주위토지 통행권의 성립요건과 통로 폭의 인정범위에 대한 고찰

전장헌(Jun, Jang Hean) 한국법학회 2017 법학연구 Vol.68 No.-

우리 민법 제219조는 “어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다”고 규정하여, 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에는 그 토지 소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 이용할 수 있는 법정통행권을 인정하고 있다. 그런데 이러한 주위토지 통행권은 일정한 성립요건이 충족하면 당연히 발생하는 법정통행권인데도 불구하고 토지의 ‘용도에 필요한 통로’의 해석기준에 따라서 흉물스러운 토지로 방치해야 하거나 사회경제적으로도 막대한 손실을 가져올 수 있는 문제가 발생하고 있다. 그리고 민법 제219조는 주위토지 통행권자에게 통행 또는 통로의 개설을 기본적인 내용으로 하고 있는데, 이와 관련하여 특히 현대사회에서 필수적 요소인 자동차의 통로 폭을 인정할 것인지 그리고 건축관련 법령에서 규정하고 있는 기준범위로 주위토지 통행권을 인정할 것인지가 심각하게 문제가 되고 있다. 따라서 본 연구에서는 이에 대한 해결방안으로 우선 토지의 “용도에 필요한 통로”를 어떻게 인정해야 하는 지를 검토하고, 이어서 주위토지 통행권에 대한 통로 폭의 인정범위에서 특히 중요한 자동차의 통로 폭과 건축법령상의 통로 폭에 대한 문제점에 대하여 연구하여 국토의 효율적인 이용과 양당사자의 기본권을 조화롭게 보호하고자 한다. The ‘Right of Passing over Surrounding Land’ is a legal right of way that naturally occurs if certain conditions are met. However, according to the interpretation standard of “Required for use in Pathway” it must be neglected on a disastrous land, or it can cause huge socioeconomic losses. And in particular, whether to acknowledgment the pathway width of automobiles that are essential in modern society and whether to recognize the right of Passing over Surrounding Land to the standards prescribed by the relevant law of architectural is becoming a serious problem. Therefore, improvement plan on the efficient approach and semantic interpretation to acknowledgment scope of pathway width, is necessary in order to protect of the rights of the both party and taken all social-economic. Therefore, in this study, it is necessary to acknowledgment that “required for use in pathway” should be interpretation widely when the use of land is not sufficient for purposefulness and objective. And if the surrounded land is land for a building, it is needs to be broad interpretation of the provisions of article 219 of the civil code concerning places and methods with less damage, I think that it is necessary to approve the width of the passage determined by the Building Law to the surrounding landowners. In addition, since automobiles are popularized as an essential element of life in modern society, it is reasonable to acknowledgment the pathway width where automobiles needs to pass through if the surrounded land is a specific and special situation in which the automobile must be in and out of the car.

