대한 연구이다. 우리나라의 경우 급격한 경제발전과 산업화, 도시화에 따른 도시의 인구집중, 핵가족화, 택지의 절대부족 등으로 주택난이 발생하자 1970년대 초부터 공급을 위주로 한 공동주택의 건설이 본격화 하였다. 그 결과 현재 우리나라에서는 대도시를 중심으로 하여 인구의 거의 과반수가 공동주택에 거주하게 되었다. 그러나 지금까지 공급에만 치중해 온 주택정책으로 인하여 공동주택의 사후관리는 소홀히 한 결과 현재 우리나라에서는 공동주택 관리에서 여러 가지 문제들이 발생하고 있다. 정부에서도 공동주태관리에서 나타나고 있는 문제들을 해결하기 위해서 여러 가지 제도와 정책들을 내어놓고 있다. 그러나 공동주택관리와 관련된 제도적, 정책적 보완과 개선에도 불구하고 공동주택 관리가 합리적이고 투명하게 수행되고 있지 못하다는 것이 일반적인 견해이다. 더구나 이러한 문제들은 공동주택단지 자체의 문제일 뿐만이 아니라 나아가 사회적 갈등의 요인으로 확대 재생산되고 있는 측면도 있어 효율적이고 투명한 공동주택관리체계의 구축문제는 하나의 사회문제로 되어가는 경향마저 보이고 있다. 공동주택관리가 비효율적이고 불투명하게 되는 원인에는 여러 가지가 있겠으나 그중 가장 중요하게 거론할 수 있는 것이 바로 공동주택관리를 둘러싼 다양한 참여주체들(입주자, 사용자, 입주자대표회의, 관리주체, 정부기관 등)의 역할이 원활하게 이루지지 않고 있음을 들 수 있을 것이다. 이들 참여주체들 중에서도 특히 입주자나 사용자는 법제도적으로나 관례상으로 지금까지 공동주택관리에서 어느 정도 배제되어 있거나 혹은 스스로 방관자적 자세를 가져온 것이 현실이라고 할 수 있을 것이다. 이러한 현실을 틈타 여러 가지 아파트관리 비리들이 발생하고 이것들이 사회문제화 되고 있는 것이라고 할 수 있다. 때문에 이러한 문제점들을 해결하기 위해서는 입주자들의 적극적인 관리참여가 바람직하다고 할 수 있다. 특히 현재 공동주택 관리에 있어서 입주자들의 참여요구가 증대되고 인터넷 등을 통한 유대강화와 토론이 활발해 짐에 따라 공급자 또는 관리주체 중심의 공동주택관리에서 입주자의 의견과 요구를 수렴하여 이를 반영하는 수요자 중심의 공동주택관리체계로 전환되는 시점에 있다는 점을 주목할 필요가 있다. 주민참여는 이것은 단지 주민입장에서만 의미를 갖는 것이 아니고 관리주체의 입장, 나아가서는 정부차원에서도 의의를 부여할 수 있을 것이다. 주민입장에서는, 우선단지관리와 관련된 주요업무에 대한 관여로 인하여 업무의 투명성과 효율성을 보다 더 확보해 나갈 수 있을 것이라는 믿음과, 아파트단지를 주민들 간의 어우러진 삶의 장으로 만들어 가는데 소극적이었던 과거와는 달리 보다 적극적이고 능동적인 주체로 활동할 수 있는 가능성을 갖게 된다. 관리주체의 입장에서는, 주민과 함께 주요 업무를 추진함으로써 특히 금전문제가 개입되는 업무에 대해서는 불필요한 의혹을 발생시키지 않을 수 있게 된다는 점과, 주민들의 능동적인 참여로 살기 좋은 마을을 만들어 가는데 필요한 프로그램 개발 및 추진이 용이해질 것이라는 점, 그리고 주민들의 개별 민원을 수시로 처리하던 것을 상당부분 주민대표기구를 통하여 의견수렴의 과정을 거칠 수 있다는 긍정적 의미를 가지기도 한다. 본 연구의 결과로 볼 때 공동주택관리에서 주민참여를 활성화하는 방안으로 모색되어야 할 것은 우선 공동주택관리에 대한 입주민들의 관심을 제고할 수단을 확보해야 한다는 것이며, 이를 위해서는 실제로 주민들이 선호하는 부녀회나 동호회 같은 공동체 활동들을 적극적으로 장려하여 주민들의 관심을 유도하는 한편 단지내 인터넷 사이트 등 가능한 여러 수단들을 통해 입주민들에게 공동주택관리에 대한 많은 정보들이 제공되어야 한다. 한편 전문가 자문단의 활동 등을 통해 관리참여 효율성을 주민들에게 체감할 수 있게 하는 방안도 적극적인 수단중의 하나로 고려해야 한다. 더불어 공동주택관리에서 주민참여를 활성화하는데 정부도 적극적으로 나서서 공공의 지원체계를 구축하여 측면 지원하는 방안도 모색해 보아야 할 것이다. 공동주택 관리가 잘 이루어지기 위해서는 무엇보다도 입주자들의 의식향상이 중요하다. 거주자의 공동생활에 대한 인식과 관리참여에 대한 의식변화가 무엇보다도 먼저 이루어져야 하겠지만 이러한 변화는 일시에 이루어지는 것이 아니기 때문에 사회 전반적으로 또 각 단지별 켐페인이나 홍보를 통해 조금씩 이루어져야 할 것이다. 이러한 홍보가 입주자의 신뢰를 회복하게 되고 이는 관리에 대한 만족도 향상 및 관심과 참여도로 이어질 수 있음을 보여준다고 하겠다. 따라서 공동주택 관리의 효율성을 높이기 위해서는 관리업무에 대한 입주자의 의견을 제도와 현장에 반영하여 관리의 질적인 향상을 꾀하고 입주민의 참여를 유도할 수 있는 방안들이 계속 연구되어야 할 것이다.

