부동산중개업 종사자의 직무환경만족이 경영성과에 미치는 영향 연구 = A Study on the Effect of Job Environment Satisfaction of Real Estate Brokers on Business Performance

국문 초록 (Abstract)

우리나라 부동산산업 규모는 경제성장과 더불어 점점 커지고 복잡화, 다양화되고 있으며 국민경제 전반에 끼치는 영향력이 높아지고 있다. 부동산자산이 국민 순자산 구성에서 차지하는 비중이 4분의 3을 넘어서고 그 비중이 점점 증가하는 가운데 거래하는 부동산 중개 유형 또한 복잡화ㆍ다양화ㆍ고급화되어가는 상황 속에서 부동산중개업 종사자의 역할이 갈수록 중요해지고 있다.
국토교통부 통계누리 자료에 따르면 2020년 4/4분기 말 실제 개업한 전국 공인중개사는 106,699명으로 개업공인중개사 102,132명, 중개인 3,173명 중개법인 1,394명이 영업 중이다. 본 연구는 부동산 시장 최전선에서 갈수록 역할이 중요해지는 부동산중개업 종사자의 직무환경만족을 제고하기 위해 업무 특성을 반영한 직무환경만족 요인으로 내부관계, 소득, 장래성, 몰입, 업무만족이 경영성과에 미치는 영향 및 구조관계를 규명하고자 하였다. 그동안 부동산중개업 종사자에 대한 선행연구에서 직무환경이나 직무만족, 직무특성, 직무몰입, 경영성과 등 주제별로 많은 연구가 진행되어왔는데 대부분 주로 부동산 정책이나 제도개선, 부동산 시장 문제점 같은 외적인 부분에 집중되다보니 정작 커져가는 부동산 시장에서 부동산 중개업 최전선에 있는 부동산 중개사무소 내부 직무환경과 직무만족에 대한 연구가 상대적으로 미흡하였다.
본 연구에서는 수도권 지역에서 영업 중인 개업공인중개사, 소속공인중개사, 중개인, 중개보조인, 중개법인 등 중개사사무소에서 근무하는 부동산중개업 종사자를 대상으로 설문과 현장 인터뷰를 통해 부동산 중개사무소 내부 직무환경만족 요인과 경영성과 간에 영향 및 구조관계를 연구하였는데 연구한 결과는 다음과 같다.
먼저, 인구통계학적 특성을 보면 50~60대가 58.9%로 주를 이루며 최종학력은 대졸 이상이 66.6%, 10년 이상 장기근무자 비중이 59.6%, 연소득 6천만 원 이상 57.7%, 중개사무소 3인 인하 88.1%로 수도권 부동산중개업 종사자 특징은 고학력 장기 근무자가 많으며 연소득과 규모면에서 보면 사업 환경이 영세한 것으로 나타났다. 표본 집단에 대한 통계량 평균을 보면 소득에 대한 만족도에서 여성이 3.38, 남성이 3.23, 직무만족에서는 여성이 3.81, 남성이 3.77, 내부관계에서는 여성이 3.68, 남성이 3.59로 남성보다 여성이 상대적으로 소득, 직무만족, 내부관계에서 만족도가 높아 상대적으로 여성이 남성보다 부동산 중개 업무에서 사회성이나 관계성이 높고 업무만족도 또한 높은 것으로 나타났다.
가설 검증결과, 내부관계는 몰입, 업무만족, 경영성과에 장래성은 몰입에 업무만족은 경영성과에 유의한 정(+)의 영향을 주고 소득이 몰입에 몰입이 경영성과에 미치는 영향 관계는 없는 것으로 나타났다. 추가로 장래성-몰입-업무만족-경영성과로 이어지는 간접효과를 갖고 있는 것으로 나타났다. 본 연구 분석 결과를 토대로 부동산중개업 종사자의 직무환경만족 제고와
경쟁력 제고를 위한 개선 제언은 다음과 같다.
첫째, 첫째, 부동산거래 원스톱 시스템 제도를 조기 정착이다. 직무환경만족과 부동산중개업 종사자 경쟁력 제고를 위한 근본적인 개선은 선행연구에서 선진국 사례를 보았듯이 부동산 거래 정보망 통합 및 조기 시스템 안정화이며 이를 통해 중장기 국토부가 추진하고 있는 전자계약시스템의 시스템 상에 업무 통합을 추진하는 것이다.
둘째, 부동산시장 과열경쟁방지 및 거래질서 정착을 위해 전속중개제도 활성화를 위한 제도적 방안 강구이다. 그동안 우리나라의 부동산중개 시장에서 선진국과 달리 구두에 의한 일반중개계약 관행은 중개업무의 경쟁력 강화에 걸림돌이 되어왔으며 장기적으로 규모 경제를 통한 부동산 중개업 경쟁력 제고 차원에서 전속중개계약 시행 검토가 되어야 하겠다.
셋째는 부동산 시장 불법 및 무자격 중개 행위에 대한 처벌 기준 강화와 주기적으로 교육 및 관리하는 제도적 장치가 정책적으로 마련되어야 한다.
결론적으로 부동산 시장은 점점 확대되고 복잡화되고 대외적으로 개방된 상황 속에서 부동산중개업 종사자들이 전문성과 경쟁력을 확보하기 위해서는 직무환경만족 제고에 걸림돌이 되고 있는 부동산 거래 정보망 개방과 통합이 시급하다. 장기적으로 부동산 시장은 업무 편리성과 효율성 그리고 고객 중심 플랫폼 기반 시장으로 발전할 것으로 예상되는데 본 연구 앞에서 선행연구를 통해 캐나다 선진 사례 비교에서 보았듯이 우리나라 부동산중개 직무환경과 차이점은 하나로 통합 운영되는 부동산 거래 정보망과 전속계약제도 그리고 정부에 위임받은 부동산협회 및 이사회, 위원회에서 철저한 관리감독 등으로 구분된다.
중장기적으로 부동산 시장 선진화 제도 정착을 통해 업무 효율성을 높이고 부동산중개업 종사자의 직무환경만족 제고를 통해 장차 외국 종합부동산회사들과 경쟁에서 살아남기 위해서는 협회와 정부의 정책지원과 강한 개선 의지와 함께 중개업 종사자들 또한 새로운 질서를 만들고자 하는 인식과 중장기 시장 경쟁력을 갖추는데 참여와 앞선 대처가 필요하다.

