현지개량 방식에 따른 토지가치의 변동에 관한 연구 : 전주시 효정지구를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

전주시 도심 주변에 위치한 대부분의 주거지는 자연발생적으로 형성된 마을로, 노후불량 주택이 밀집한 지역이다. 도로나 상하수도, 도시가스, 공원, 주차장 등의 공공시설이 정비되지 않아 주거환경이 열악하다.
정부에서는 1989년부터 노후주거지의 기반시설을 정비하여 주거환경을 향상시키기 위해 현지개량 방식의 주거환경개선사업을 시작하였고, 현재에도 지속되고 있다.
그러나 정부와 각 자치단체의 재정지원으로 기반시설과 공공시설을 정비하였지만, 주택의 개량을 통한 주거환경의 내면적인 개선상황과, 기반시설 정비에 따른 주민들의 재산가치(지가)의 상승 등에 대한 종합적인 효과는 평가되지 못하고 있다.

이에 본 연구에서는 사업 이후 기반시설의 정비 현황, 주택의 개량 현황, 사업 전후의 지가의 총합을 비교․분석하여 사업의 효과와 특징, 향후 정책방향을 제시하고자 한다.
연구대상은 1단계 주거환경개선사업이 완료되고 5년이 이상이 지난 지역(효정지구)를 선정하였다. 주거환경개선사업이 주거용 건축물의 신축 및 개량에 미친 영향과, 공시지가 변화 양상의 분석을 통한 주민들의 자산가치 상승 등에 관하여 분석하였으며, 연구 결과는 다음과 같다.

첫째, 주거환경개선사업 이후 도로가 개설된 선형을 따라 주택의 신축 및 개량이 활발히 이루어진 것으로 나타났다.
둘째, 기존의 도로에 접하거나 정방형의 필지체계를 갖춘 곳 보다 골목길로 형성되어 있었던 군집필지의 지가 상승률이 더 높게 나타났다.
셋째, 주거환경개선사업 전후의 지가 상승액이 사업비보다 적지만, 주택 신축이나 재건축이 진행되면서 자산가치가 높아져 투입비용을 초과할 것으로 예상된다.
넷째, 도로개설 등 외면적인 주거환경 정비로 인한 주택의 신축과 개량이 많아짐으로서, 주민들의 내면적인 주거환경을 향상시키고 있다는 점에서 사업효과가 큰 것으로 판단된다.
다섯째, 주거환경개선사업이 더 큰 효과를 나타내려면 주민의 주택 신축과 개량이 활성화되도록 지원이 필요하다. 주민들의 재산가치가 높아지게 되면 국가나 자치단체의 세입도 증가하여 지속적인 수입원으로의 역할이 기대된다.

향후에 주거환경개선사업의 효과를 더욱 높이기 위해서는, 가로정비 등 마을가꾸기 사업도 필요하지만, 사업이 완료되었더라도 주민들이 주택을 정비하고, 재건축 또는 신축이 활발하게 진행될 수 있도록 지속적으로 관리해야 한다.
이를 위해서는 주민, 행정과 건축가 등이 나서서 부정형 필지의 조정 및 교환, 소규모 필지의 조정 등을 통해 주택의 신축이나 개량이 활발하게 일어날 수 있도록 토지이용의 여건을 마련해 나아갈 수 있도록 해야 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제I장 서 론 1
• 제1절 연구의 개요 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 2
• 제II장 이론고찰 3
• 제1절 주거환경개선사업의 내용 및 현황 3
• 1. 주거환경개선사업의 개요 3
• 2. 주거환경개선사업의 사업 방식 4
• 3. 주거환경개선사업에 대한 국고 지원 4
• 4. 주택개량을 촉진하기 위한 지원 정책 5
• 제2절 선행연구 고찰 6
• 1. 주거환경개선사업에 대한 선행연구 6
• 2. 연구의 차별성 6
• 제III장 주거환경개선사업의 현황 분석 7
• 제1절 전주시 주거환경개선사업의 지정 현황 7
• 1. 1단계 주거환경개선사업 지정 현황 7
• 2. 2단계 주거환경개선사업 지정 현황 8
• 제2절 전주시 주거환경개선사업의 추진 효과 10
• 1. 1단계 주거환경개선사업의 추진 내용 10
• 2. 1단계 주거환경개선사업의 건축물 개량 효과 11
• 3. 1단계 주거환경개선사업의 문제점 분석 12
• 제IV장 주거환경개선지구의 사업 효과 분석 13
• 제1절 효정지구의 사업 효과 분석 13
• 1. 사례 대상지의 선정 13
• 2. 효정지구의 사업이전 현황 14
• 3. 효정지구의 주거환경개선 내용 14
• 4. 효정지구의 건축물 개량 현황 16
• 제V장 주거환경개선지구의 지가 변화 분석 20
• 제1절 지가산정의 개요 및 방법 20
• 1. 지가의 형성요인, 평가의 개념 20
• 2. 표준지의 선정, 평가 및 공시절차 21
• 3. 표준지를 사용한 인근지역의 지가평가 사례 25
• 4. 토지가격 비준표를 사용한 토지평가 방법 32
• 제2절 효정지구의 지가 변화 분석 37
• 1. 지가 변화 분석의 개요 37
• 2. 효정지구의 지가 변화 분석 37
• 제VI장 결 론 42