숙박시설의 공개공지 활용특성 연구 : 서울시 사례를 중심으로 = The Utilization Characteristics for Privately-Owned Public Open Space of Accommodation Facilities with the Seoul Case Studies

국문 초록 (Abstract)

근래의 방한 외국인 관광객의 급증 현상은 세계도시 서울에 숙박시설 부족이라는 문제를 야기하였다. 이에 대한 대책의 하나로 2012년 「관광숙박시설 확충을 위한 특별법」을 제정하게 되었는데, 이 법은 용적률 완화를 포함하여 숙박시설 건립을 유도하는 다양한 지원 내용을 담고 있다.
그러나 기존의 도시계획규제를 완화하는 것은 과밀화에 따른 주거환경 저해뿐 아니라 주변과 조화되지 못한 토지이용으로 도시경관을 훼손할 수 있다. 이러한 문제점을 보완하기 위해 서울시에서는 관광숙박시설 부지 주변에 부담을 주지 않는 교통계획과 1층부에 가로활성화 가능 용도의 배치 여부, 그리고 공개공지 계획의 적정성 및 실효성 등을 기준으로 용적률 완화 여부 및 완화 정도를 판단하여 적용하고 있다.
숙박시설은 건축법에 의한 공개공지 의무 설치 대상이다. 숙박시설에 설치된 공개공지는 외국인 관광객에게 호텔의 이미지를 형성하는 좋은 외부공간이 될 수 있고, 이러한 외부공간 이미지가 모여 관광도시 서울에 대한 도시 이미지의 한 부분을 차지하게 될 것이다.
이에 본 연구는 지금까지 서울시에 건설된 숙박시설의 공개공지 설치현황을 조사하여 분석하고, 유형화하여 활용특성을 연구함으로써 향후 숙박시설에 설치하는 공개공지의 모습은 어떠해야 하는지, 그 지향점에 대한 기초자료를 제시하고자 한다.
먼저 서울시에 공개공지가 설치된 45개 사례를 선정하고, 숙박시설이라는 용도 특성에 중점을 두어 접도면수, 주차출입계획, Drop-off 영역의 유무, 공개공지와 접한 저층부 시설의 종류를 분석요소로 도출한 후, 현장조사를 통해 45개 사례에 대한 분석요소별 설치현황을 파악하였다. 조사결과를 바탕으로 숙박시설에 설치된 공개공지의 유형을 ①전면/광장형, ②피로티형, ③측면/쌈지공원형, ④후면/쌈지공원형 4가지로 분류하였다. 공개공지의 대지 내 위치와 공개공지의 물리적 형태를 유형화하는 기준으로 삼았는데, 그 이유는 숙박시설의 용도 특성으로부터 도출된 분석요소들이 이 두 요소에 종합적으로 반영되어 있다고 보았기 때문이다.
4가지 유형별로 대표적인 사례를 선정한 후 다시 현장조사를 실시하여 공개공지의 이용자수와 이용행태를 조사하였다. 호텔의 입지와 주변현황, 공개공지의 세부 시설 및 관리 상태를 추가 조사함으로써 공개공지 활용특성을 분석하는 자료로 보완하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같다.
첫째, 숙박시설의 공개공지 설치 현황을 보면 위치는 전면에, 형태는 쌈지공원형으로 설치한 사례가 주로 많았다.
둘째, 숙박시설의 용도특성으로부터 도출한 분석요소인 교통처리계획과 관련해서는 전면주차출입을 채택한 사례가 65.5%로 가장 많았다.
셋째, 현장조사 시점에, 전체 사례 중 50%에서 주차, 상업화, 사유화 등 위법적인 사용 실태가 관찰되었는데, 이로써 많은 숙박시설의 공개공지가 법의 취지와 달리 제대로 활용되고 있지 못함을 알 수 있었다.
넷째, 유형화별 대표사례 4곳에 대한 현장 조사 결과, 숙박시설의 공개공지 이용자수가 매우 적음을 확인할 수 있었다. 주변에 유동인구가 많았음에도 불구하고 단순 통행 외에 휴식, 대화, 만남 등의 이용행태가 일어나는 경우는 아주 드물었는데, 단순 통행을 제외한 평균 이용자 수는 100㎡당 1명 정도 수준이었다.
본 연구는 특정 조사 시점과 짧은 조사 기간으로 인해 숙박시설의 공개공지 활용실태를 다각적으로 파악하기에는 한계가 있었다. 2012년 「관광숙박시설 확충을 위한 특별법」이 시행된 이후, 준공된 사례가 적어 최근 건설된 숙박시설의 공개공지 설치현황을 충분히 살펴볼 수 없었던 것도 아쉬운 점이다. 공개공지 관련 규정이 시행된 이후, 서울시에 준공된 사례를 중심으로 숙박시설에 설치된 공개공지 현황을 종합적으로 분석하고 유형화하여 그 활용특성을 실증 분석하였다는 데 연구의 의의를 둔다.

주요어 : 숙박시설, 관광숙박시설, 공개공지, 이용행태분석, 용적률 완화

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In recent years, the increase in foreign tourists in Korea has led to shortages of accommodations in Seoul. Accordingly, a "Special act on the expansion of tourist accommodation" was enacted in 2012 as one of the measures to solve the problem. The Act contains a wide range of contents which may bring about an expansion of accommodations, including floor area ratio incentives.
However, easing the existing urban planning regulation can cause overcrowding, thereby degrading the residential environment and also lead to reckless Land Use which can damage the urban landscape.
In order to overcome these problems, Seoul Metropolitan Government has been applying the floor area ratio incentive system depending on the suitability and feasibility of transportation, landscape and open public space planning of the subject.
It is mandatory for accomodations to provide open public space by Building code. Hotels with open public space can not only make great impression to foreign tourists, but these good images can positively influence the overall look of the city of Seoul.
Thus, this paper aims to provide guidance to the utilization of open public space of accomodations by researching the current status of the open public space provided for accommodations in Seoul, and categorizing the usage of them.

