수요자 맞춤형 공공임대주택의 활성화에 관한 연구 : 서울시민의 공공임대주택에 대한 인식을 중심으로 = A study on the revitalization of public rental housing for the actual demand : focus on the perception of Seoul citizens on the public rental housing

국문 초록 (Abstract)

대표적인 주거정책은 주거급여지원, 임대료 통제, 공공임대주택 공급을 들 수 있는데, 이 중 실수요자의 선호도가 가장 높고 적극적인 정책은 현물급여 형태의 공공임대주택이다. 공공임대주택은 주택가격 상승을 억제하는 경제적 효과도 있지만, 경제력이 취약한 다양한 사회계층의 주거안정을 실현하는 궁극적인 수단이다. 따라서 공공임대주택을 통한 주거안정 실현에는 물리적, 환경적 측면뿐만 아니라 사회적 측면까지 포함되는 정책이어야 한다. 이에 본 연구는 실수요자 특성에 맞는 공공임대주택을 활성화하기 위하여 주택시장 현황과 주거 이용 실태를 분석하여 공공임대주택의 수요특성을 살펴보았고, 「서울시민의 공공임대주택에 대한 인식조사」 등을 통해 공공임대주택 수요특성(입주의사)에 영향을 미치는 요인을 파악하기 위한 실증분석을 하였다.
「서울시민의 공공임대주택에 대한 인식조사」 등을 토대로 사회계층 간 공공임대주택에 대한 인식의 차이를 확인하였다. 이러한 인식의 차이는 공공임대주택의 수요특성(입주의사)에 로지스틱 회귀모형에서 보듯이 연령, 자녀 유무, 혼인, 가구원 수, 경제활동, 가구소득 변수들이 (-)의 관계를 보이는 것으로 나타났으며, 연령이 높을수록, 자녀가 있는 경우가 없는 경우에 비해, 혼인상태가 기혼인 경우가 미혼에 비해, 가구원수가 1인가구는 그 외의 경우에 비해, 경제활동이 비임금근로자인 경우 임금근로자에 비해, 가구소득이 높을수록 입주의사가 없는 확률이 높게 나타났음을 알 수 있다. 특히, 가구소득의 계수 값이 .999배로 나타나 다른 변수들에 비해 입주의사에 가장 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다.
다음으로 입주의사에 있어서 주택유형, 점유형태, 주거안정지원, 이미지, 혼합단지, 주변환경의 변수들이 (+)의 관계를 보이는 것으로 나타났다. 주택유형이 아파트 외인 경우, 점유형태가 차가인 경우, 주거안정지원이 필요하다 인식하는 경우, 이미지가 긍정일수록, 혼합단지에 대해 긍정일수록, 주변환경에 대해 긍정일수록 입주의사가 있는 확률이 높게 나타났음을 알 수 있다. 특히, 주거안정지원의 계수 값이 2.115배로 가장 높게 나타나 다른 변수들에 비해 입주의사에 가장 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이에 독립변수가 종속변수인 ‘입주의사에 영향’을 미치는 요인의 순서를 살펴보면, 주거안정지원 〉공공주택에 대한 이미지 〉주변환경 〉혼합단지(소셜믹스) 〉주택유형(아파트 외 주택) 〉점유형태(차가가구)〉성별(여성) 순으로 입주의사에 양(+) 방향으로 영향을 미친 것으로 나타났고, 이에 반하여 가구소득 〉 연령 〉 자녀 수 〉 혼인(기혼) 〉가구원 수 〉 혼인 〉경제활동 순으로 나타났다. 이를 구체적으로 정리한다면, 저소득층이면서 차가 가구일수록, 미혼일수록, 자녀가 적을수록, 2인가구일수록, 노년층보다는 젊은 층일수록, 비경제활동인구보다는 임금근로자일수록, 아파트보다는 비아파트에 거주할수록, 공공임대주택에 대한 지원정책과 이미지가 긍정적일수록 공공임대주택의 입주의사가 높아진 것으로 결론을 도출할 수 있다. 이에 본 연구에서 선정한 독립변수는 공공임대주택의 수요선택에 중요한 영향을 미친 것으로 확인할 수 있었고, 특히 회귀분석을 통하여 공공임대주택에 입주할 수 있는 사회계층일수록 공공임대주택에 대한 정책을 긍정적으로 인식하고 있음을 보여주고 있다. 따라서 공공임대주택 공급 또한 보편적인 주거복지 차원에서 제도의 활성화를 보다 적극적으로 모색하여야 할 것으로 보며, 다양한 사회계층들의 보편적 주거복지 실현과 공공임대주택에 대한 인식전환을 위해 공공임대주택제도의 활성화에 대한 정책적 시사점을 제시하고자 한다.