상가건물임대차보호법의 적용범위에서 보증금액에 대한 개선방안

전장헌(Jun Janghean) 한국법학회 2015 법학연구 Vol.60 No.-

우리민법은 임대차에 관하여 일반적인 사항들을 규정하고 있으나 사회적 · 경제적 약자인 상가임차인 보호에 충분치 않았기 때문에 상가임차인은 여러 가지로 불안정한 위치에 놓이게 되었고, 이로 말미암아 상가임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 2002년11월1일 상가건물임대차보호법을 시행하게 되었다. 그런데 상가건물임대차보호법은 모든 상가건물임대차에 대하여 적용하는 것이 아니라 그 부동산이 상가건물로서 임차보증금액이 일정범위 이내인 임대차에 한하여 적용된다. 그리고 보증금 외에 차임이 있은 경우에는 월 차임액에 100을 곱한 금액을 합산하여 지역별로 일정한 환산보증금 이하의 임대차에 대해서만 적용을 하고 그렇지 못한 임차인은 전혀 보호를 받을 수가 없게 된다. 더구나 상가건물임대차보호법의 적용대상이 되는 상가건물 임대차는 월차임에 대하여 부가가치세의 부과대상이 되는 것이 대부분이기 때문에 환산보증금을 계산함에 있어 환산보증금을 계산함에 있어 부가가치세를 포함해서 계산할 것인지 여부에 따라 보호대상 바깥으로 내몰리는 문제가 발생할 수 있어서 사회적으로 큰 논란이 되고 있다. 그리고 상가임대차의 경우에 각국의 입법례는 적용보증금액에 대한 제한이 없는 경우가 대부분인데 개정 법률은 일명 ‘중간임차인’에게 적용보증금액에 대한 제한을 하고 있어 법적 불균형과 임차인의 보호에 문제가 발생하고 있으며, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 경우도 대항력은 적용보증금액의 제한 없이 보증금전액을 매수인에게 주장할 수 있으나, 확정일자에 따른 우선변제권은 선순위이더라도 한푼도 배당을 못 받고 후순위담보권자가 모두 배당을 받아가는 법의 모순적인 현상과 법적안정성에 문제가 발생하고 있다. 따라서 본 연구에서는 국내의 주요문헌과 판례를 논증 · 분석함으로써 제도상의 문제점에 대한 효율적인 개선방안을 조명하는 연구결과로, 우선 상가건물임대차보호법을 적용하기 위한 보증금에 관한 요건 중 차임에 ‘부가가치세 별도’라고 특약을 한 경우에는 당사자 사이에 체결된 계약의 법리와 상가임차인을 보호하기 위한 상가건물임대차보호법의 입법목적에 따라 부가가치세액은 차임에 포함하지 않는 환산보증금으로 상가건물임대차보호법을 적용하는 논리가 거래의 안전을 위해서 타당하다는 해석론을 제시하였다. 이어서 적용보증금액의 제한에 따른 상가임차인의 우선변제권에 대한 입법론적인 개선방안과 임대인의 지위승계에 대한 새로운 해석론을 제시함으로써 상가임차인의 권리를 보호하고 법적안정성을 기하도록 하였다. Commercial Building Lease Protection Act is not intended to apply to all commercial buildings that real estate lease security deposit is applicable only in the leasing of commercial buildings are within a certain range. And commercial building lease is mostly to be subject to VAT is levied against the rent month. Accordingly, the disputes or conflicts whether value added tax on rent should be included in security deposit become a social issue. and revised laws are restrictions on the applicable security deposit even if the shop tenant has the requirements of right to preferential not getting dividends, So there is a problem occurring in the contradictory phenomena of law and legal stability. Therefore, I suggest my personal opinion after reviewing relevant theories and precedents on the issues which are still in debate with respect to the application scope of commercial store lease protection act. I firstly reviewed the requirement of security deposit in application scope, because the act is applied when security deposit is only under specific sum of money. In this situation, I reviewed whether value added tax on rent should be included in security deposit. so I suggested by the study on the interpretation improvement measure on the that value added tax on rent should be includ in security deposit. Second, i reviewed the limited of the applicable security deposit by presenting legislative improvement measure for the tenants right to preferential.. Lastly, there have been lively arguments on succession to the status of the lessor. so I suggest my personal viewpoint that lessor of a commercial building position when the transfer is reasonable to interpret that disappearance which are especially problematic in order to contribute the right protection of the both parties and the legal stability.

