대체투자자산으로서 리츠 투자의 확장성에 관한 연구 : -최대주주지분율이 리츠수익률에 미치는 영향을 중심으로- = A study on the Expandability of REITs Investment as an Alternative Investment Asset - Focusing on the effect of the largest shareholders' equity ratio on REITs yield -

국문 초록 (Abstract)

국외의 리츠시장은 개인투자자들의 투자수단으로서 리츠가 상당한 규모의 경제를 실현하였으며 리츠에 대한 연구가 활발히 진행되어 왔다. 국내에서도 리츠가 도입된 이후 점차 리츠시장의 규모가 커지고 있으며 기관 및 개인 투자자들의 투자처로서 간접투자시장의 한 부분을 이루고 있다. 이러한 리츠시장의 관심에 따라서 리츠의 기능과 역할이 중요해지고 있다. 하지만 아직 국내 리츠시장은 미국, 호주, 일본 등 다른 국가와 비교하였을 때 성장세가 그에 미치지 못하였다. 리츠 시장의 규모나, 제한적인 투자상품 구성, 시장참여자의 한정 등 국내 리츠의 미비점에 기인한 결과로 해석된다. 리츠가 주식, 채권, 펀드 등과 같은 국내 전통 간접투자상품으로서 자리잡기 위해서는 보다 활성화된 리츠투자시장이 형성되어야 한다.
이에 본 연구에서는 리츠투자경험자를 대상으로 하여 대체투자수단으로서 리츠시장의 확장성에 관한 영향 요인을 실증분석하고 있다. 나아가 설문분석의 수익성과 관련된 항목 내의 기업지배구조를 성과측면에서 수익률 분석과 연계하여 투자고려시 필요한 기초자료를 제공하는데 목적을 두고 있다. 연구목적을 달성하기 위해 본 연구는 이론적 고찰과 설문조사 그리고 공시 데이터에 기초한 실증분석을 하였다. 설문조사는 부동산 금융·비금융업계 관련 전문가들 중 리츠 투자 경험이 있는 자를 대상으로 하였으며, 설문기간은 2020년 5월 10일부터 5월 21일까지 11일간 진행하였다. 최종분석자료로 사용한 설문지는 총 121부로서, 설문데이터는 SPSS와 AMOS을 사용해 실증분석하였다. 공시 데이터에 기초한 실증분석은 2015년부터 연구시점인 2019년 4분기를 기준으로 248개(기업구조조정리츠 29개, 임대위탁리츠 118개, 개발위탁리츠 97개, 자기관리리츠 4개)의 리츠를 대상으로 하였으며, SPSS를 활용하였다.
구조방정식 모형을 활용한 설문분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 인식정도는 투자성과에 유의한 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 둘째, 안정성은 투자성과에 정(+)의 방향으로 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 수익특성은 투자성과에 유의한 영향을 미치지 않는 것으로 나타탔다. 넷째, 법제도특성은 투자성과에 유의한 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 다섯째, 투자성과는 확장성에 정(+)의 방향으로 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 여섯째, 인식정도는 투자성과를 매개로하여 확장성에 유의한 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 일곱째, 안정성은 투자성과를 매개로하여 확장성에 정(+)의 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 여덟째, 수익특성은 투자성과를 매개로하여 확장성에 유의한 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 아홉째, 법제도특성은 투자성과를 매개로하여 확장성에 유의한 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다.
이러한 결과를 종합적으로 살펴보면 첫째, 투자자 입장에서 투자대상과 관련하여 운용사에 대한 신뢰, 투자정보 접근성 향상, 투자대상 부동산에 대한 정보 등 안정적인 인식이 자리잡혀야 한다. 둘째, 투자시장 활성화에 있어서 투자성과라는 결과가 나타나야 재투자로 이어짐과 동시에 주변인에게 리츠상품을 추천하며 리츠투자상품에 대한 네트워크가 형성되어 투자시장이 확장될 수 있다고 해석된다. 셋째, 투자성과는 확장성에 있어서 부분매개의 역할을 하는 것으로 나타나, 리츠투자의 확장성에 있어서 안정적인 투자수단임이 인식되어야 투자성과로 이어지고, 리츠투자가 확장되는 경우라 하겠다.
공시 데이터에 기초한 실증분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 최대주주지분비율이 높을수록 유의수준 하에서 자기자본수익률에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 최대주주지분율이 배당수익률에 미치는 영향은 유의하지 않은 것으로 나타났다. 이러한 결과를 종합해보면 지나친 지분집중도가 자산 극대화에 부정적인 영향을 미칠 수 있음을 나타낸다. 이는 지나친 기관투자자 중심의 시장 형성에 의한 것과 공모시장 확대의 필요성으로 해석된다. 또한 기업의 소유(지배)구조가 기업의 의사결정에 영향을 미치고 기업성과와도 연결될 수 있으며, 최대주주지분율이 미래현금흐름에 대한 정보 제공의 역할을 하여 투자결정 기준으로 사용 될 수 있음을 시사한다.
