호텔 리츠(REITs)의 투자 포트폴리오에 관한 실증연구

국문 초록 (Abstract)

신용등급이 낮은 저소득층에게 주택 자금을 빌려 주는 미국의 주택담보대출 상품인 미국의 서브프라임 모기지(sub-prime mortgage)의 영향으로 국내 경기 및 건설경기와 부동산 경기가 침체 되었다. 이로 인해 자금조달에 어려움을 격고 있는 금융기관과 호텔기업이 증가 되었으며, 이후 많은 리조트 기업들이 부도로 쓰러지고, 담보로 잡고 있던 부동산 등의 자산가치가 폭락 하면서 금융기관의 대출회수에 어려움을 겪으면서 동반 부실화 되었다. 본 연구에서는 국내 호텔 산업의 발전과 자금 조달의 방법으로 호텔리츠의 활용성가능성과 활성화를 위해 본 연구에서는 호텔리츠의 투자 수익률을 향상시키기 위한 포트폴리오의 구성방법인 비선형계획법(nonlinear programming)이 적용된 마코위츠의 포트폴리오 선정모형(Markowitz's portfolio selection model)제안하고자한다. 또한 마코위츠 모형을 적용한 투자 결과를 분석하여 효율성을 검증하고자 하여, 마코위츠 포트폴리오 선정 모형을 적용한 리츠 투자 포트폴리오 구성방법을 통해 마코위츠모형을 적용한 호텔리츠의 투자결과와 비교대상 호텔리츠간 평균 수익률을 분석하여 수익률 향상정도를 분석하였다. 2004년부터 2014년까지의 New York Stock Exchange(NYSE), American Stock Exchange(AMEX), National Association of Securities Dealers Automated Quotations(NASDAQ)에서 사용되고 있는 140개 리츠의 샘플로 구성되었으며, 본 연구에서 사용되어지고 있는 호텔리츠의 샘플은 NAREIT에서 설명되는 분류 정책을 바탕으로 총14개의 부동산 자산으로 분류하였고, 자산의 75%이상 직접 또는 간접적으로 호텔에 투자되었다면 이를 호텔 리츠로 보았으며, 1140개 리츠의 표본은 호텔19개, 사무실 24개, 1 산업체 18개, 주택(아파트, 일반 주택 포함)38개, 의료시설16개, 소매업(스트립 몰, 지방 쇼핑몰, 단독 또는 아울렛 센터 포함)47개, 기타 21개의 리츠를 포함하였고, 수집된 데이터를 바탕으로 호텔리츠의 최소 수익률을 도출한 후 마코위츠의 CAPM모형을 사용하여 최적의 포트폴리오를 도출하였다. 호텔리츠 분야별 위험조정 수익률을 분석하기 위해 분산분석 기법인 ANOVA를 사용하였다. 과거 10년간의 수익률 자료를 마코위츠 모형에 적용한 10년간의 투자결과는 최소 기대수익률 10%일 때 수익률이 169.99%로 가장 높게 나타났으며, 다음으로는 40%가 154.33%, 30%가 154.33%, 20%일 때 141.16% 순으로 나타났다. 마코위츠모형에 따른 투자전략의 수익률이 조사한 실제 14개의 섹터의 수익률 평균보다 높으며, 최소기대수익률의 변화에 따른 수익률은 전체적으로 향상되었다.
본 연구에서는 리츠의 수익률을 증가 시킬 수 있는 마코위츠 포트폴리오 선정모형을 제안하여 투자자들의 리츠에 대한 관심 및 투자 확대에 기여하고자 하였다. 이는 본 연구가 포트폴리오 선정모형에 관한 상당부분이 앞서 언급한 선행연구들을 지지하고 있음을 알 수가 있다.