도시형생활주택 공급균형에 관한 연구 : 원룸형 타입을 중심으로

임채환 서울과학기술대학교 주택대학원 2014 국내석사

(Abstract) Recently the influence under the change of family type, views of marriage and change of values centering around individual life reduced the size of family member. Accordingly small sized family with average 1 to 2 members is rapidly increasing, but supply of small housing needed to them is lacking. To complement this kind of problem, to fulfill the issue of increasing 1 to 2 member household through mass supply of lacking housing and to complement this kind of housing problem that can be shown in the future in spite of increase of small sized household, the government systematized urbanized small housing May 2009. Urbanized small housing is gradually increasing due to the government's policy encouraging small housing supply. The government tries to activate the supply by alleviated construction standard and simplified supply procedure in order to make the urbanized small housing affordable while its agreeableness and stability guaranteed. Government's supply-oriented policy made relatively insufficient efforts to protect consumers' residential environment or to improve the quality. The system and regulations relaxation policy prepared for expanded supply of urbanized small housing resulted in producing lots of social problems rather than attaining the original purpose. The purpose of this study was to establish plans to solve the problems. Followings are the plans. First, as a plan to ease the housing expenses charged to low income residents is presented. A system is also suggested to recommend the cooperative investment of public and private sectors. Second, in case that more than 2 buildings get together in construction or remodeling providing infrastructure and public space for the sake of securing urban space, it is necessary to grant the owner incentive inducing activation. Third, the limit of maximum area of 50㎡ together with the least standard residential area needs to be eased. Fourth, public space like rest room or community space is needed within the urbanized small housing to increase contact among residents and to inspire the spirit of community. Finally, a plan is necessary to solve the parking problem in urbanized small housing, If the problem concerning urbanized small housing is not solved in short time, the gradually increased number of building will make the problem worse and government-initiated plan of settlement will not be easy either. Therefore, it is necessary to hurry to prepare a countermeasure. 제목 : 도시형생활주택 공급균형에 관한 연구 - 원룸형 타입을 중심으로 - 최근의 현실은 가족형태의 변화에 따른 영향과 결혼관, 개인적 생활 중심 가치관 등의 변화로 가족구성원 규모의 감소로 평균 가족 수가 1~2인 정도의 소규모 형태로 빠른 속도로 증가하고 있는 반면 이들에게 필요한 소형주택 공급은 부족한 상태이다. 이런 문제점을 보완하고 부족한 주택의 대량 공급을 통해 1~2인 가구의 증가를 충족시키며 향후 미래에 소규모 가구 증가에도 나타날 수 있는 주택문제를 보완하기 위해 정부는 2009년 5월 도시형생활주택을 제도화 하였다. 도시형생활주택은 정부의 소형주택 공급 장려책으로 인해 꾸준히 증가되고 있으며, 앞으로도 정부는 도시형생활주택을 쾌적성, 안정성이 보장되면서도 부담이 가능하도록 건설기준 완화 및 공급절차 단순화로 공급의 활성화 도모를 하고자 하고 있다. 정부의 공급위주 정책은 상대적으로 수요자의 주거환경 보호 및 질적 향상을 위해서는 노력이 부족한 실정이며, 도시형생활주택의 확대공급을 위하여 마련된 제도완화와 규제완화책은 도시형생활주택의 당초 목표 달성이 아닌 다양한 사회적 문제점을 양산한 결과를 초래했다. 본 연구는 이러한 문제점을 해결하기 위한 방안을 설정하는 것을 목표로 하였으며, 내용은 다음과 같다. 첫째, 저소득층 거주자들의 주거비 부담을 완화하기 위한 방안을 제시하고 더불어 공공과 민간이 협력 투자를 권장하는 제도를 제안한다. 둘째, 도시공간의 확보를 위하여 2개동 이상의 건축물의 동시 신축 또는 리모델링을 통하여 공공기반시설 및 공동의 공간을 제공할 시 소유자에게 인센티브를 부여하여 활성화를 유도하는 방안이 필요하다. 셋째, 최저 주거기준 면적과 더불어 50㎡로 규정되어 있는 상한면적의 제한을 완화할 필요가 있다. 넷째, 도시형생활주택 내 휴게공간 및 커뮤니티공간 등의 공용공간에서 거주자들의 접촉을 증가시키게 되어 공동체 의식을 고취하는 역할이 필요하다. 마지막으로, 도시형생활주택 주차 문제 해결을 위한 방안이 필요하다. 도시형생활주택의 문제점을 빠르게 해결하지 않는다면, 점차 완공되는 건축물의 숫자가 늘어날 수록 문제의 범위가 커지게 될 것이며, 정부 주도의 해결방안 마련 또한 쉽지 않은 것이 현실이기에 빠른 대책 마련이 필요하다.