민법 제366조의 법정지상권의 성립요건과 개선방안에 대한 연구

전장헌(Jun, Jang-Hean) 한국법학회 2014 법학연구 Vol.53 No.-

현행민법은 외국의 입법례와는 달리 토지와 그 정착물을 각각 독립된 객체로 취급하면서 우리 민법 제366조는 경매로 토지와 건물의 소유주가 분리 처분된 경우 건물주는 토지에 대한 이용권으로 법정지상권을 인정하여 건물의 철거를 막고 사회경제적 손실을 방지하도록 하였다. 그런데 본조는 “저당물의 경매로 인하여 토지와 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우”라고만 규정하고 있을 뿐 어떤 경우에 법정지상권이 성립하는지 명확하지 않으며, 특히 저당권 설정 후 소유권이 동일인이 된 경우에 대하여 명확히 규정을 하고 있지 않기 때문에 학설과 판례의 견해가 대립하고 법정지상권의 성립여부에 따라 저당권자와 설정자 그리고 경매절차에 참여하는 매수인 등 사이에 첨예하게 이해관계를 달리하는 문제점이 발생하고 있다 따라서 본 연구에서는 토지와 건물의 법적 구성에 대한 외국의 입법례를 우선 살펴보고 이어서 법정지상권의 성립요건 중 특히 중요한 저당권 설정 후 소유권이 동일인이 된 경우에 대하여 학설과 판례의 견해를 검토함으로써 새로운 해석론을 제시하고 그리고 법정지상권의 성립여부에 따른 새로운 해석론과 입법론적인 개선방안을 연구하였다. 위와 같은 연구결과로 우선 법정지상권의 성립요건 중 ‘저당권 설정 후 소유권이 동일인이 된 경우’에 대한 긍정설의 견해는 통설과 판례의 입장인 처분금지적인 효력인 개별상대효설에 의하여 법정지상권이 성립하지 않기 때문에 ‘압류당시까지’ 동일한 소유자로 되어 있는 경우에 법정지상권이 성립하는 관계로 해석하는 방안을 제시하였다. 그리고 부정설과 판례의 견해는 저당권설정당시로 한정하여 토지와 건물의 소유주가 동일인 일 것을 주장하고 있지만 본 견해는 여러 논거와 정황에 근거하여 타당하지 않기 때문에 압류(경매개시결정등기)당시까지로 연장하는 해석론을 제시하여 가능한 건물의 철거로부터 오는 사회 ? 경제적인 손실을 막는 개선방안을 제시하였다. 마지막으로 법정지상권 성립여부에 따른 관계 등을 고찰하였는데 우선 저당권설정당시 부터 일괄경매청구를 할 당시까지에 토지와 건물의 소유자가 각기 다른 경우에는 법정지상권도 성립하지 않고 일괄경매청구권도 행사 할 수 없기 때문에 철거문제를 해결할 수 없게 되는데, 이러한 경우에는 건물주와 대지저당권자가 일괄경매청구에 동의를 한 경우는 일괄경매를 할 수 있는 관계로 해석을 하는 것이 건물의 철거를 막고 양당사자가 공평하게 보호받을 수 있다는 해석론을 제시하였다. 그리고 위와 같은 해석론에 의하더라도 법정지상권으로 발생하는 문제 등을 근원적으로 해결할 수 없기 때문에 이에 대한 해결방안으로 토지와 건물의 분리처분에 대한 입법론적인 개선방안을 제시하여 법적 안정성과 건물의 철거로부터 오는 사회경제적인 손실을 방지하도록 하였다. The legal superficies that Article 366 in Korean civil code rules of it is to mention the superficies that can be naturally recognized in the terms of law, when land and the ground building that belong to the same owner transfer the right of them to different owner to any circumstances. However, Article 366 of the Civil Code states that due to a foreclosure auction land and building land If it belongs to another owner provisions and be ragoman superficies has been established in court, but that in some cases is not clear. In particular, after mortgage contract When the same person with respect to ownership Because it is not clearly defined and is opposed to the views of doctrine and case law. So, depending on whether the establishment of statutory superficies mortgagor and the mortgagee and the buyer participating in the auction process to the different interests of the problems that have occurred. Therefore in this study, the land and buildings of the legal structure of foreign ilegislation case then take a look at the first, requirements for the establishment of a court of superficies is especially important after the mortgage contract if ownership of the same person about the theory and cases law reviewed. By doing so, about superficies established court to present the new Interpreting according to the court whether or not the establishment of superficies improvement plan by studying Interpreting fairness between the owner and the mortgagee and want to avoid the social and economic losses.

