계층분석기법(AHP)를 활용한 전세보증금 미반환 위험의 중요도 인식 = Using hierarchical analysis (AHP) Recognizing the importance of the risk of non-return of the security deposit

국문 초록 (Abstract)

연구의 시사점 [그림 1] 연구 흐름도 제2장 전세보증금에 관한 이론적 고찰 제1절 전세에 대한 정의 및 배경 1. 전세의 정의 전세란 집주인이 세 들어 사는 사람에게 집의 방 한 칸이나 집 전체를 빌 려주고 그 대가로 받는 돈이지만 세 사는 사람이 집을 나갈 때는 돌려주어 야 하는 돈을 말한다. 주거용도로서의 집에만 쓰는 말이며 상가나 빌딩 등 에는 쓰지 않는다. 전세는 주거관습으로 생겨 하나의 물권으로 발달 된 것 으로 한국에만 있는 특이한 주택 임대차 거래 관행이다. 월세와 더불어 주 택임대차의 한 형태로서 주택을 사용 수익할 목적으로 기한을 정하고 그 사 용 대가의 조건으로 목돈을 입주 전 지불하고 사용하는 동안에는 별도 금전 지불이 없으며 기한이 끝나면 입주 시 지불한 목돈을 반환받는 구조이다. 2. 전세보증금 미반환 위험의 발생 배경 전세보증금 미반환의 발생 배경으로는 부동산 시장의 급격한 변동을 들 수 있다. 2019년 9월경 있은 대출 규제 정책 직후 있은 유래 없는 주택매매 가 상승과 당시 전국적으로 확산되었던 이른바 ‘갭 투자’ 방식의 부동산 투자 열기가 이어지던 2020년경까지 무분별하게 체결된 임대차계약의 만기 가, 부동산 시장의 열기가 급격히 식은 2021~2022년경 사이에 도래하는 일 이 맞물리면서 전세금을 반환받지 못하는 피해자들의 수가 폭발하듯 수면 위로 드러난 것으로 보이며1) 문제는 그 과정에서 실제 전세 사기를 주도한 자들이 이미 자신들에게 자력이 없음에도 불구하고 다른 임대차 보증금반환 을 위하여 다른 임차인으로부터 보증금을 편취하여 이른바 ‘돌려막기’를 하거나, 처음부터 대출을 받기 쉬운 서민들 대상 소액의 전세 자금대출금을 편취하고, 주택임대차보호법 소정의 임대인 지위 승계 규정을 악용하여 임 대인으로 만드는 등 사회적 약자를 보호하기 위한 제도를 악용하여 서민들 의 삶을 무너뜨리고 있으며, 전세보증금 미반환위험의 대상자의 유형은 아 래 <표 1>와 같이 ‘임대차 부분’에 대한 기망과, ‘소비대차 부분’에 대 한 기망으로 그 유형을 나누어 볼 수 있는데, 이때 임대차 부분은 임대 권 한이나 임대목적물의 문제, 소비대차 부분은 변제능력과 변제의사의 문제로 귀결된다 할 것이고, 이러한 방식으로 범죄유형을 분류하는 실익은 당해 범 죄의 증명과 관련하여 중점을 두어야 할 부분이 명확해진다는 점에 있다고 할 수 있다.2) 1) 한국주택가격동향, 한국부동산원, (2022. 7.) 2) 강문찬, 2023, “전세사기 발생원인 및 법적 방지방안에 관한 연구”, 한국부동산법학회, 「부동산법 학」, Vol.27 No.2, pp.23~48. <표 1> 전세보증금 미반환 대상에 따른 전세사기 유형 연번 기망대상 사 례 피해자 임대차 부분 임대차 계약을 체결할 권한만을 위임받은 대리인이 위 임 권한을 넘어 전세계약을 체결하여 전세금을 편취하 는 경우 임차인 (+위임인) 이미 다른 임차인이 거주하고 있는 주택에 새로 전세 계약을 체결하여 보증금을 가로채는 경우 임차인 신탁사에 재건축건물의 신탁등기 후 은행대출을 받고, 공인중개사와 공모하여 임차인을 속이고 전세계약 체 결 후 보증금을 가로채는 경우 소비대차 부분 시세를 알기 어려운 신축빌라의 소유자가 전세 보증금 을 시세와 같게 부풀려 임차인과 임대차 계약 후 신용 불량자 등 무자력자나 무자본 갭 투자자에게 명의를 넘기는 경우 임차인 (+선의의 갭 투자자) 대출금, 건물의 전월세 계약 현황 등을 속여 충분히 자 력이 있는 것처럼 행세하며 임대차계약을 체결한 경우 임차인 특별한 자력 없이 보증금반환채무를 승계하는 방법으 로 자기 자본 투자 없는 무분별한 갭 투자를 통해 부 동산 소유권을 이전받는 경우 7 대출사기 허위 계약으로 전세자금 대출을 받는 경우 금융기관 출처: 강문찬, 2023, “전세사기 발생원인 및 법적 방지방안에 관한 연구”, 한국부동산법학회, 「부동산법학」, Vol.27 No.2, p.29. 제2절 전세보증금반환 보증보험제도 1. 전세보증금 보증보험의 특징 부동산물권은 성질상 절대적 효력을 가져 제삼자에게 대항할 수 있으므로 이에 관한 법률관계를 공시함으로써 거래 안전과 신속을 가질 수 있는데,

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 1. 연구의 배경· 1
• 2. 연구의 목적· 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법· 3
• 1. 연구의 범위· 3
• 2. 연구의 방법· 4
• 제2장 전세보증금에 관한 이론적 고찰 · 6
• 제1절 전세의 정의 및 배경· 6
• 1. 전세의 정의· 6
• 2. 전세보증금 미반환 위험의 발생배경 6
• 제2절 보증금반환 보증보험제도 8
• 1. 전세보증금 보증보험의 특징· 8
• 2. 전세보증금 보호제도 11
• 3. 전세자금 관련 현황 14
• 제3절 선행연구의 검토· 18
• 1. 전세제도에 관한 선행연구 18
• 2. 전세보증금에 관한 연구 · 19
• 3. 선행연구와의 차별성 23
• 제3장 연구 설계 24
• 제1절 연구의 모형 24
• 1. 분석의 흐름· 24
• 2. 분석의 변수 선정 25
• 제2절 자료의 수집 27
• 1. 연구모형의 구성변수 27
• 제3절 연구의 분석 방법 39
• 1. 설문개요 · 39
• 2. 설문대상자의 특성· 40
• 제4장 실증연구 41
• 제1절 위험요인의 중요도 분석 41
• 1. 개별집단의 중요도 분석 41
• 2. 전체집단의 중요도 분석 50
• 제2절 위험요인의 영향값 및 순위 52
• 1. 개별집단의 영향값 및 순위 52
• 2. 전체집단의 영향값 및 순위 60
• 제5장 결론 65
• 1. 연구의 요약 및 시사점 65
• 2. 연구의 한계 및 향후 연구 방향· 67
• 참고문헌 69
• 설문지 73
• Abstract · 79