지식산업센터와 오피스 매매특성에 관한 시계열교차상관분석 : 서울시를 중심으로 = A Time-series Cross-Correlation Analysis on the Characteristics of Knowledge Industry Center and Office Sales: Focusing on Seoul City

국문 초록 (Abstract)

안정적인 산업 발전을 위해 정부 주도로 시작된 아파트형 공장은 2000년대 지식 기반산업의 발전으로 늘어난 수요를 충족시키기 위해 지식산업센터로 명칭을 변경 하고, 설립주체의 민간 허용, 입주 가능 업종의 확대, 생활편의시설에 대한 건축 비 율 상향 등 활성화를 위한 많은 변화를 시도하였다. 이런 정책적 변화로 인해 지식 산업센터는 10층 이상 고층화, 지원시설과 생활편의 시설의 입점 확대, 기능적으로 오피스와 매우 유사한 환경을 제공하는 형태로 변모하였다. 또한 설립자와 최초 분 양자에게 세제감면 혜택과 높은 대출한도로 인해 평균 매매단가가 지속적으로 상승 하는 흐름을 보인다. 본 연구는 오피스화 된 지식산업센터 특성으로 인해 오피스 매매 시 대체제 역할 을 할 것이며 이에 따라 두 시장 간 상호연관성이 존재할 것이라고 가정했다. 이에 지식산업센터 매매특성을 파악하고 오피스의 매매시장과의 상호연관성에 초점을 두 고 매매특성 간 선행지표 역할을 하는 변수를 찾는 것이 본 연구의 목적이다. 이에 2006년부터 2023년까지 서울시 내 지식산업센터와 오피스 실거래가 데이터를 기반 으로 산업입지 여부, 행정구역별 거래량과 ㎡당 평균매매 단가를 활용하여 총 16개 의 시계열모형을 선정하였다. 모형 간 시계열교차상관분석을 통해 통계적으로 유의 미한 시차를 발견하였고, 결과는 다음과 같이 요약된다. 첫째, 서울시 지식산업센터 관련 모형 간 교차상관 분석결과 서울국가산업단지 외 거래량변화와 밀접한 관계가 있으며, 성동구와 영등포구의 지식산업센터 단가 변화는 서울시 전체 지식산업센터의 단가 변화를 9개월 앞서 예측하는 선행지표임을 밝혔다. 둘째, 서울시 지식산업센터 관련 모형과 서울시 오피스 관련 모형 간 교차상관 분석결과 서울시 전체 오피스 거래량변화와 성동구와 영등포구 오피스 단가변화는 서울시 지식산업센터 매매관련 선행지표임이 확인되었다. 이를 통해 오피스화된 지식 산업센터는 대체제로 오피스 매매추세와 동조화 현장이 있음을 확인하였다. 주요어 : 지식산업센터, 오피스, 시차, 시계열교차상관분석, 선행지표, 동조화

목차 (Table of Contents)

• I. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• 3. 연구의 구성 5
• II. 이론적 검토 7
• 1. 지식산업센터의 이해 7
• 1) 지식산업센터의 개념 7
• 2) 지식산업센터 관련 법규 및 지원제도 9
• 3) 지식산업센터 공급현황 및 특징 12
• (1) 권역별-연도별 분포 비교 14
• (2) 연도별 건축 현황 비교 18
• (3) 입지별 현황 비교 21
• (4) 행정구역별 현황 비교 24
• 2. 지식산업센터와 오피스의 차이점 비교 27
• 1) 세제지원 및 금융혜택 비교 27
• 2) 매매현황 비교 28
• 3. 선행연구 고찰 30
• 1) 선행연구의 동향 30
• 2) 연구의 차별성 33
• III. 연구방법 34
• 1. 자료 수집 및 변수 정의 34
• 1) 지식산업센터의 현황에 대한 자료 수집 및 변수 정의 34
• 2) 지식산업센터 실거래가에 대한 자료 수집 및 변수 정의 35
• 3) 시계열 데이터 구축 및 시계열모형 선정기준 36
• 2. 가설 설정 37
• 3. 분석방법 38
• 1) 시계열 분석의 개념 38
• 2) 시계열교차상관분석 39
• 3) 시계열교차상관분석 결과의 해석 41
• IV. 분석결과 및 해석 43
• 1. 기초통계분석 43
• 1) 서울시 지식산업센터 기초통계량 43
• 2) 지식산업센터와 오피스 시계열모형 51
• 2. 시계열교차상관 분석결과 53
• 1) 지식산업센터 거래량모형 기준 시계열교차상관 분석결과 53
• 2) 지식산업센터 단가모형 기준 시계열교차상관 분석결과 60
• 3) 지식산업센터 거래량모형과 오피스모형 간 시계열교차상관 분석결과 64
• 4) 지식산업센터 단가모형과 오피스모형 간 시계열교차상관 분석결과 68
• 3. 소결 72
• V. 결론 및 제언 74
• 참고문헌 77
• 부록 79
• Abstract 95