미국부동산에서 경매의 종류에 대한 연구

전장헌(Jun, Jang Hean) 한국부동산경매학회 2020 부동산경매연구 Vol.1 No.1

부동산에 대한 경매는 채무자가 보유하고 있는 부동산을 채권자가 경매를 신청하여 이에 대한 채무자의 소유권을 소멸시키고 그 대신에 채권자가 부동산으로부터 변제받지 못한 채무액에 대하여 만족을 얻는 환가방법을 의미한다. 이러한 경매제도는 궁극적으로 경매(환가)절차를 통하여 부동산으로 부터 만족을 얻게 되는 법의 마지막 단계로 상당히 중요한데 미국부동산에서 경매제도는 많은 주에서 사용하는 “법원경매(Judicial sale)”와 “사경매(nonjudicial foreclosure, power of sale clause)” 그리고 이외 절대적 경매와 입장경매 등으로 구분할 수 있다. 그런데 우리나라 경매제도는 오직 법원경매만을 인정하고 있고 사적인 저당권 계약에 대하여도 바로 경매를 진행할 수 있도록 인정하고 있어 부동산에 대한 공신력을 인정하고 있지 않은 우리나라의 현행 체제하에서 낙찰대금을 전액 납부하고 소유권 이전까지 한 상태에서 낙찰자(매수인)가 생각하지 못한 소유권을 상실하고 법적인 소송에 휘말리는 문제가 종종 발생하고 있다. 그러나 미국부동산 경매제도는 경제대국인 만큼 다양한 경제활동 등으로 법의 마지막 단계인 부동산경매제도가 우리나라와 다르게 많이 발전되어 있고 경매종류도 다양성과 그 내용들이 정교하게 이루어져 채무자와 채권자 모두를 보호할 수 있는 제도들이 많이 있다. 더구나 우리나라 부동산경매제도가 2002년 7월1일 “민사집행법”이라는 단독법안을 제정하여 어느 정도 부동산경매제도의 안정화와 대중화가 이루어지고 있지만 아직은 시대적인 흐름에 따라 가지는 못하는 문제 등이 많이 있어 미국부동산 경매종류는 우리나라 경매제도의 활성화와 안정적인 정착화를 위하여 시사하는 바가 크다. 따라서 본고에서는 미국부동산의 경매제도와 관련된 법과 판례법 그리고 관련 홈페이지 등의 실무적인 문헌을 근거로 우리나라 법에의 시사점을 연구함으로써 우리나라 부동산경매제도의 제도적인 발전과 이해관계인의 권리를 보다 보호하고자 한다. Auction for real estate means to a sale method in which a creditor applies for auction and obtains satisfaction with the real estate held by the debtor. This auction system is extremely important as the final step in the law that ultimately provides satisfaction through real estate auctions. The US real estate auction system is used in many states by “Judicial sale”, Nonjudicial Foreclosure and other “Strict Foreclosure” and “Entry Foreclosure”. However, the auction system in Korea only recognizes court auction. In addition, the private mortgage contract is recognized to allow the auction to proceed immediately, so the successful bidder has paid the full amount of the successful bid and transferred the title, but often loses ownership and gets involved in legal proceedings. However, unlike Korea, the U.S. real estate auction system has developed a lot, and there are many systems that can protect both debtors and creditors because of the diversity of auction types and their details. Moreover, Korea s real estate auction system enacted a single law called the “Civil execution law” on July 1, 2002 to stabilize and popularize the real estate auction system to some extent, but has yet to go along with the times Therefore, this study intends to further protect the development of the real estate auction system in Korea and the rights of interested parties by studying implications for Korean law based on the laws and practical literature related to the auction system of the US real estate.