목차 (Table of Contents)

• I. 서론 1
• 제1절 문제의 제기 1
• 제2절 연구의 목적 3
• 제3절 연구의 범위 및 방법 3
• Ⅱ. 이론적 배경 6
• 제1절 리츠 6
• 1. 리츠의 개념 6
• 2. 투자상품으로서의 리츠 13
• 제2절 호텔리츠 28
• 1. 호텔리츠의 개념 28
• 2. 호텔리츠의 구조 30
• 3. 투자 상품으로서의 호텔리츠 32
• 4. 호텔리츠의 선행연구 33
• 제3절 마코위츠의 CAPM 모형 34
• 1. 마코위츠 포트폴리오이론 34
• 2. 포트폴리오 선택이론 37
• 3. 자본자산가격결정모형 41
• 4. 포토폴리오 관련 연구결과 46
• Ⅲ. 연구설계 48
• 제1절 연구설계 48
• 1. 데이터 수집절차 48
• 2. 분석 대상 49
• 제 2절 분석 방법 51
• 1. 자료분석 방법 51
• 2. 모형의 선정 52
• Ⅳ. 분석 결과 및 해석 53
• 제1절 분석 결과 53
• 1. 호텔리츠의 실제 수익률 53
• 2. 마코위츠 모형에 의한 수익률 61
• Ⅴ. 결 론 63
• 제1절 연구의 요약 63
• 제2절 연구의 시사점 64
• 1. 학문적 시사점 64
• 2. 실무적 시사점 65
• 제3절 연구의 한계점 및 향후 연구방향 66
• 1. 연구의 한계점 66
• 2. 향후 연구방향 67
• 참고문헌 68
• Abstract 78

참고문헌 (Reference)

1. 「투자론」, 지청, 학현사, 서울 :세경사, , 2003

2. 현대투자론, 장영광, 신영사, 서울 :신영사, , 2007

3. 「부동산금융론」, 김영곤, 형설, 서울 :형설, , 2002

4. 리츠의 운영성과 및 특성, 유상철, 강원대학교 대학원 박사학위논문, , 2012

5. 리츠의 성공적인 투자 전략, 양현길, 인천대학교 경영대학원 석사학위논문, , 2008

6. 「리츠투자 핵심 포인트 70」, 김정렬, 서울 :21세기 북스, , 2001

7. 호텔리츠의 도입가능성 연구, 최인준, 경기대학교 국제대학원 석사학위논문, , 2002

8. 리츠 활성화 방안에 관한연구, 윤하영, 한양대학교 행정 자치대학원 석사학위논문, , 2010

9. 한국주식시장의 업종별 글로벌화, 장병기, 한국산업경제학회, 「한국산업 경제학회」20(3),1061-1085, , 2007

10. 리츠(REITs)제도의 이해 및 발전방향, 윤윤석, 광운대학교 디지털경영연구소, 「디지털 경영연구」9,1-40, , 2003

11. 무엇이 리츠의 가치를 결정하는가?, 이소한, 「금융연구 논문집」13(2), , 2000

12. 최적 채권 Portfolio구성에 관한 연구, 오희송, 서울대학교 대학원 석사학위논문, , 2004

13. 한국의 리츠,부동산인가?주식인가?, 장병기, 심성훈, 「주택연구」15(2),31-52., , 2007

14. REITs의 포트폴리오 효과에 대한 소고, 임웅순 ( Woong Soon Lim ), 한국부동산연구원, 「감정평가연구」14(1),141-162, , 2004

15. 개발리츠의 활성화 방안에 관한 연구, 정상만, 연세대학교 경제대학원, 연세대학교 경제대학원 석사학위논문, , 2008

16. 개발전문 리츠의 활성화에 관한 연구, 조은정, 한양대학교 공공정책대학원 석사학위논문, , 2011

17. 호텔리츠의 도입과 활용에 관한 연구, 이병원, 건국대학교 대학원, 건국대학교 대학원 박사학위논문, , 2013

18. 리츠의 성과측정치와 주가의 관계분석, 김은혜, 「국토계획」39(4),193-202, , 2004

19. 부동산 자산의 포트폴리오 분산화 효과, 박점희, 한양대학교 대학원 석사학위논문, , 1999

20. 주거복지 확충을 위한 리츠의 활용 방안, 박원석, 「한국경제지리학회」16(2),275-292, , 2013

21. 「부동산 신개념 성공시리즈4권 리츠편」, 정원광, 이정찬, 이창석, 이규열, 이형홍, 박용광, 오인종, 서울 :고원.p.23-30, , 2007