설문대상을 통한 분석과 공시데이터에 근거한 분석결과를 종합하면 투자상품의 안정성이 확보되는 것이 중요하며 안정적인 투자환경의 조성이 만족할만한 투자성과로 이어져 상품의 확장성이 일어나는데 기여한다고 판단된다. 이러한 점은 리츠가 자본시장의 변동에 민감할 수 있어 경제가 불안한 상황에서는 안정적 기반을 통한 투자환경이 보다 부각될 수 있다. 이 과정에서 6~8%의 수익률을 적정수익률의 기준으로 삼고 투자가 이뤄지고 있음을 알 수 있다. 한편 투자경험자들이 고려하고 있는 요인들과 실제 공시된 데이터 분석결과 상에 유의한 부분이 차이가 있음을 확인할 수 있었다. 특히 설문에서는 수익특성이 투자성과에 유의하지 않는 결과를 나타내었는데 수익특성 항목 중 자본금, 부동산갯수, 부채비율 등은 데이터 분석에 있어서 수익률에 유의한 결과를 나타내었다. 이는 안정적인 투자 인식이 자리잡혀야 함과 동시에 수익률에 영향을 주는 기업지배구조와 내부특성도 살펴봐야 한다는 것이다. 설문은 투자자들이 투자를 하면서 자의적인 판단기준을 세워 투자를 하게되고 투자결과에 대한 성과 또는 만족 기준이 각기 다르다. 이러한 부분을 데이터 분석을 통하여 투자자 입장에서 투자기준에 대한 이해의 폭을 넓히고 투자자들이 파악하기 어려운 부분을 리츠실무 담당자가 제시해줄 수 있게 되면 보다 나은 투자성과를 도출하여 투자확장성으로 이어질 수 있음을 시사한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In the overseas REITs market, as an investment vehicle for individual investors, REITs have realized considerable economies of scale, and research on REITs has been actively conducted. Since the introduction of REITs in Korea, the size of the REITs market has been gradually increasing, and it is a part of the indirect investment market as an investment destination for institutional and individual investors. According to the interest of the REITs market, the functions and roles of REITs are becoming more important. However, the growth rate of the domestic REITs market has not yet reached the level of other countries such as the United States, Australia, and Japan. It is interpreted as the result due to the inadequacies of domestic REITs, such as the size of the REITs market, limited composition of investment products, and limited number of market participants. In order for REITs to be established as traditional domestic indirect investment products such as stocks, bonds, and funds, a more active REITs investment market must be formed.
Therefore, this study empirically analyzes the factors affecting the scalability of the REITs market as an alternative investment method targeting those with experience in REITs investment. Furthermore, the purpose of the questionnaire analysis is to provide basic data necessary for investment consideration by linking the corporate governance structure in the profitability-related items with the rate of return analysis in terms of performance. In order to achieve the research purpose, this study conducted empirical analysis based on theoretical considerations, surveys, and public data. The survey was conducted for those who have experience in REITs investment among experts in the real estate finance and non-financial industries, and the survey period was conducted for 11 days from May 10 to May 21, 2020. A total of 121 questionnaires were used as final analysis data, and the questionnaire data were empirically analyzed using SPSS and AMOS The empirical analysis based on the disclosed data showed that 248 REITs (29 corporate restructuring REITs, 118 rental REITs, 97 development entrusted REITs, 4 self-managed REITs) were were targeted, and SPSS was used.
The results of the survey analysis using the structural equation model are as follows. First, it was found that the recognition level did not have a significant effect on investment performance. Second, stability was found to have a significant effect on investment performance in the positive (+) direction. Third, it was found that profitability did not significantly affect investment performance. Fourth, it was found that the characteristics of the legal system did not significantly affect the investment performance. Fifth, it was found that investment performance had a significant effect on scalability in the positive (+) direction. Sixth, it was found that the recognition level did not significantly affect the scalability through investment performance. Seventh, stability was found to have a significant positive (+) effect on scalability through investment performance. Eighth, it was found that profit characteristics did not significantly affect scalability through investment performance. Ninth, it was found that the characteristics of the legal system did not significantly affect scalability through investment performance.
Looking at these results comprehensively, first, from the investor's point of view, trust in the management company, improvement of access to investment information, and stable perception of information on investment target real estate should be established. Second, it is interpreted that the investment market can be expanded by recommending REITs products to neighbors and forming a network for REITs investment products, as well as leading to reinvestment only when the results of investment performance appear in revitalizing the investment market. Third, investment performance appears to play a partial mediating role in scalability, so it is only when it is recognized that it is a stable investment tool in the scalability of REITs investment, it leads to investment performance, and this is a case where REITs investment expands.
Empirical analyses based on disclosure data include:First, it was shown that higher shareholder equity ratios have a negative effect on the return on equity under significance levels.Second, the impact of the largest shareholders' equity on dividend yields was not significant. Taken together, these results indicate that excessive concentration of equity can negatively affect asset maximisation. This is interpreted as a result of excessive institutional investor-centered market formation and the need to expand the public offering market. It also suggests that an entity's ownership (controlling) structure may affect an entity's decision making and be linked to its performance, and that the largest shareholder share may serve as a basis for investment decisions by providing information about future cash flows.
Combining the analysis results based on the survey target and disclosure data, it is important to ensure the stability of investment products and the creation of a stable investment environment leads to satisfactory investment performance, contributing to the expansion of products. In this regard, REITs may be sensitive to fluctuations in the capital market, which can highlight the investment environment through a stable foundation in a situation where the economy is unstable. In the process, it can be seen that investments are being made based on an appropriate yield of 6 to 8 percent. On the other hand, the factors considered by those experiencing investment experience differed in significant aspects of the actual published data analysis. In particular, the survey showed that the revenue characteristics were not significant to the investment performance, and the capital, real estate numbers, and debt ratios among the revenue characteristics items showed significant results for the return in data analysis. This means that stable investment perceptions should be established, and at the same time, corporate governance and internal characteristics that affect returns should be looked at. In the survey, investors invest by setting arbitrary standards for judgment as they invest, and the performance or satisfaction criteria for investment results are different. This suggests that expanding understanding of investment standards from an investor's perspective through data analysis and enabling REITs practitioners to present areas that are difficult for investors to grasp could lead to better investment performance and expandability.