부동산등기의 공신력에 대한 제도적인 보완방안

전장헌 ( Jun Jang-hean ) 단국대학교 법학연구소 2017 법학논총 Vol.41 No.2

부동산이 인간의 사회생활에서 차지하는 비중은 동서고금을 통하여 상당히 중요한 위치를 차지하고 있었을 뿐만 아니라, 현대사회에서는 경제의 급속한 발전과 부동산가치의 상승으로 부동산에 대한 복잡하고 다양한 거래사고로부터 안전성을 보다 강하게 요구하고 있다. 그리고 부동산에 관하여 물권이 성립하면 누구에게도 주장할 수 있는 절대권과 우선변제권의 효력 등으로 이러한 물권의 존재를 모르고 취득하게 되면 개인적으로는 물론 사회경제적으로도 많은 손실을 가져오기 때문에 부동산 거래사고에 대해서는 많은 주의를 필요로 한다. 그래서 우리 민법 제186조는 `법률행위로 부동산물권변동은 등기를 하여야 효력이 발생한다`고 규정하여 부동산에 대한 물권의 변동을 외부에 인식할 수 있도록 하였다. 그러나 법률행위에 의한 부동산물권변동에 대하여 성립요건주의를 취하여 등기를 하여야 효력이 발생하는 것으로 규정하고 있음에도(민법 제186조) 불구하고, 실질적으로는 이러한 공시방법을 신뢰하고 부동산물권을 취득한 자에게 공신력을 부정하고 있어 심각한 거래의 안전에 문제가 일고 있다. 우리나라는 일본과 같이 민법의 제정당시에는 부동산에 공신력을 인정할 만큼 사회경제적인 필요성이 크지 않았다. 그러나 경제의 급속한 발전에 힘입어 부동산 매매거래의 활성화 등으로 부동산거래의 안정과 신속이라는 요구가 강하게 요구되고 있고 각종 위조, 사기 등으로 부동산에 대한 공신력의 필요성은 더욱 강하게 요구되고 있는 실정에 있다. 그러나 부동산공신력 인정에 대해서는 제도상의 미비점과 그 채용여부가 간단하다고 할 수 없는 문제 등으로 공신력을 인정하지 않고 있어 각종 부동산물권 거래에 있어서 거래사고가 높은 현상으로 발생하고 있다. 따라서 본 연구에서는 우선 부동산등기의 거래사고 원인을 검토함으로써 부동산 거래사고의 특징과 원인을 발견하고 이어서 이러한 거래사고의 문제점에 대하여 우리 민법이 취하고 있는 부동산물권변동의 성립주의와도 일치하고 부동산등기의 공신력에 따른 정적권리와 거래의 안전이라는 양면성을 가능한 조화롭고 균형 있게 보호할 수 있는 제도적인 보완방안을 연구함으로써 부동산거래사고의 방지와 법적 안정성을 기하고자 한다. Korea is seeking a safety with many real estate transaction incident has occurred as society grows and development. In addition, when the right of real estate is established, real estate transaction accident requires much attention because of the absolute power and the right to preferential payment. So, the law act makes it possible for the change of real property rights to take effect when registered, which is regulated in articles 186 of the civil act. However, korea has a problem with the safety of serious transactions because denies on public confidence of real estate registration of the trusts property registration and acquires property rights. Moreover, there is a strong demand for public confidence in real estate due to various counterfeiting and fraud. However, real estate public confidence is not acknowledged as an incomplete in the system and many accidents of real estate transactions are occurring. Accordingly, this study reviewed for the true owner and safety of transactions, on the cause the deny public confidence. Therefore, in this study is that by studying on the public confidence of real estate registration for the safety of transaction incidents, taken all legal stability and the protection of the parties from various real estate transaction accidents.

