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- 저자 : 위계연(KyeYeon Wi) (검색결과 2 건)
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이원석(Won Seok Lee),위계연(KyeYeon Wi),윤지열(JiYeol Youn) 한국부동산학회 2023 不動産學報 Vol.90 No.-
본 연구의 목적은 최근 새로운 개발사업 상품으로 각광받는 지식산업센터 개발 과정에서 도출되는 리스크 요인을 선제적으로 탐색하고 이에 대한 리스크 관리방안을 도출하는 데 있다. 연구방법으로 다계층 의사결정기법(AHP 및 Fuzzy-AHP분석방법)을 활용하여 개발단계별 리스크 요인의 중요도를 분석하고, 리스크 관리방안을 도출하였다. 분석결과 AHP종합 중요도 및 Fuzzy-AHP보정 종합 중요도는 리스크요인별로 순위가 대체로 비슷하다는 것을 확인할 수 있었다. 중요도 결과 상위 5개의 리스크 요인으로는 높은 인지도 및 브랜드를 보유한 시공사 확보 및 마케팅 기획실패, 부동산 경기침체 예측실패에 따른 사업착수시기 선정실패, 지식산업센터의 미래수요를 고려치 못한 적정 개발규모 설정, 사업 파트너(지분투자자, 금융회사, 시공사)확보 실패, 사업비 확보를 위한 자금조달계획안 수립 미흡(브릿지론, 본PF) 순으로 나타났다. 중요도 순 리스크 관리방안으로는 인지도 및 브랜드를 보유한 시공사 확보, 정책동향모니터링 및 개발단계별 사업시기 조율, 상품수요에 대비한 계획수립 및 검증, 보증보험 등을 통한 분쟁 차단과 이자공동부담을 통한 리스크 감소 등이 있다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to preemptively explore the risk factors derived from the development process of the Knowledge Industry Center, which has recently been in the limelight as a new development project product, and to derive risk management measures for them. (2) RESEARCH METHOD As a research method, multi-level decision-making techniques (AHP and Fuzzy-AHP analysis methods) were used to analyze the importance of risk factors in each development stage and to derive risk management plans. (3) RESEARCH FINDINGS Risk management measures in order of importance include securing a construction company with recognition and brand, monitoring policy trends and adjusting business timing by development stage, establishing and verifying plans in preparation for product demand, blocking disputes through guarantee insurance, etc., and reducing risks through interest sharing. 2. RESULTS As a result of the analysis, it was confirmed that the overall importance of AHP and Fuzzy-AHP adjusted overall importance were similar in rank by risk factor. The top 5 risk factors as a result of importance are failure to secure a construction company with high recognition and brand, marketing planning, failure to select a project start time due to failure to predict the real estate economic downturn, failure to set an appropriate development scale that does not consider the future demand of the Knowledge Industry Center, failure to secure business partners (equity investors, financial companies, construction companies), and insufficient funding plan to secure project costs (bridge loans, main PF) appeared in order.
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신성윤(SeongYoun Shin),이숙남(SookNam Lee),위계연(KyeYeon Wi) 한국부동산학회 2023 不動産學報 Vol.89 No.-
본 연구는 국내 전체 백화점을 대상으로 백화점 특성요인들을 포함한 매출액 결정모형을 구축하고, 분석결과를 바탕으로 백화점산업의 활성화를 위한 방안을 제시하고자 하였다. 분석방법은 종속변수인 백화점 매출액과 독립변수들과 일련의 함수관계가 가정된 특성가격 함수모형(Hedonic Price Model)을 적용하였다. 분석결과의 요약 및 시사점은 다음과 같다. 첫째, 지하철역 호선 수, 접면도로 수 그리고 공항·터미널·기차역 변수는 백화점 매출액에 긍정적 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서 백화점 운영업체는 신규 백화점 개설시 교통환경 및 시설에 대한 임대비용과 수익에 대한 효용을 비교하여야 한다. 둘째, 자가용 이용을 통한 백화점 내점이 많으며, 주차의 편리성이 확보되어야 할 필요가 있으며, 건축연한이 길수록 매출액에 부정적 영향을 미치므로, 백화점 업체는 리모델링이나 건축물에 대한 현대적 변경 등이 필요하다. 셋째, 면세점의 입점, 대기 명품매장 수와 명품 매장 비율은 매출액에 크게 긍정적 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서, 고가 소비에 대한 수요충족이 보다 경쟁력을 가질 수 있는 것으로 판단된다. 마지막으로, 백화점 운영업체는 신규 백화점 개점 시 백화점이 밀집되어 있는 서울 혹은 지방 광역시 보다 경기도, 인천 그리고 지방의 핵심지역을 우선적으로 고려할 필요가 있을 것으로 판단된다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES This study established a model for determining department store sales, including departmentstorecharacteristicvariablessuchasMD,brand,andoperationmethod,alongwith locationandfacilitiesfordepartmentstoresnationwide.Inconclusion,thisstudyderivesan efficient development plan for the department store industry. (2) RESEARCH METHOD The analysis method of this study applied the Hedonic Price Model, which assumes a seriesoffunctionalrelationshipswithdepartmentstoresalesandindependentvariables,which are dependent variables. (3) RESEARCH FINDINGS Asaresultoftheanalysis,itwasfoundthat15independentvariableshadasignificant effect on department store sales. The variables with positive coefficient are subway lines, numberofroads,airport,terminal,trainstation,parkinglot,duty-freeshop,luxurystorerate, vehicle visit, floating population density, Gyeonggi/Incheon area, and 12 other local areas 2. RESULTS Based on the analysis results, the following implications can be presented. First, departmentstoreoperatorsshouldcomparetherentalcostfortransportationenvironmentand facilitiesandtheutilityforprofitswhenopeninganewdepartmentstore.Second,department store companies need appropriate remodeling or modern changes to buildings. Third, it was foundthattheentryofduty-freeshopsandluxurystoreshadasignificantpositiveeffecton departmentstoresales.Therefore,departmentstoresneedstrategiestomeetthedemandfor high-priced consumption. Finally, department store operators should consider Gyeonggi-do, Incheon, and key regions of the province first when opening new department stores.
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