노후 단독주택지 주거만족도 조사 및 개발방안연구 : 성남시소재 다중·다가구 주택의 설문조사와 중개물건확인서를 중심으로

정욱수 서울과학기술대학교 주택대학원 2012 국내석사

Seongnam city experienced a rapid changes in terms of the environment from its agricultural settings to city ones after the housing project in the Jungbu-nyon, Gwangju-gun in Gyunggi province area was managed in 1968. The project was promoted in an attempt to solve the chronic housing shortage in the Metro Seoul area in 1960s. Even though substandard surroundings such as blocks of small lots, narrow roads and poor housing conditions can be improved all at once, demolish and redevelopment based on administrative expediency develops problems of too rapid changes in housing structure. There are two types of developing deteriorated single-family housing: demolish and redevelopment, and restorative development. In order to develop deteriorated single-family housing, an appropriate type of development should be chosen according to the specific conditions of the area. In cases of Jungwon-gu and Sujong-gu of Seongnam-si, these areas are adjacent to the core 3 areas of Seoul including Gangnam-gu, Suseo-gu and Songpa-gu, and low-income people are the majority of the dwellers. Demolish and redevelopment is not considered as an effective solution for deteriorated single-family housing. According to the precedent studies, demolish and redevelopment approach resulted in less than 10% of return-and-settle rate of the residents in the relevant areas, which means that this approach caused confusions in the residents’ life style including jobs. In order to assess self-development by each lot in the single-housing area is available or not, legal preview such as on the Construction Law is necessary. Single-housing is usually planned based on the personal preferences, but in case of multi-housing is targeted for rent or selling by unit. Accordingly, maximum floor ratio is pursued in cases of multi-housing, and legal restrictions on the floor ratio may need to be deregulated in some degree. Local realtors, owners and consumers participated in the survey of the present study. Questionnaire was prepared with 8 questions which were selected from the realtor’s checklist, and additional 7 questions for survey. Descriptions on the subject real estate were better than average in the 5-step scale. Registrations were mostly confirmed by the local realtors. Regulations on transaction were confirmed by realtors and other experts in the field. The current condition of the real estate was checked by the author. Environment was checked by the author, realtors and residents of the area. Means of transportation in the area were subway and bus. Administration method was self-administration. Answers on the additional 7 questions may be highly subjective due to the sensitive contents included in the questions. In the in-depth interview, income level, educational background, family status, housing type and size of housing were investigated. In conclusion, restorative development is considered to be better for future urban redevelopment than the method of demolish and redevelopment based on the opinions of the author and seasoned realtors who have more than 30 years of experiences. 성남시는 60년대 서울시의 주택난을 해결하기 위해 1968년 경기도 광주군 중부면 지구 일대의 주택지 경영 사업을 계기로 농촌지역에서 도시로의 급속한 변화가 이루어 진다. 여기 연구 논문은 주거지 구조는 행정편의 주의적 철거 재개발 방식은 과소필지, 협소한 도로, 주택환경을 일시에 개선 할 수 있는 장점에도 불구하고 개발에 따른 급격한 주거 구조의 변화와 부작용을 발생시키는 단점을 내포하고 본 연구의 목적은 현지 공인중개사가 효과적으로 이용하고 있는 중개물건 확인 설명서를 분석하고 거주 후 평가 설문지를 활용하여 노후 단독주택의 문제점을 도출, 이에 대한 단독(다중, 다가구 주택)주택의 계획, 제도적 발전 방향을 제시하는데 있다. 여기에 노후주거지를 정비하는 유형은 철거재개발과 수복 개발로 대별되는데 각각 나름대로 특성을 가지고 잇으나 노후주거지를 정비하기 위해서는 해당지역의 여건에 적합한 정비유형이 선택 되어야 한다. 그러나 특히 성남시 중원구, 수정구지역의 특성상 서울의 중심구역인 강남3구 강남구, 수서구, 송파구의 입접도시로 영세민 거주지역이 특징이고 노후거주지를 철거재개발로 일시적 해결방법이 아니고 선행연구에서도 철거재개발로 거주민의 회기정착률이 10% 이하로 영세민들에게 직장, 직업 등 생활의 기반을 혼란케 하는 요인이다. 단독주택지를 대상으로 필지단위의 자력개발이 가능한 여부를 살펴보기 위해 건축법등에서 규정하고 있는 관련 사항들이 우선검토하고 단독주택건축은토지소유자의 기호에 따르는 측면이 큰 반면 다세대, 다가구 주택은 임대 및 분양을 목적으로 하는 특성상 최대 용적률을 추구하기 때문에 건축규모 관련 법적규제를 완화 검토할 필요가 있다. 본 연구를 위해서 현지 공인중개사, 소유자, 소비자가 참여하는 가운데 공인중개사의 중개물건 확인설명서 항목중 8개 항목을 엄선발취하고 부가적으로 선택된 7개 항목을 엄선하여 심층설문조사 하였다. 대상물건의 표시는 5점선택평가에서 보통이상이었고 등기부기재는현장공인중개사 확인이대다수의존하고 있으며 거래규재는 중개사확인과주변이야기에 의존하고 있으며 시설확인상태는 직접확인과 중개사확인에 의존하고 있으며 마감상태는 직접확인이었고 환경조건은 직접확인, 중개사확인, 주변이야기로 나타났으며 입지조건은 지하철이용, 버스이용이었고 관리조건은 자체방법이였고 부가적인 7개항목은 자존심의 유발 때문에 질의와 답변의 민감도가 깊었다. 소득수준, 교육수준, 가족관계, 거주형태. 거주평수 등은 심층면접의 대상이었다. 현지 심층조사에서 전수조사의 평가는 아니지만 현지 공인중개사의 30년이상 종사한 분들의 얘기와 현장에서 다년간 종사한 본 연구자로서의 무조건 편의적 전면철거 재개발로 하기 보다는 수복 재개발로 가는 방향이 앞으로 도시성장에 필요하다고 판단된다.