부동산경매에서 즉시항고에 대한 매수인의 보호방안에 관한 연구

전장헌(Jun, Jang Hean) 한국부동산학회 2014 不動産學報 Vol.58 No.-

민사집행법은 구 민사소송법이 사회ㆍ경제적 발전에 따른 신속한 권리구제의 필요성에 부응하지 못하고 있다는 지적에 따라 출발하여 구 민사소송법에서 강제집행편(제7편)을 따로 떼어내 2002년7월1일에 민사집행법이라는 독립된 법률을 만든 것이다. 그중 중요한 내용 중 하나가 집행절차의 신속을 도모하고 즉시항고의 남용을 방지하기 위하여 매각허가여부 결정에 대한 즉시항고시 항고이유서 제출강제제도(민집법 제15조)와 보증공탁제도(민집법 제130조) 등이다. 그런데 매각허가여부 결정에 대한 즉시항고는 2005.7. 1.부터 사법보좌관 업무로 되어 상위법인 민사집행법이 하위법인 사법보좌관 규칙에 의하여 사실상 사문화되고 그 효력이 저해되는 결과를 초래하여 이에 대한 개선방안을 제시하고자 한다. 그리고 부동산경매에서 중요한 구제수단인 매각허가여부결정에 대한 즉시항고는 여전히 집행지연 등의 수단으로 악용되어 경매업무를 마비시키고 매수인의 권리를 일방적으로 침해하고 있기 때문에 근원적인 해결방안으로 즉시항고가 기각이 된 경우에는 매수인의 동의를 받아야 경매를 취하를 할 수 있도록 개정하여 법적 안정성과 매수인의 권리를 보호하여야 할 것으로 본다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study, in the real estate auction process, is that by studying the improvements legislative theory and efficient approach for the immediate appeal, taken all Legal stability and the protection of the rights of the buyer. (2) RESEARCH METHOD The methodology is to analyze and investigate major literature and supreme court precedents, and compare with foreign legislation cases and case law in order to suggest any legislative problems and improvement plans. (3) RESEARCH FINDINGS Civil judgement enforcement law have brought the results that have been dead letter by the rules of lower Judicial assistant rule. Auction, that permission decision of sale is made the contract of judicial in the auction. So, Improvements legislative theory is necessary in order to be unable to abuse of immediate appeal. 2. RESULTS The immediate appeal, on the basis of the Civil Judgement Enforcement Law of the current improvements to be processed by the business of the judge deemed desirable for quick auction of the real estate auction. Then, if the immediate appeal is rejected, it is need of the a legislative amendment theory to be unable to withdraw the auction, unless the consent of the buyer, to protect the rights of the buyer and legal stability.