First, a total of 45 cases are selected, and then the analysis factors, which are the number of sides adjacent to roads, the type of parking entrance, drop-off zone plan, building programs facing the public space, are drawn from studying the traits of accomodations. Based on the survey results, they are classified into four types, which are 1. Front/Square-type, 2. Piloti-type, 3. Side/pocket-type, 4. Back/pocket-type. The categorization is made by their locations and the physical forms as the above mentioned analysis factors are well reflected on them.
The representative cases of the four types are selected, and then the usage patterns and user numbers of the open space are re-analyzed. The factors such as hotel locations, site context, facilities within the public space, and maintenance status are added as complementary factors. The findings of this study are as follows.

First, the open public space for accomodations are mainly located on the front as pocket-type.
Second, with regard to transportation planning, which is one of the analysis factors, it is shown that about 65.5% of the cases have the front parking entrance.
Third, it is observed that about 50 percent of the cases were used illegally at the time of site investigation including the illegal parking, commercialization and privatization. This illustrates that many hotel public spaces are not being used by the purpose of the law.
Fourth, the user numbers of the public space were quite low according to the survey of the four representative cases for each category. Despite a large floating population near the site, public spaces were mainly used as a passage. Other usages such as resting, communication and meeting were rarely occurred, only 1person/100m2 in average.

There are limitations to this study to understand open space usage patterns thoroughly as the survey period was short and the site-survey was executed at a particular time only. Besides, the fact that there are few hotels have been built since "Special act on the expansion of tourist accommodation" was enacted in 2012 leaves much to be desired. However, the importance of this study is that it comprehensively analyzed the usage patterns of open public space provided for accomodations by means of categorizing the cases from the quantitative aspect.

Key words: Accommodation facilities, Tourist accommodation, Privately-owned P\public open space, Behavior analysis, FAR(Floor area ratio) incentive system

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제2절 연구의 내용 및 방법 4
• 1. 연구의 내용 4
• 2. 연구의 방법 4
• 제2장 이론적 고찰 및 분석의 틀 6
• 제1절 숙박시설과 공개공지 관련 제도 6
• 1. 공개공지 관련 현행 규정 6
• 2. 숙박시설의 종류와 법적 체계 8
• 3. 관광숙박시설에 대한 특례 9
• 1) 숙박시설이 설치 가능한 용도지역 9
• 2) 관광숙박시설의 용적률 완화 10
• 3) 관광숙박시설의 부설주차장 설치 특례 12
• 4. 숙박시설과 공개공지 관련 제도의 주요 변천 13
• 제2절 선행연구 고찰 15
• 제3절 숙박시설의 계획 특성 17
• 1. 숙박시설의 종류 17
• 2. 도심지 호텔과 대규모 단지형 호텔 17
• 3. 숙박시설에 설치된 공개공지의 이용자 특성 19
• 4. 숙박시설의 건축계획 특성 21
• 1) 다양한 동선 처리 계획 필요 21
• 2) Drop-off 기능 요구 23
• 5. 국내 중소규모 숙박시설의 시장 특성 25
• 제4절 분석의 틀 27
• 1. 조사대상 선정 27
• 2. 분석요소 선정 30
• 3. 기본조사 및 분석 32
• 4. 유형화 및 유형별 사례분석 33
• 제3장 숙박시설의 공개공지 설치 현황 36
• 제1절 기본 분석 결과 36
• 1. 자치구별 설치 현황 36
• 2. 건물규모별 설치 현황 37
• 3. 공개공지 규모별 설치 현황 39
• 4. 건축허가 시기별 설치 현황 40
• 5. 대지면적 대비 공개공지 설치 비율 42
• 제2절 1차 현장조사 결과 44
• 1. 분석요소별 계획 현황 44
• 1) 대지 내 공개공지 위치 46
• 2) 공개공지의 물리적 형태 48
• 3) 공개공지와 저층부 시설과의 관계 49
• 4) Drop-off 영역의 설치 현황 50
• 5) 접도면수와 주차출입계획 현황 52
• 2. 공개공지의 부적절한 이용 실태 54
• 제4장 숙박시설의 공개공지 유형화 59
• 제1절 공개공지 유형화와 대표사례 선정 59
• 제2절 유형별 이용자 현황 62
• 제3절 유형별 이용행태 현황 64
• 1. 전면/광장형(유형①) 64
• 1) 입지 특성 64
• 2) 공개공지 계획 현황 64
• 3) 공개공지 이용행태 현황 65
• 2. 피로티형(유형②) 67
• 1) 입지 특성 67
• 2) 공개공지 계획 현황 67
• 3) 공개공지 이용행태 현황 69
• 3. 측면/쌈지공원형(유형③) 71
• 1) 입지 특성 71
• 2) 공개공지 계획 현황 72
• 3) 공개공지 이용행태 현황 74
• 4. 후면/쌈지공원형(유형④) 75
• 1) 입지 특성 75
• 2) 공개공지 계획 현황 75
• 3) 공개공지 이용행태 현황 77
• 제4절 소결 78
• 제5장 결론 80
• 제1절 연구의 종합 80
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 82
• 참고문헌 84
• ABSTRACT 87