22. 자기관리 리츠의 활성화 방안에 관한연구, 박남현, 세종대학교 산업대학원 석사학위논문, , 2012

23. 평가를 통한 호텔 리츠의 도입가능성 연구, 이강헌, 건국대학교 부동산대학원 석사학위논문, , 2009

24. 2011년 시중자금흐름 전망 및 주요 이슈점검, 강전은, 「하나금융정보」158호1-21, , 2010

25. 최적 투자 포트폴리오 구성전략에 관한연구, 장성용(Seong-Yong Jang), 구승환, 대한산업공학회, 서울산업대학교 IT 정책전문대학원 석사학위논문, , 2010

26. 리츠의 수익률 제고를 위한 상품에 대한고찰, 김혜영, 건국대학교 행정대학원, 건국대학교 행정대학원 석사학위논문, , 2011

27. 부동산 개발과 금융 부문의 다양한 진출 기회, 박래익, 대한건축학회, 「대한건설학회 논문집」57(3),23-25, , 2013

28. 리츠와 부동산펀드의 수익률 비교에 관한연구, 이현진, 한성대학교 대학원 석사학위논문, , 2010

29. 리츠의 투자위험분산화 효과에 대한 실증연구, 김재준, Kim, Jae-Jun, 이상효, Lee, Sang-Hyo, Cho, Kyu-Su, 조규수, 한국건설관리학회, 「한국건설학회논문집」14(1).23-31, , 2013

30. 불확실성을 고려한 최적의 부동산 포트폴리오, 신은섭, 서강대학교 대학원.석사학위논문, , 2002

31. 리츠 투자의향에 영향을 주는 요인에 관한 연구, 신용철, 「부동산학 연구 논문집」21,233-250, , 2003

32. 한국증권시장의 주가 영향요인에 관한 실증연구, 김봉수, 상지대학교 대학원 박사학위논문, , 2009

33. 부동산 투자회사의 수익 및 위험특성에 관한연구, 박정호, 한양대학교 대학원 석사학위논문, , 2007

34. 주식시장, 채권시장, 부동산시장의 경기순환관계, 지호준, 「경영학연구」27(5),1277-1296, , 1999

35. VaR 제약 하에서 최적자산배분에 대한 실증적 연구, 이건희, 경기대학교 대학원박사학위논문, , 2004

36. 개발형 리츠(REITs)리츠의 활성화 방안에 관한 연구, 안정훈, 한양대학교 경영대학원 석사학위논문, , 2009

37. 개별투자자의 효율적 자산 포트폴리오에 관한연구, 이길주, 순천대학교 대학원, 순천대학교 대학원 석사학위논문, , 2009

38. 리츠의 자기자본수익률에 영향을 미치는 실증연구, 김재훈, 연세대학교 공학대학원 석사학위논문, , 2008

39. 관광호텔의 수익성 영향을 미치는 요인에 관한연구, 은성진, 경기대학교 대학원석사학위논문, , 2000

40. 포트폴리오 VaR를 활용한 최적 자산배분에 관한연구, 황승재, 건국대학교, 건국대학교 대학원석사학위논문, , 2003

41. VaR를 이용한 국내 은행의 주식포트폴리오에 관한연구, 오준용, 건국대학교 대학원 석사학위논문, , 2002

42. 리츠와 건설경기,부동산 경기,주식시장과의 관계분석, 이강, Lee, Ghang, Lee, Chi-Joo, 이치주, 한국건설관리학회, 「한국건설학회논문집」11(2).54-63, , 2010

43. 신규호텔건설의 타당성 분석 모형의 설정에 관한연구, 최복수, 세종대학교 대학원, 세종대학교 대학원박사학위논문, , 1999

44. Mean-VaR 모형을 이용한 최적포트폴리오 선택에 관한연구, 김미혜, 연세대학교대학원 석사학위논문, , 2005

45. 미국의 리츠와 한국의 부동산투자회사 제도의 비교연구, 김기찬, 서울시립대학교도시과학대학원 석사학위논문, , 2006

46. 인천 송도지역의 리츠에 의한 특급호텔 개발에 관한연구, 임창일, 인천대학교 경영대학원 석사학위논문, , 2013

47. 오피스지수를 이용한 오피스빌딩의 분산투자에 관한연구, 김선주, 한국부동산연구원, 「부동산학 연구 논문집」16(2),49-70, , 2006