유치권의 성립과 부동산경매에서 이해관계인에 관한 고찰

전장헌(Jun, Jang Hean) 한국부동산학회 2011 不動産學報 Vol.47 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES A lien is a naturally established legal real right granted. Because it has no control authority and preferential payment right for exchange value of the object, it is the real right granted with the weakest effect among current legal real right granted. Because a lien is a real right granted, it can be asserted its right and lien to the object’s transferee or buyer by auction (successful bidder). Due to occupations by unclear public announcement methods, an unexpected rightful person for priority mortgage or provisional seizure or real estate auction brings unforeseen disasters to buyers. Even though real estate has especially high economic values and requires important transaction safety more than anything, a lien with real estate as its object has indefinite connection to make it valid, and therefore theories and precedents are contradicting. The public announcement method of real rights on real estate is occupation according to formalism of Korean civil law. It is an unclear public announcement method deciding only the lien means occupation. Also, regulations to protect exchange values of priority rightful persons were set in Article 91, clause 3 and 4 of Civil Execution Act, but abemahmeprinzip was selected for the lien in Article 91, clause 5 of the same act. Therefore, it caused legal insecurity and unfairness to many interested parties. Therefore, in this study, the connection of debt and object which is the most important validity requirement of the lien in order to clearly define the range of approved liens and to study how rightful persons of priority mortgagee or provisional seizures work in real estate auction procedures with approved liens. It aimed to contribute to fairness and legal stability for both parties. (2) RESEARCH METHOD For methods of inquiry, analyzing and proving major domestic books and precedents by the Supreme Court and studying and reviewing examples of foreign legislations to focus on systematical problems and legislation problems were selected. (3) RESEARCH RESULTS Among standards for connection as the validity requirement for a lien suggested by the monistic theory, except the debt originated from the object itself. ‘in case considered fairly equal to the foregoing’ or ‘in case it is directly related with the object’ are even more abstract than the standard, ‘same legal relation or fact relevance’, suggested by the dualistic theory. Their functions as the definite standards for individual cases are being questioned. Also, the dualistic theory naturally approves connection when the debt originated from the object. but if the connection is judged for cases when the debt originated from same legal relation or fact relevance for the right to claim for a return of the object. the lien is approved in a too wide range. This can cause problems of violating transaction safety and legal stability with real right effects of the lien. Also, who has valid requirements for the lien after setting the mortgage and before the seizure, so called “middle lienholder”, can obtain the lien but should not violate the exchange value of the priority rightful person for the mortgage. Therefore, the views of counterforce negation theory are thought to be reasonable. 2. RESULTS About the views of the dualistic theory on connection as the validity requirement for a lien, the connection should not be approved naturally, and a lien should be approved only when there are no other regulations to protect agreed real rights granted or creditor. However, solving all problems related to the connection as the validity requirement for a lien with the interpretation theory may cause problems of legal stability or transaction safety. Therefore, the problems should ultimately be solved by revising the law. Detailedly, the legislations should classify validity requirements of the lien on the objects other than real estate.

관습법상 법정지상권의 성립요건과 건물소유권의 보호에 대한 고찰

전장헌(Jun, Jang Hean) 한국부동산학회 2012 不動産學報 Vol.51 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES When land and building once belonged to the same owner and later the possession of the land and building was yielded to different owners by disposal or other reasons, owner of the building shall acquire Legal Superficies in Customary Law for owner of the land, unless there is condition that the building should be Demolition. However, when the possession of the land and building, which belonged to the same owner, was yielded to different owners without creating superficies or right of lease for the land, any surface structure must be demolished as the owner becomes a deforciant of the land. That the surface structure must be removed for the failure to create land usufruct may lead to a huge personal and national loss. Thus Legal Superficies in Customary Law stipulates this, under the cloak of usage, as a real right under the Customary Law since the advent of civil law, but has a number of problems, including overprotection of building ownership, with an acknowledgement of legal superficies in customary law as complex judicial relation of requirement for establishment as well as compulsory sale by auction irrespective of disposal and bestowal. In this respect, this research aimed to review the grounds and requirement for establishment of legal superficies in customary law through literatures, to pursue equality between owners of land and building and subsequent legal stability by inquiring into new interpretational and legislative improvements for the protection of building ownership by legal superficies in customary law, provided that the grounds and requirement for establishment of legal superficies in customary law are clearly stated. (2) RESEARCH METHOD Some domestic literatures and Supreme Court’s precedents are demonstrated and analyzed to shed a new light on new interpretational and legislative tasks for institutional problems. (3) RESEARCH FINDINGS Seeing the grounds of acknowledging legal superficies in customary law as ‘customary’, Chosun Supreme Court seeks the basis of acknowledgement from customary law. However, it is found that the conventional idea of selling off land and building separately is not plausible due, in large part, to its invisibility. In the meantime, land and building should belong to the same owner at the time of disposal, for the legal superficies in customary law to come into existence. If the land and building are owned by the same person, an unregistered, unauthorized building can create legal superficies in customary law. But the person who purchased such unregistered building shall reserve no right to register or claim legal superficies in customary law to the land owner according to the Article 187 of Civil Law, and the land owner shall have no right to request for the demolition of building according to the principle of good faith. 2. RESULTS Although it is often said that the legal superficies in customary law must be acknowledged for unauthorized buildings, this research suggests no possibility of acknowledgement for such structures for there is no reason to protect the ownership for unauthorized building against land owner. In terms of compulsory sale by auction or public auction, the concept of Article 366 of Civil Law shall be extensively interpreted to protect building ownership, as it is hard to establish land usufruct at the will of person concerned. However, if legal superficies in customary law is not acknowledged or lease contract for land is not concluded, it is impossible to protect the ownership of building.