보금자리주택정책의 파급효과에 관한 연구 : 주택건설시장에서의 순기능과 역기능

한서구 서울과학기술대학교 주택대학원 2011 국내석사

보금자리주택 공급 계획 발표 당시 환경파괴와 수도권 집중화가 핵심이었던 반면, 이후 시장에 미치는 보금자리주택의 순기능과 역기능에 대한 논란이 핵심이다. 보금자리는 무주택자 청약저축가입자를 대상으로 하기 때문에 신규수요가 주요 대상이다. 주택은 공공재의 성격을 갖고 있기는 하지만 주택건설이라는 하나의 산업이기도 하다. 그리고 산업은 '시장'이라는 장터가 있어야 존재하고 발전한다. 과거 부동산 정책의 주제가 “부동산시장 안정과 주거복지 향상”과 “선진주거복지 구현과 집값 안정”이었으며, 그 중에서도 주로 서울 강남 아파트 가격의 안정을 위해 과도한 정도로 규제와 세제를 강화했던 것에 비하면 주택정책의 방향이 바로잡혔다고 할 수 있다. 본 논문의 연구목적은 현 정부의 주택․부동산 정책의 목표, 목적, 방법 등의 검토를 통해 주택․부동산시장 규제의 개편 필요부분의 식별, 개편 시 시급성과 방향설정 등수요 및 공급에 대한 전반적인 규제완화의 근거를 구축하는 한편 시장 친화적 주택정책을 지향하는 전략과 여러 현안문제들에 대한 고민과 더불어 보금자리주택 건설 그 자체를 시장상황에 따라 좀 더 유연하게 추진되도록 제시하는데 있다. 문헌적 연구로는 각종 자료 등을 통하여 보금자리주택정책의 영향을 연구하는데 있어 각 계층별, 주택유형별로 분석하여 근원적인 대책 마련과 향후 주택정책에 대한 발전 방향에 대해 검토하고, 사회적 연구로는 각국의 공공주택제도의 사례와 국토해양부 및 국토연구원, 한국토지주택공사연구원, 건설 산업연구원 등의 연구 자료를 참고 하였으며 보다 현실성 있는 대안을 강구하여 국민의 주거안정을 위한 주택공급정책의 바람직한 방향을 제시하고자 한다. 주택시장의 침체 상황은 극복하고 주택산업의 건전한 활력을 충전시켜 주기 위해서는 현 정부가 출범 초부터 표방하였던 친시장적 주택정책의 기조를 보다 공고히 할 필요가 있다. 즉, 과거정부가 남겨놓은 반시장적 정책과 정서를 임기 후반에는 철저히 떨어내야 할 것이며, IMF위기 직후 정부가 시행했던 주택시장규제완화 수준의 시장 친화적인 주택정책 시행이 필요하다. 현 시점에서 되돌아보면 현 정부의 부동산 정책에서 주택산업에 바탕을 둔 일관된 흐름을 찾기는 어렵다. 그때그때의 문제에 대해 실용적으로 조심스럽게 대처해 왔을 뿐이다. 향후 잦은 주택정책의 변경으로 인한 혼란을 최소화하기 위해서는 일관성 있고 과거 정부의 주택 정책에 대한 장점을 바탕으로 시장의 흐름을 보완하는 정부차원의 제도적 지원과 정착에 기울인다면 더 나은 주택정책의 미래가 보장될 것이라 기대한다.

