전세보증금 미반환 특징과 개선점에 관한 연구 = A Study on the Characteristics and improvement of lease Guarantee Fund

국문 초록 (Abstract)

전세제도는 오랜 역사를 가진 한국만의 독특한 임대차제도이다. 과거 주 택공급이 부족하고 공적금융이 발달하지 않은 시기에 빠르게 발전하여 현재 까지도 한국의 주택 임대차 시장에서 중요한 비중을 차지하고 있다. 그러나 전세제도는 아직까지도 개인 간 사적 성격의 거래계약이라는 방식 을 뛰어넘기에는 여러 가지 제도적 보완책이 필요한 임대차 계약이다. 그럼 에도 전세제도는 현재까지도 사라지지 않고 계속적으로 임대차 시장에 큰 비중을 차지하고 있다. 이는 전세제도가 제도적 불안정성을 감안하더라도 임대인과 임차인 모두에게 이로운 점이 많은 임대차 계약이기 때문이다. 임대인 입장에서는 전세금을 이용하여 은행대출심사와 같은 까다로운 절 차를 거치지 않고 또 다른 부동산 투자의 레버리지로 활용하여 투자를 계속 할 수 있다. 임차인 입장에서는 임대인에게 전세금을 지불함으로써 강제저 축의 효과와 함께 다달이 지급하는 월세보다 비교적 저렴한 금액으로 거주 할 수 있는 이점이 있다. 그러나 이러한 전세제도는 임대차법의 개정에도 불구하고 해가 거듭될수록 많은 취약점이 드러나고 있다. 특히 전세제도의 허점을 이용한 전세사기와 같은 악의적인 전세금 미반환 사례가 급증하고 있어 이를 위한 개선책이 시급하다. 이번 연구의 연구방법으로는 사례분석 방법을 이용하였다. 특히 보증보험 가입 여부에 따른 각 사례별 전세금 미반환 문제와 경찰청에 신고 된 전세 사기와 같은 전세금 미반환 사례를 종합하여 각 사례별 특징과 개선점을 분 석하였다. 이를 위한 이론적 검토로는 최근까지 보고된 전세금 미반환 관련 논문과 국토교통부, 보증보험공사의 통계자료를 참고하였다. 관련 논문과 통계자료 를 통해 최근의 전세가구의 비율과 특징을 살펴보았고 특히 현재의 전세금 액이 과거에 비해 어느 정도 증가하였고 증가한 전세금을 충당하기 위한 전 세자금 대출현황도 알아보았다. 전세금 미반환 문제의 현황과 실태를 알아보기 위해 전세금 미반환과 연 관성이 높은 전세가율에 대해 분석하고 각 가구별 전세가율을 전국단위와 지역별 단위로 나누어 살펴보았다. 이와 함께 전국별, 지역별 전세금 미반환 현황을 살펴보고 전세가율과 얼마만큼 연관성이 있는지 알아보았다. 또한 미반환 문제 발생 시 대응책인 보증보험의 가입과 관련된 가입비율과 현황, 각 보증보험의 특징도 비교 분석하였다. 이번 연구의 핵심 과제인 전세금 미반환 사례는 총 네 가지 사례로 분류 하여 보증보험 가입여부에 따른 대위변제의 가능성과 경찰청에서 발표한 전 세사기와 연관 지어 사례별 특징과 각 사례별 개선점을 제시하였다. 본 연구의 결론으로 각 사례별 개선점을 참고하여 전세금 미반환 문제에 서 전세입자의 전세금이 전세 계약초기부터 전세사기에 악용되지 못하도록 사전에 방지하는데 중점을 두어 연구하였다. 이번 연구가 전세금 미반환의 문제를 미연에 방지하고 전세입자의 전세계 약 종료 후 안전하게 전세금 반환받을 수 있는데 도움이 되길 희망한다. 주요어: 전세금 미반환, 전세사기, 보증보험 대위변제, 전세사기 사례분석

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제 2 절 연구의 방법 및 구성 5
• 1. 연구의 방법 5
• 2. 연구의 구성 6
• 제 2 장 이론적 고찰 9
• 제 1 절 전세금 미반환 위험대비 보증보험 9
• 1. 전세금 반환 보증보험 현황 9
• 1) 전세 보증보험제도의 개념 9
• 2) 전세 보증보험제도 가입현황 9
• 2. 전세금 반환 보증보험의 종류 및 특징 비교분석 10
• 1) 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증 11
• 2) 서울 보증보험(SGI)의 전세금 보장 신용보험 13
• 3) 한국주택금융공사(HF)의 전세지킴보증 14
• 4) 전세금 반환 보증보험의 특징 비교 15
• 제 2 절 선행연구의 고찰 17
• 1. 선행연구의 고찰 17
• 2. 선행연구와 차별성 24
• 제 3 장 전세가구 특징과 전세금 미반환 현황 26
• 제 1 절 전세가구 비율과 전세금 현황 26
• 1. 임대차가구 중 전세가구의 비율과 특징 26
• 1) 주택수요와 임대차가구 비율 26
• 2) 전세가구 비율과 특징 29
• 2. 전세금 현황 및 전세자금 대출현황 33
• 1) 전세가격 증가현황 33
• 2) 전세자금 대출현황 34
• 제 2 절 전세가율과 전세금 미반환 현황 35
• 1. 전국별, 지역별 전세가율 현황 36
• 1) 전세가율과 부동산 현황분석 36
• 2) 전국별 전세가율 현황 36
• 3) 지역별 전세가율 현황 40
• 2. 전국별, 지역별 전세금 미반환 현황 분석 43
• 1) 전국별 전세금 미반환 현황 43
• 2) 지역별 전세금 미반환 현황 47
• 제 4 장 전세금 미반환 사례분류와 특징 및 개선점 52
• 제 1 절 사례분류의 필요성 및 기준 52
• 1. 사례분류의 필요성 52
• 2. 사례분류의 기준 53
• 제 2 절 전세금 미반환 특징 및 개선점 57
• 1. 사례 1 57
• 1) 특징 57
• 2) 개선점 58
• 2. 사례 2 59
• 1) 특징 59
• 2) 개선점 64
• 3. 사례 3 70
• 1) 특징 70
• 2) 개선점 72
• 4. 사례 4 76
• 1) 특징 76
• 2) 개선점 77
• 제 5 장 결론 80
• 참고문헌 83
• Abstract 85