국유재산 위탁개발의 실행력 향상을 위한 중요요인 분석

국문 초록 (Abstract)

정부는 1994년 국유재산 관리정책을 종전의 유지·보전에서 확대·활용으로 전환한 이래 국유재산 신탁개발 제도를 도입하였다. 그리고 2004년 소규모 건축 위탁개발제도를 도입하여 적극적으로 국유재산 토지개발을 추진하였다. 그러 나 개발대상지 선정의 한계, 사업 운영상 문제 등으로 인하여 국유재산 개발 의 효율적인 실행이 이루어지지 않았다. 이에 정부는 국유재산 개발의 활성화 와 실행력 향상을 위하여 2018년에 국유재산법 개정을 통하여 국유재산 개발 을 대규모 토지 위탁개발사업까지 확대하였다. 사업비는 개발된 재산의 임대· 분양 수입으로 정산하고 위탁수수료를 지급하는 방식이다. 사업방법은 노후 공공청사, 군부대, 교정시설 등을 이전 또는 통합하고 유휴부지를 복합개발하 거나 주변지역과 결합개발하는 것이다. 국유재산 위탁개발사업의 문제점은 공공성, 경제성, 지역민원 및 사회문제 까지 해결하면서 공공주택 및 공공청사 등을 공급하여야 하는데 어려움이 적지 않다는 것이다. 이에 정부는 2017년부터 실행력 향상을 위하여 국유재산 위탁 개발 선도사업 27개를 발표하였다. 그 중 6개는 우선 추진사업으로 선정하고 한국자산관리공사(Kamco, 이하 캠코라 한다)와 한국토지주택공사(이하 LH라 한다)를 사업수탁자로 하여 국유재산 위탁개발사업을 추진하고 있다. 이러한 현실을 감안하여 본 연구의 목적은 국유재산 위탁개발사업에 필요한 다양한 요인을 분석하여 사업의 실행력을 높이는 방안을 찾는 것이다. 즉 국 유재산 위탁개발사업의 중요요인을 파악하여 요인간 상대적 중요도를 AHP분 석과 사례분석으로 연구하고 사업의 실행력을 높이는 방안을 찾는 것이다. 이를 위하여 국유재산의 개발 이론과 선행논문 등을 검토하였는데 그 주요 내용은 국·공유지 활용과 개발관련 사업성·효율성·공공성과 사업방식개선 등으로 요약된다. 다음으로 국유재산 위탁개발사업 현황을 검토하였는데 그 내용은 위탁개발 27개 선도사업에 대한 시기별 유형별 사업진행 상황이다. AHP분석은 국유재산 위탁개발사업의 중요요인을 상위계층 4개, 하위계층 12개 로 분류하여 실행력 향상을 위한 요인별 중요도를 파악하였는데 그 결과는 다 음과 같다. 상위계층은 공공성 증대, 거버넌스 체계 구축, 물리적 여건, 경제성 제고 순으로 중요하게 나타났다. 하위계층은 지역균형발전, 생활환경개선, 교통 시설 접근성, 정부와 지자체 협력, 국유재산 가치증대, 시장성 제고 순으로 중 요하게 나타났다. 사례분석은 영등포 선거관리위원회, 대방 군관사, 부산강동 원예시험장, 의 정부교정시설, 원주권 군부지 등 5개 지구에 대하여 심층면접을 하였는데, 그 결과를 요인별로 보면 다음과 같다. 지역균형발전은 AHP분석에서 사업실행의 중요도가 높고 사례분석 3개 지구에서 실행의 영향력이 높게 나타났다. 생활 환경개선과 교통시설 접근성은 AHP분석에서 높으나 사례분석에서 대부분 낮게 나타났다. 정부와 지자체 협업은 AHP분석과 사례분석 둘 다 중요도와 영향력 이 중간 수준으로 분석되었다. 시장성 제고는 AHP분석에서 실행의 중요도가 비교적 높게 파악되었으며 사례분석에서 실행의 영향력이 매우 높게 조사되었 는데 이는 국유재산 개발에서도 시장성이 중요함을 알 수 있다. 나머지 항목 은 AHP분석과 사례분석에서 모두 중요도와 영향력이 중간이하로 분석되었다. AHP분석과 사례분석에서 동시에 중요도와 영향력이 높게 파악된 것은 지역균 형발전과 시장성 제고이다. 위 분석 결과, 국유재산 위탁개발사업 실행력 향상방향은 다음과 같다. 첫째, 노후 공공청사를 임대형으로 개발하는 경우에 사업수익을 확보하는 것 이다. 둘째, 군관사를 분양형으로 개발하는 경우에 SOC설치와 주변환경 개선 및 학교문제를 해결하는 것이다. 셋째, 광역시 부도심권의 국유재산 개발은 교통시 설 및 복합타운 등 주민 편익시설을 확충하여 수요를 창출하고 시장성을 제고 하는 것이다. 넷째, 교정시설 등 기피시설은 비선호시설과 선호시설을 복합 배 치하여 민원을 해결하는 것이다. 다섯째, 국방시설은 정부와 지자체 등 이해당 사자간 협업 체계를 만들어 지역발전 방안을 마련하고 수요가 뒷받침되는 사 업계획을 수립하는 것이다. 본 연구의 한계는 국유재산 위탁개발사업 지연으로 풍부한 사례검토가 어려 웠던 점이다. 즉 국유재산 위탁개발 27개 선도사업이 2017년부터 유사한 시기 에 시작되었으나 6개 우선 추진사업을 제외하고는 전반적으로 사업이 늦어지 고 있다. 이로 인해 국유재산 위탁개발의 시간 및 공간적 연구한계와 유형별 연구한계 등이 있게 되었다. 향후에 27개 선도사업이 유형별로 사업준공 및 입주까지 진행된 이후에 사례지구를 추가하여 다양한 연구를 할 필요가 있다. 주제어 : 국유재산 위탁개발, 실행력 향상, 계층적 의사결정, 위탁개발사업 유형