상가권리금의 회수보호기간에 관한 개선방안

전장헌(Jun Jang Hean) 한국부동산학회 2018 不動産學報 Vol.73 No.-

상가건물임대차보호법은 상가건물에 대한 임대차에 관하여 민법에 대한 특례법으로(상임법 제1조), 상가임차인의 권리금을 간접적인 존속기간의 보장으로 보호하였던 기존의 학설과 판례의 견해를 바탕으로 2015년5월13일 권리금에 대한 정의와 특히 임차인의 권리금회수기회제도를 위하여 ‘임대인의 방해금지의무’와 예외규정을 신설하였다(상임법 제10조의 4)그러나 임차인의 권리금회수제도에 관한 규정의 적용에 있어 법문의 규정과 부합하지 않는 악용의 문제가 발생하고 권리금 회수보호기간에 관해서도 학설과 판례의 견해가 첨예하게 대립하고 있어, 이에 대한 내용을 검토하고 현행법 체제에서 보호수단으로 논의할 수 있는 해석론적인 방안과 입법론적인 개선방안을 연구함으로써 사회적인 갈등과 임차인의 권리금을 안정적으로 보호하고자 한다.

상가건물임대차에서 권리금에 대한 개선방안

전장헌(Jun Jang Hean) 한국부동산학회 2015 不動産學報 Vol.61 No.-

권리금은 도시에서 상가건물의 임대차에 부수하여 그 부동산이 갖는 특수한 '장소적 이익의 대가'로서 주로 임차인이 임대인 또는 전대인이 전차인에게 지급되는 금전을 말한다. 그런데 이러한 권리금은 당사자의 합의에 의하여 체결되고 있지만, 현행 입법이 아닌 판례에 의해서 규율되고 있으며 계약의 유형에 따라 임차인이 권리금을 보호받지 못하는 법의 사각지대에 놓여 있어 이에 대한 내용을 검토하여 보고자 한다. 그리고 법무부에서는 2014년9월23일 상가건물임대차보호법 개정안을 마련하여 공고하였지만 상가건물 임차인의 권리금 보호에 치중하다 보니 건물주의 재산권을 침해하고 각종 적용상에 문제가 발생할 소지가 많다는 의견이 있어, 이에 대한 내용을 검토하고 현행법 체제에서 보호수단으로 논의할 수 있는 해석론적인 방안과 입법론적인 개선방안을 연구함으로써 양 당사자의 권리보호와 법정안정성을 기하고자 한다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study in the commercial store lease is that by studying the improvements legislative theory and efficient approach to the Premium, taken all Legal stability and the protecting the rights of the both parties. (2) RESEARCH METHOD The methodology is to analyze and investigate major literature and supreme court precedents and compare with foreign legislation cases and case law in order to suggest any legislative problems and improvement plans. (3) RESEARCH FINDINGS Premium is concluded by 'agreement' of the parties, but it is governed by the case law. Therefore, this study suggests the new interpreting theory and improvements legislative theory is necessary in order to protect of lessee's Premium. 2. RESULTS This study proposed, if lessor received 'district Premium' from lessee that must be returned to the lessee. Legislative Improvement plan is necessary in order to ensure the contract '9years period' like as in the case of France. The preset study's examination of the premiums legislation announced by the government, we would propose an improvement of the plan, based on judicial precedent analysis of premium types between lessor and lessee.