시스템 다이내믹스 기법을 활용한 도시개발사업의 재무적 타당성 분석 = A Study on the Financial Feasibility of Urban Development Projects Using System Dynamics Analysis Model

국문 초록 (Abstract)

각종 개발사업에 대한 기존의 연구들은 공동주택, 상가, 호텔 등 단일 건축물의 사업성 분석을 위주로 이루어졌으나 도시개발사업의 타당성 분석에 대한 연구는 없었다. 이에 본 연구는 장기간에 걸쳐 시행되는 대규모 도시개발사업의 재무적 타당성에 대하여 통합적, 동태적 시각으로 분석함으로써 사업시행과정에서 발생할 우려가 있는 위험요인들에 대한 분석을 보다 용이하게 다각적으로 할 수 있는 분석모형을 구축하는 데 그 목적이 있다.
본 연구에서는 시스템 다이내믹스 이론을 바탕으로 한 소프트웨어(Vensim)를 활용하여 도시개발사업의 재무적 타당성 분석모형을 구축하고 분석 대상지의 사업수지 분석 실적자료를 활용하여 시뮬레이션을 하였으며, 다양한 시나리오 분석을 실시하고 이를 다시 피드백하여 모형을 수정하는 과정을 거쳐 모형의 활용도를 높였다. 분석모형을 구축한 후에는 단위 점검과 건전성, 객관성 등을 검증하였으며, 대상지의 사업수지 실적자료 값과 구축한 모형을 시뮬레이션 분석한 결과 사업비 회수금액 NPV가 98~99%로 유사하게 나타나 시스템 다이내믹스 기법을 활용한 도시개발사업의 재무적 타당성 분석모형의 유용성과 적용 가능성을 확인하였다.
분석 대상지구가 과대한 규모의 사업손실이 발생할 것으로 예상됨에 따라 사업시행 과정에서 작용했을 것으로 판단되는 사업적 측면, 계획적 측면, 거시경제적 측면 및 정책적 측면에서의 위험요인들을 도출하고, 구축된 모형을 활용하여 이를 분석하였다. 분석 결과, 분석 대상지구는 용지비를 과도하게 지불하였으며, 상업용지에 대하여 적정 수요를 초과하여 수요추정을 하고 계획하였으며, 부동산 경기의 변화를 장기적으로 예측하지 못한 점 등이 위험요인으로 작용하였다는 것을 확인하였다. 현 시점에서 분석 대상지구의 사업수지를 개선하기 위한 향후 사업시행 방안에 대하여 다양한 시나리오를 설정하여 분석한 결과, ‘중심상업용지를 계획면적의 50% 수준으로 축소하고, 20년 장기임대 후 매각’하는 방식으로 사업시행하는 것이 바람직할 것으로 제안하였다.
본 연구는 도시개발사업 재무적 타당성 분석에 있어서 시스템 다이내믹스 이론을 적용한 분석모형을 구축하여 사업시행을 위한 검토 및 의사결정 과정에서 다양한 정보를 제공할 수 있도록 하였다는 데 의의가 있다. 이들을 구체적으로 살펴보면, 첫째, 대상지의 실적자료 분석 결과와 시스템 다이내믹스 분석모형을 활용한 시뮬레이션 결과가 크게 다르지 않다는 것이다. 둘째, 시스템 다이내믹스 분석모형을 활용한 도시개발사업의 재무적 타당성 분석은 개발사업에 영향을 미치는 다양한 요인에 대하여 검토하는 과정을 통하여 사업을 통합적이고 동태적 시각으로 접근할 수 있도록 한다. 셋째, 도시개발과 공동주택개발 사업이 동시에 시행되는 도시/건축 복합개발 사례를 통한 재무적 타당성 분석모형을 제시함으로써 현업에서 일부 변수에 대하여 사업지구에 적합하게 변형하거나 보완하여 사용 가능하도록 하였다.
그러나 본 연구에서는 도시개발사업의 위험요인 분석 및 사업수지를 개선할 수 있는 시나리오 분석에 치중한 면이 있다. 그 결과, 본 연구에서는 인구, 주택 및 부동산 경기모형을 접목시키지 못 하였고 ‘토지/건물의 매력도’를 단지 ‘가격의 함수‘로 해석한 한계가 있다. 앞으로의 연구에서 이러한 부분들이 보완된다면 시스템 다이내믹스 분석모형은 도시관리정책 수립자나 개발사업 시행자에게 통합적이고 동태적인 시각에서의 유용한 정보를 제공해줄 것이다. 또한 대규모 개발사업 시행 시 발생할 수 있는 다양한 위험요인들에 대하여 사업 시행 초기에 충분히 파악하고 대처 방안을 강구하도록 함으로써 각종 개발사업을 성공적으로 시행할 수 있도록 하는 데 기여할 수 있을 것으로 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 내용 및 방법 3
• 제2장 이론고찰 및 선행연구 분석 6
• 제1절 도시개발사업 재무적 타당성 분석 7
• 1. 재무적 타당성 분석 이론 7
• 2. 택지조성원가 및 타당성 분석 방법 9
• 3. 사업타당성 분석 선행연구 11
• 제2절 시스템 다이내믹스 16
• 1. 시스템 다이내믹스 개요 16
• 2. 시스템 다이내믹스 모형 구축 절차 18
• 3. 시스템 다이내믹스 선행연구 20
• 제3절 부동산시장과 가격 26
• 1. 부동산시장 26
• 2. 부동산가격 28
• 3. 부동산시장과 가격 선행연구 29
• 제4절 소 결 32
• 제3장 대상지 현황 및 재무적 위험요인 분석 34
• 제1절 대상지 선정 및 현황 34
• 1. 대상지 선정의 전제 34
• 2. 사업추진경위 및 계획 35
• 3. 사업비와 수요추정 41
• 제2절 대상지의 재무적 위험요인 분석 46
• 1. 사업적 측면 : 토지 등 보상비 46
• 2. 계획적 측면 : 상업용 시설의 수요 분석 및 계획 47
• 3. 거시경제적 측면 : 부동산 경기 변동 50
• 4. 정책적 측면 : 주변 여건의 변화 51
• 5. 소결 52
• 제3절 분석모형 구축을 위한 변수 선정 54
• 1. 변수 선정을 위한 경계 설정 54
• 2. 변수의 구분 및 구성 개념 55
• 3. 분석 대상지구의 부문별 변수 선정 56
• 4. 모형 구축을 위한 변수 선정 및 설명 58
• 5. 기존 자료의 활용을 위한 변수 59
• 6. 스위치변수 61
• 제4장 재무적 위험요인의 시스템 다이내믹스 분석모형 구축 63
• 제1절 시스템 다이내믹스 인과지도 작성 63
• 1. 사업비 투입 관련 영향변수의 인과지도 63
• 2. 사업비 회수 관련 영향변수의 인과지도 66
• 3. 사업규모 관련 영향변수의 인과지도 70
• 4. 총괄인과지도 71
• 제2절 시스템 다이내믹스 분석모형의 구축 및 검증 74
• 1. 시스템 다이내믹스 분석모형의 구축 74
• 2. 구축된 모형의 검증 92
• 제3절 시스템 다이내믹스 분석모형의 활용 100
• 1. 실적자료에 대한 분석 및 비교 기준(안) 설정 100
• 2. 위험요인에 대한 시나리오 분석 103
• 3. 사업수지 개선을 위한 시나리오 분석 106
• 제5장 결론 및 연구의 한계 112
• 1. 결 론 112
• 2. 연구의 한계 및 향후 연구과제 116
• 참 고 문 헌 119
• 부 록 127
• ABSTRACT 173