지역난방 공동주택에서 외기온도와 급탕사용량의 상관성 분석에 관한 연구

이성희 서울과학기술대학교 주택대학원 2012 국내석사

현재 우리나라는 국토면적에 비해 높은 인구밀도를 보이고 있다. 그로 인해 효율적인 택지 이용을 위해 공동주택이 차지하는 주거비율이 높다. 공동주택은 건축기술의 발달로 점차 대형화, 고층화, 집단화 되어 가고 있으며, 새로 계획되는 신도시의 공동주택을 중심으로 지역난방시스템의 보급이 활발히 이루어지고 있다. 지역난방시스템은 첨단 오염방지설비가 갖추어진 열병합발전소등의 집중된 열원 플랜트 시설을 통해 경제적으로 생산된 열을 지역전체에 일괄 공급하는 방식이며, 지역난방시스템은 에너지의 효율적 이용 및 환경보호차원에서 우수하다. 본 연구는 지역난방을 사용하는 공동주택의 열사용량 중 급탕 사용량을 중심으로 연구 진행 하였고, 급탕 열사용량의 경우 외기온도와 같은 외부적 요인뿐만 아니라 거주자 생활패턴의 변화, 맞벌이 가정의 증가와 같은 환경․사회적인요인과 거주면적, 거주층수 등의 내부적인 요인들이 복합적으로 작용하여 그 특성을 보이고 있다. 보다 정확한 급탕 열사용량에 대한 특성 파악과 지역난방 공동주택 시스템의 개선을 위해서는 실제 사용자의 열사용 패턴에 관한 기초적인 데이터의 확보와 더 많은 연구가 필요한 실정이다. 따라서 본 연구에서는 지역난방을 사용하는 공동주택의 급수․급탕 사용 특성을 분석하고, 외기온도변화에 따른 사용자 측의 급수․급탕 사용패턴과 외기온도 구간별 상관성에 관하여 분석하여 다음과 같은 결론을 얻었다. 1. 월별 급수․급탕 사용량 분석에 있어 A-apt.단지와 B-apt.단지를 종합하여 비교 하였을 때, 월 세대당 급수 사용량이 최대치를 보이는 것은 7월이며 급탕 사용량의 최대치를 보이는 것은 3월임을 확인 할 수 있다. 또한 년도 별 급수 평균값이 2009년도 12,600ℓ/month, 2010년도 12,682ℓ/month로 큰 차이를 보이지 않으며 급탕 평균값도 2009년도 6,107ℓ/month, 2010년도 6,120ℓ/month로 큰 차이를 보이지 않는다. 이것은 유사한 조건의 전용면적일 경우 사용자의 급수․급탕 사용패턴이 비슷함을 나타낸다. 2. 일별 급수․급탕 사용량 분석에 있어 급수 사용량은 A-apt.단지와 B-apt.단지 모두 2010년 8월에 최고 사용량을 보였으며 그 원인은 2010년 8월의 기온이 전년도보다 높은 것으로 확인되었다. 반면 급탕 사용량은 A-apt.단지는 2009년 1월, B-apt.단지는 2010년 2월에 최고 사용량을 보였다. 3. 온도 구간별 전체 급수․급탕 평균 사용 비율분석에 있어 온도 범위 -10℃이상 0℃미만인 구간1에서의 급수 사용비율은 58.3%, 급탕 사용비율 41.7%. 온도 범위 0℃이상 10℃미만인 구간2에서의 급수 사용비율은 60.7%, 급탕 사용비율 39.3%. 온도 범위 10℃이상 20℃미만인 구간3에서의 급수 사용비율은 67.0%, 급탕 사용비율 33.0%. 온도 범위 20℃이상 30℃미만인 구간4에서의 급수 사용비율은 77.0%, 급탕 사용비율 23.0%로 나타났다. 구간1에서 16.6%로 급수 사용비율과 급탕 사용비율의 차가 가장 적게 나타났고, 구간4에서 54.0%로 급수 사용비율과 급탕 사용비율의 차가 가장 크게 나타나는데 그것은 외기 온도 변화에 따라 급수․급탕 사용량이 변화되고 있음을 알 수 있었다. 4. 회귀방정식에 의해 결정계수의 값은 0에서 1사이에 있으며, 종속변인과 독립변인 사이에 높은 상관관계가 있을수록 1에 가까워진다. 즉 R²의 값이 0에 가까운 값을 가지는 회귀모형은 유용성이 낮은 반면 R²의 값이 클수록 회귀모형의 유용성이 높다. 본 연구에서는 R²의 값에 대한 정확한 학문적 기준 값이 없어 최소 0.5로 기준하며 분석한 결과 값이 0.5이상 일 때 만족하는 것으로 한다. A-apt. 와 B-apt. 합산량에 의한 온도범위 -10℃이상 0℃미만인 구간1의 산출식. y = 1.7703x + 6.6694와 구간1에서의 시간당 급수․급탕 사용량과 시간당 급탕 사용량의 결정계수는 0.7233이며, 온도범위 0℃이상 10℃미만인 구간2의 산출식. y = 0.3882x + 0.0605와 구간2에서의 시간당 급수․급탕 사용량과 시간당 급탕 사용량의 결정계수는 0.6942의 값을 얻었다. 