주택재건축사업의 매도청구권 제도에 관한 고찰

국문 초록 (Abstract)

주택재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후‧불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로, 정비구역 안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대‧복리 시설을 건설하여 공급하는 사업을 말하는 것인데, 주택재건축사업에 있어 사업시행자는 사업구역 내의 모든 토지 또는 건축물을 직접 취득하거나 소유자로부터 사업시행에 대한 동의를 얻어야만 사업을 할 수 있다.
하지만, 사업구역 내 토지 또는 건축물 소유자들 중에는 주택재건축사업을 반대하는 경우가 있을 수 있기 때문에 사업시행자가 토지 및 건축물의 소유자 내지 그 밖의 권리자로부터 소유권을 확보하거나 사업시행에 대한 동의를 얻지 못하여 주택재건축사업을 시행할 수 없는 경우가 생길 수 있다.
이러한 경우 일정한 요건을 갖추면 강제적으로 소유권을 취득할 수 있도록 규정한「도시 및 주거환경정비법」에 의거 매도청구권을 행사하여 소유권을 확보하게 된다.
매도청구권은「도시 및 주거환경정비법」제39조에서 사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 조합설립의 동의를 하지 아니한 자, 건축물 또는 토지만 소유한 자, 시장‧군수 또는 건축물에 대하여「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다고 규정하고 있다.
즉, 주택재건축사업의 경우 사업시행자인 주택재건축조합이 미동의자 등에 대하여 강제적으로 토지 또는 건축물을 매입하는 수용방식이 아닌 매도청구방식을 채택하고 있는 것이다.
그리고 매도청구의 대상은「도시 및 주거환경정비법」시행 이전에는 집합건물만으로 한정되었으나,「도시 및 주거환경정비법」시행 이후에는 사업시행구역안의 토지 또는 건축물과 그 밖의 권리로 확대되기도 하였다.
하지만,「도시 및 주거환경정비법」상 주택재건축사업에서 인정되는 매도청구권은 정관을 첨부하여야 하는 문제, 하자 있는 행정처분의 치유, 인가처분 이후 조합설립 동의상 하자의 치유 허용 여부, 조합설립인가와 변경인가의 문제, 조합설립인가처분의 효력 문제, 조합설립 직후의 권리행사, 재건축사업 미동의자의 발생문제, 매도청구권 행사를 위한 최고기간의 불명확성 등이 관련 규정이 없다는 점 등의 문제점이 있다고 판단되어 이에 관하여 이론적 고찰 및 판례분석을 통해 개선방안을 제시하였다.
주택재건축사업에서의 매도청구권은 정비 사업을 통하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 향상시킴을 목적으로 하는 공익과 미동의자 등의 재산권의 보호 즉, 헌법 제23조 모든 국민의 재산권을 보장된다는 사유재산권 보호라는 법익의 균형의 대하여 본 연구를 통해 조화를 이룰 수 있는 계기가 되기를 기원해 본다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위와 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제2장 주택재건축사업 및 매도청구권의 이론적 고찰 6
• 제1절 주택재건축사업 6
• 1. 주택재건축사업의 의의 6
• 2. 주택재건축사업의 관련 법령 연혁 8
• 3. 주택재건축사업의 추진 절차 9
• 4. 주택재건축사업의 성질 10
• 제2절 매도청구권의 의의 및 행사요건 13
• 1. 매도청구권 13
• 2. 매도청구제도의 위헌성 여부 15
• 3.「집합건물법」상 재건축결의 요건이 필요한지 여부 16
• 4. 조합설립의 동의 19
• 5. 미동의자에 대한 최고 방식 및 회답의무의 불이행 20
• 제3절 매도청구권의 효력 23
• 1. 매도청구권자(매도청구소송의 원고) 23
• 2. 매도청구의 상대방(매도청구소송의 피고) 24
• 3. 매도청구권의 행사기간 26
• 4. 매도청구권 행사 관련 문제 28
• 5. 매매계약 체결의 의제 31
• 6. 의제된 매매계약의 해제 가부 문제 32
• 제4절 선행연구 고찰 33
• 1. 선행연구의 검토 33
• 2. 선행연구와의 차별성 37
• 제3장 주택재건축사업 조합설립 동의의 적법성 및 매도청구권판례 분석 39
• 제1절 표준동의서에 의한 조합설립 동의의 적법성 39
• 1. 사례 개요 39
• 2.「집합건물법」상 재건축결의에 관한 종래 대법원의 입장 40
• 3. 표준동의서의 적법 여부에 관한 견해 41
• 4. 대법원 판결 50
• 5. 표준동의서의 적법성 관련 문제 53
• 제2절「도시정비법」상 매도청구권과 조합설립에 관한 동의 56
• 1. 사례 개요 56
• 2. 법률규정 56
• 3. 매도청구권과 조합설립 동의의 관계 58
• 4. 대법원 판결 59
• 5. 매도청구권 조합설립 동의의 적법성 관련 문제 60
• 제3절 소결 63
• 제4장 주택재건축사업 조합설립 동의의 적법성과 매도청구권의 개선방안 65
• 제1절 표준동의서에 의한 조합설립 동의의 적법성 65
• 1. 표준동의서에 정관을 첨부하지 않아도 재건축 조합 설립은 유효 65
• 2. 하자 치유의 허용 불가 66
• 3. 인가처분 이후 조합설립 동의상 하자의 치유 허용 불가 66
• 4. 묵시적 취소 67
• 5. 재건축사업 미동의자의 축소 67
• 제2절「도시정비법」상 매도청구권과 조합설립에 관한 동의 68
• 1. 조합설립인가처분의 효력은 무효 68
• 2. 미동의자의 사업시행자에 대한 신청권의 부여 69
• 3.「도시정비법」제39조 후문의 위헌성 69
• 4. 매도청구권 행사를 위한 최고기간의 명확성 70
• 제5장 결 론 71
• 참고문헌 74
• Abstract 76