48. 「부동산시장 선진화를 위한리츠제도 활성화 방안 연구」, 정희남, 국토연구원, 안양 :국토연구원, , 2008

49. 리츠시장 분석을 통한 리츠시장의 참여가능성에 관한연구, 백은경, 서울시립대학교 도시과학대학원 석사학위논문, , 2011

50. 비대칭위험측정치를 이용한 부동산 포트폴리오 성과 비교, 임재만, 「부동산학연구논문집」14(1).5-15, , 2008

51. 투자환경 변화에 따른 부동산 포트폴리오의 분산효과 연구, 최혜림, 단국대학교 대학원, 단국대학교대학원 석사학위논문, , 2011

52. 리츠를 이용한 항공사의 자금조달전략 -교보-메리츠 CR리츠-, 김범석, 한국항공경영학회, 「한국항공경영학회지 논문집」5(1),145-158, , 2007

53. 코스닥 상장시장 M&A 기업의 가치에 미치는 영향에 관한연구, 김월수, 진주 산업대학교 벤처창업대학원 석사학위논문, , 2010

54. 상장지수펀드 투자에 유효한 기술적 지표의 탐색에 대한 연구, 안정환, 고려대학교 경영정보대학원, 고려대학교 경영정보대학원 석사학위논문, , 2005

55. Analysis on liquidity supportpolicy ofunsold new houses throughutilizationofCR-REITs, 나호준, 서울대학교 대학원, 서울대학교 대학원 석사학위논문, , 2013

56. 부동산투자의 지역별 포트폴리오 효과 - 주택시장을 중심으로 -, 홍자영, 한성대학교 대학원 석사학위논문, , 2003

57. VECM을 이용한 거시계량경제모형구축 및 그 활용방안에 관한연구, 강소현, 서울대학교 대학원 박사학위논문, , 2005

58. 해외투자펀드를 통한 국제 분산투자의 효과 「국제경영리뷰」13(1), 이문희, 오강희, 장호윤, 설원식, 149-178, , 2009

59. 부동산포트폴리오에 따른 호텔리츠의 도입 모델의 적용에 관한연구, 조소윤, 성기만, 「호텔경영학연구」10(3),247-274, , 2001

60. 부동산 투자신탁제도의 도입에 관한연구 -자본시장 측면을 중심으로-, 김지수, 정기웅, 「증권학회」제3차 학술발표회 논문집, , 1999

61. 투자 주체별 포트폴리오 특성과 성과분석 「증권학회지 논문집」33(4), 김근수, 고광수, 35-62, , 2004

62. 호텔리츠의 기업가치평가에 관한연구 -현금흐름할인모형을 중심으로, 신현길, 한양대학교 행정대학원, 한양대학교 대학원 석사학위논문, , 2001

63. 미분양주택 해소를 위한 부동산펀드의 투자사례 수지분석에 관한연구, 문윤태, 건국대학교 부동산대학원 석사학위논문, , 2010

64. 자본시장의 동적특성을 고려한 국제 최적 포트폴리오 정책에 관한연구, 김현준, 성균관대학교 일반대학원 석사학위논문, , 2010

65. 최적의 자산배분이론의 유용성에 관한연구「산업경제연구논문집」16(5), 엄철준, 17-26, , 2003

66. 오피스리츠 투자 시뮬레이션을 통한 리츠의 수익성 제고 방안에관한연구, 하태권, 정수연, 한국부동산분석학회, 「부동산학 연구」8(2),93-104., , 2002

67. 확률론적 시스템 다이내믹스를 적용한 호텔개발사업 재무적 타당성 분석, 박경률, 한양대학교 대학원 박사학위논문, , 2012

68. 리츠의 수익 위험 특성에 관한연구 -상장 리츠의 분산투자 효과를 중심으로-, 이재우, 순천대학교 경영행정대학원, 순천대학교 경영행정대학원 석사학위논문, , 2013

69. 저성장 시대의 대체투자자산으로서 호텔부동산투자신탁(REITs)의 현황과전망, 김원동, 서강대학교 경제대학원, 서강대학교 경제대학원 석사학위논문, , 2014