또한 온도범위 10℃이상 20℃미만인 구간3의 산출식. y = 0.3136x + 0.1983과 x구간3에서의 시간당 급수․급탕 사용량과 시간당 급탕 사용량의 결정계수는 0.5744이며, 온도범위 20℃이상 30℃미만인 구간4의 산출식. y = 0.2247x + 0.1022와 구간4에서의 시간당 급수․급탕 사용량과 시간당 급탕 사용량의 결정계수는 0.4849의 값을 얻었다. 구간4를 제외한 구간3에서 구간1까지 모두 결정계수 값이 0.5이상 이므로 외기온도 변화에 따른 급수․급탕 사용량의 상관관계가 상당히 높으며 사용량을 예측하는 정확도가 높다고 할 수 있다. Given that Korea's population density is currently high relative to its land size, the proportion of households living in an apartment house is high in order to use housing land effectively. Particularly among apartment houses in new cities, district heating systems are being distributed. District heating is a system for distributing heat economically generated in a centralized heating plant such as a cogeneration plant that provides better pollution control with state of the art technology. This study focuses on the amount of heat used for hot water in households living in an apartment house with a district heating system. When it comes to the amount of heat used for hot water, a combination of factors is considered: an external factor such as outdoor air temperatures as well as environmental and social factors such as changes in daily patterns of residents and an increase in the number of dual-income families and internal factors such as how large the living floor space is and what story the residents live on. To find out an exact factor in determining the amount of heat used for hot water and improve district heating systems used in apartment houses, more basic data on patterns of heat use and more research are required. Therefore, this study has analyzed characteristics of cold and hot water use in apartment houses with a district heating system. Also, the study has analyzed patterns of cold and hot water use according to the variation of outdoor air temperatures and a correlation at different outdoor air temperatures and drawn an equation from it. I hope that this study will make a contribution to helping business owners and operators of district heating systems calculate thermal load for hot water supply by considering the variation of outdoor air temperatures, and in turn the desired amount of heat can be offered to residents.