목차 (Table of Contents)

• 국문초록 ⅰ
• 목 차 ⅳ
• 표 목 차 ⅶ
• 그림목차 ⅸ
• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경과 목적 1
• 2. 연구의 범위와 방법 3
• 2.1. 연구의 범위3
• 2.2. 연구의 방법4
• 2.3. 연구의 절차5
• Ⅱ. 이론적 배경과 선행연구7
• 1. 국유재산의 정의 7
• 1.1. 국유재산의 의미와 분류 7
• 1.2. 국유재산의 기능9
• 1.3. 국유재산의 관리정책 10
• 2. 국유재산 위탁개발의 개념13
• 2.1. 국유재산 개발의 개념과 방식·13
• 2.2. 국유재산 위탁개발의 개념과 방식 15
• 2.3. 국유재산 위탁개발의 절차·20
• 3. 국유재산 위탁개발사업의 중요요인과 실행력의 중요성 22
• 3.1. 국유재산 위탁개발사업의 중요요인 22
• 3.2. 국유재산 위탁개발사업 실행력의 중요성 27
• 4. 선행연구29
• 4.1. 국·공유지 활용에 관한 선행연구 29
• 4.2. 국유재산 위탁개발에 관한 선행연구 ·35
• 4.3. 기존연구와의 차별성39
• Ⅲ. 국유재산 위탁개발사업 추진현황41
• 1. 국유재산의 현황 41
• 2. 국유재산 위탁개발사업 유형별 추진현황 ·43
• 2.1. 위탁개발사업 시기별 유형별 추진현황43
• 2.2. 국유재산 건축 위탁개발사업 추진현황44
• 2.3. 국유재산 토지 위탁개발사업 추진현황46
• 3. 국유재산 위탁개발사업 단계별 추진현황 ·50
• 3.1. 단계별 추진현황 ·50
• 3.2. 1단계 사업현황52
• 3.3. 2단계 사업현황54
• 3.4. 3단계 사업현황55
• 4. 국유재산 위탁개발사업 추진현황의 시사점 57
• Ⅳ. 국유재산 위탁개발사업 실행력 향상을 위한 중요요인 분석60
• 1. 분석개요60
• 2. 국유재산 위탁개발사업 실행력 향상을 위한 중요요인 ·61
• 2.1. 국유재산 위탁개발사업 실행력 향상을 위한 중요요인 검토·61
• 2.2. 국유재산 위탁개발사업 실행력 향상을 위한 중요요인 도출·68
• 3. 계층화 분석(AHP분석) 71
• 3.1. AHP분석 개요 및 계층 구조도 71
• 3.2. 설문조사72
• 3.3. AHP분석 결과74
• 4. 분석결과 종합·82
• Ⅴ. 국유재산 위탁개발사업의 사례분석·86
• 1. 사례분석의 틀·86
• 1.1. 분석대상의 선정·86
• 1.2. 분석의 방법87
• 2. 국유재산 위탁개발사업 사례분석88
• 2.1. 건축 위탁개발 임대형 사업 : 영등포 선거관리위원회 88
• 2.2. 건축 위탁개발 분양형 사업 : 대방 군관사 92
• 2.3. 토지 위탁개발 단독형 사업 : 부산강동지구 ·96
• 2.4. 토지 위탁개발 이전형 사업 : 의정부교정시설 ·101
• 2.5. 토지 위탁개발 통합형 사업 : 원주권 군부지 106
• 3. 국유재산 위탁개발사업 실행력 향상을 위한 정책적 시사점 ·110
• 3.1. 분석결과 종합과 시사점 110
• 3.2. 국유재산 위탁개발사업의 실행력 향상방향 114
• 3.3. 국유재산 위탁개발사업의 실행력 제고를 위한 제도개선 방안·116
• Ⅵ. 결론·120
• 1. 연구결과의 요약 ·120
• 2. 연구결과의 정책적 시사점과 기대효과122
• 3. 연구의 한계124
• 참고문헌 126
• 부 록133
• 영문초록 140