첫째. 보편적인 주거복지 최우선적인 정책과제는 공공임대주택의 적정한 재고확보이다. 기존의 대규모 단지만 지양하지 말고 필요로 하는 계층에 맞는 적기적소의 소규모 맞춤형 공공주택을 공급하거나 기존의 양호한 저렴한 주택을 활용함으로써 주변 집값에 영향을 주지 않는 공급방식이어야 한다.
둘째, 공급대상 범위를 취약계층에 한정하지 말고 비교적 넓게 규정하는 일반적 모델로 공공임대주택을 활용할 수 있도록 단순화된 방향으로 제도적 정비가 이루어져야 한다.
셋째. 지역 차원과 주변 지역에서 실수요자들이 원하고 필요로 하는 시설이나 수정을 해야 하는 사항을 파악하여 공공주택과 함께 공급 및 개선하는 정책집행 할 수 있을 것이다.
넷째, 공공임대주택 유형별, 생애주기 단계별로 구분하여, 보육과 방과 후 공부방 서비스, 장애인과 노약자 돌봄, 일자리 개발 등 실수요자에 적합한 맞춤형 공공임대주택을 공급하는 체계를 갖추어야 한다.
다섯째, 공공주택정책의 효율성을 확보하기 위해서는 무엇보다 공공임대주택에 대한 인식전환이 필요하다.
여섯째, 공공임대주택 유형별 입지를 선정하거나 공급할 경우 지역과 실수요자 특성을 미리 파악하여 최적의 유형을 선택하여 공급하는 전략이 필요하다.
일곱째, 가구원 수에 대한 면적 기준 등 수요자와 지역별에 따라 맞는 유연한 기준을 설정하여야 할 필요가 있다.
여덟째, 공공주택정책은 소외계층뿐만 아니라 주거복지의 향유를 원하는 층을 위한 보편적 주거안정을 위한 대책이어야 한다.
마지막으로 수요계층을 집단별로 공공임대 수혜 정도를 파악하여 정책의 필요성에 따라 특정 계층에 대한 공급 비중을 형평성 있게 조정하는 공급체계 시스템을 갖추어야 한다. 주거복지의 개념이 보편화되어 가고 있는 시대에 있어서 주거정책의 우선순위는 서민주거 안정과 공공주택 확충, 공공성 강화에 있어야 주거안정을 도모할 수 있다. 이에 1960년부터 시행되어 왔던 공공주택 정책에서 나타난 문제점들에 대해 여러 방면에서의 분석을 통해 문제점을 찾아 개선방안을 마련하고, 제도적·법적 보완점을 찾아 대책을 제시하여야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 국문요지 ⅵ
• 제1장 서론
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 1. 연구배경 1
• 2. 연구목적 3
• 제2절 연구범위와 방법 4
• 1. 연구범위 4
• 2. 연구방법 6
• 제2장 공공임대주택의 일반적 이론과 선행연구의 고찰
• 제1절 공공임대주택의 일반이론에 대한 고찰 7
• 1. 공공임대주택의 개념과 유형 7
• 2. 공공임대주택의 공급조건 10
• 3. 공공임대주택제도의 필요성 12
• 4. 공공임대주택제도의 변천과정 14
• 5. 공공임대주택시장과 주택시장의 관계 27
• 제2절 선행연구의 고찰 35
• 1. 선행연구 35
• 2. 선행연구와 차별성 46
• 제3장 연구설계의 구성요소와 분석모형
• 제1절 연구설계의 배경과 구성요소 48
• 1. 연구설계의 배경 48
• 2. 연구설계의 구성요소 50
• 제2절 변수구성과 분석모형 53
• 1. 변수구성 53
• 2. 분석모형 55
• 제4장 공공임대주택 수요특성의 영향요인 분석결과
• 제1절 공공임대주택의 현황 57
• 1. 공공임대주택 재고현황 57
• 2. 공공임대주택 규모현황 62
• 제2절 주택수요에 대한 특성 64
• 1. 일반가구의 주거실태 특성 66
• 2. 특성가구의 주거실태 특성 80
• 3. 일반가구와 특성가구의 분석결과 89
• 제3절 공공임대주택의 수요특성의 영향요인 분석 91
• 1. 기술적 분석 91
• 2. 공공임대주택 입주의사에 미치는 요인의 실증분석 97
• 3. 분석결과 종합(소결론) 108
• 제5장 결론
• 제1절 연구요약 110
• 제2절 정책적 시사점 112
• 제3절 연구의 한계 117
• 참고문헌 118
• Abstract 124