보금자리주택 공급정책관련 환경변화와 대응방안

김성윤 서울과학기술대학교 주택대학원 2011 국내석사

보금자리주택 공급의 정책적 의의를 알아보고 추진성과를 분석해 보금자리주택공급정책이 성공하기 위해 변화하고 있는 환경에 대처하는 방안을 연구해 보고자 한다. 그동안 수요가 있는 수도권이나 도시지역의 가용택지가 부족한 상황에서 비교적 택지확보가 용이한 지방이나 도시외곽에 택지를 확보하여 주택을 건설하여왔다. 이로 인해 수도권 주택공급부족 및 집값 상승과 지방미분양누적 등의 부작용이 있었다. 이에 대한 대책으로 수도권 수요가 있는 곳에 저렴한 주택공급을 할 필요가 있었다. 이를 위해 주변 도시기반시설이 갖추어져 있고 수요가 있는 수도권 도시지역의 GB해제를 통한 신속한 공급방안이 보금자리주택공급정책으로 검토되었다. 또한 공공임대주택비율이 낮은 수준임을 고려할 때 그 비율을 재고할 필요성이 있었다. 이에 따라 보금자리주택공급정책으로 저소득층의 주거불안해소 및 무주택 서민의 내 집 마련을 촉진하기 위해 2009년에서 2018년까지 150만호를 건설하고 최저소득층을 위해 영구임대 주택 10만호를 계획하였다. 그러나 보금자리주택공급정책 시행이후 그린벨트와 자연녹지 잠식으로 환경훼손문제와 분양가가 저렴한 보금자리주택이 단기간에 대량으로 공급됨으로써 민간건설위축 등 몇 가지 부정적인 면도 있으나 수요가 있는 곳에 저렴한 주택을 신속하게 대량으로 공급함으로써 서울 강남지역 등 수요에 비해 공급부족으로 주택 가격이 폭등하였던 지역에 주택가격상승을 완화하여 주택시장안정을 도모하는데 의의가 있다고 할 것이다. 이러한 보금자리주택공급정책이 성공하기 위해서는 사업시행과정에서 발생되고 있는 몇 가지 사항에 대한 대응이 필요하다. 첫째, 보금자리주택공급 사업주체에 대한 자금조달지원이 필요하다. 둘째, 보금자리주택가격은 주변시세 대비 일정수준을 유지하여 시장왜곡을 최소화시키며 개발이익은 장기공공임대등 공익의 목적으로 활용해야 한다. 셋째, 보금자리주택 공급량과 공급시기의 재조정 등이 필요하다. 또한 민간부문이 위축되지 않도록 대책을 강구해야한다.