주제어 : 부동산중개업 종사자, 직무환경, 직무환경만족, 직무만족, 직무몰입, 경영성과

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 방법 4
• 2. 연구의 흐름 5
• 제2장 이론적 고찰 6
• 제1절 부동산중개업의 의의와 현황 6
• 1. 부동산중개업 6
• 2. 부동산중개업자 6
• 3. 공인중개사법 8
• 4. 공인중개사 현황 8
• 제2절 부동산중개업 종사자의 직무환경만족 요인과 경영성과 11
• 1. 직무환경 11
• 2. 직무만족 14
• 3. 직무몰입 23
• 4. 경영성과 25
• 제3절 부동산중개업 종사자에 대한 선행연구 28
• 1. 직무환경 28
• 2. 직무만족 30
• 3. 내부관계 34
• 4. 직무몰입 35
• 5. 경영성과 38
• 6. 선행연구의 차별성 41
• 제3장 연구의 설계 및 분석 45
• 제1절 연구모형 45
• 제2절 연구가설의 설정 46
• 1. 내부관계 46
• 2. 소득 48
• 3. 장래성 48
• 4. 몰입 49
• 5. 업무만족 50
• 제3절 변수의 정의 및 측정방법 51
• 1. 자료수집 51
• 2. 분석방법 51
• 3. 변수의 조작적 정의 52
• 4. 측정방법 53
• 제4장 실증분석 56
• 제1절 표본의 일반적 특성 56
• 1. 인구통계학적 특성 56
• 2. 기초통계 분석 59
• 제2절 측정모형분석 61
• 1. 구성개념별 신뢰도와 타당도 분석 62
• 2. 전체 연구모델의 신뢰도와 집중타당도 63
• 3. 판별타당도 분석 64
• 제3절 구조모형 평가 및 가설검증 해석 66
• 1. 구조모형 평가 66
• 2. 가설검증 66
• 3. 간접효과에 대한 검증 73
• 제5장 결론 74
• 제1절 연구결과 요약 74
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 80
• 참고문헌 81
• 부록-설문지 87
• ABSTRACT 94