70. 부동산투자 관리위험에 대한 실증분석과 위험관리방안 「부동산학연구」8(1)pp, 최희갑, 박원식, 41-56, , 2002

71. 부동산 투자 포트폴리오 의 위험관리와 최적 포트폴리오 도출에 관한 실증연구, 문성환, 한양대학교 대학원 석사학위논문, , 2008

72. 마코위츠 포트폴리오 모형을 사용한 리츠 투자 포트폴리오 구성방법에 관한 연구, 이치주, 함성일, Lee, Ghang, Ham, Sung-Ili, 이강, Won, Jong-Sung, Lee, Chi-Joo, 원종성, 한국건설관리학회, 「한국건설학회논문집」11(5).41-52, , 2010

73. 리츠제도의 주택부문에서의 활용가능성 검토 - 미분양주택 매입임대를 중심으로 -, 이종권, 김은혜, 「부동산학연구 논문집」7(1),119-132., , 2001

74. 금융투자자산 포트폴리오에서 비선형적 수익구조형 상품의 적절한 비율에 대한연구, 김만제, 연세대학교 경제대학원 석사학위논문, , 2009

75. 한국증권시장에서의 구성종목수가 포트폴리오 위험에 미치는 영향에 관한 실증연구, 신주범, 금오공과대학교 산업대학원, , 2005

76. 리츠 투자 의사결정 요인의 중요도 분석에 관한 연구-상장된 자기관리리츠를 중심으로-, 심혁주, 건국대학교 부동산대학원, 건국대학교 부동산대학원 석사학위논문, , 2012

77. 리츠를 활용한 국내 호텔산업 발전에 대한연구-미국 사례 및 전문가 조사방법을 통하여, 김곤중, 경기대학교 대학원 석사학위논문, , 2011

78. 한국주식시장에서 비선형계획법을 이용한 마코위츠의 포트폴리오선정모형에 관한연구, 김성문, 김홍선, 「한국재무학회논문집」26(2),19-35, , 2009

79. 기술적 지표의 조합을 통한 시스템 트레이딩의 유용성 평가 -KOSPI200주가지수선물 중심으로-, 이병국, 강원대학교 대학원, 강원대학교 대학원 석사학위논문, , 2002

80. 리츠편입을 통한 복합자산 포트폴리오의 분산효과 분석 -국제금융위기 전 후 기간을 중심으로-, 최혜림, 유정석, 「국토연구」71(12),115-132., , 2011

81. 복합자산펀드 포트폴리오의 수익률 및 위험도에 관한연구 -오피스와 금융자산의 혼합을 중심으로-, 윤기식, 단국대학교 대학원, 단국대학교 대학원 박사학위논문, , 2010

82. 국제복합자산포트폴리오의 한국부동산투자에 대한 환리스크 헤지효과 연구 -통화옵션을 중심으로-, 이승종, 건국대학교 대학원 석사학위논문, , 2002

83. VaR를 이용한 부동산투자의 포트폴리오와 위험관리에 관한연구 - 회사채와 서울 아파트를 중심으로 -, 김종범, 건국대학교 대학원 석사학위논문, , 2011

84. 기대 수익률,표준편차,상관계수 예측지의 정확도에 따른 마코위츠 포트폴리오 선정모형의 성과에 관한연구, 김홍선, 연세대학교 대학원 석사학위논문, , 2012

85. 복합자산 포트폴리오 구성에서 부동산금융상품과 실물부동산의 역활 -리츠와 아파트 실거래 가격지수를 중심으로, 조호연, 연세대학교 경제대학원 석사학위논문, , 2011

86. 주식 수익률과 기업성과 측정치간의 관계 -회계이익,영업현금흐름,경제적 부가가치 및 잉여 현금흐름간의 비교를 중심으로-, 백원선, 이건창, 「회계학 연구」24(2).51-85, , 2001

87. 「현대투자론」서울 :다산출판사박원석(2011),헬스케어 리츠의 성과 및 운영 특성과 국내 실버산업에의 활용방안 「한국경제지리학회지」, 박정식, 박종원, 14(4),157-177, , 2001