시기 변화에 따른 용도별 창고의 중요 입지요인 분석

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The growth of e-commerce in the last decade has increased warehouse demand and promoted the development of various types of warehouses. Accor- dingly, in South Korea, warehouse development patterns in the Seoul metropolitan area (SMA) and the rest of the country (RC) have substantially changed. On the one hand, as the concentration of e-commerce sales in the SMA has been far exceeding that of the RC, this research assumes that the warehouses in the SMA were developed to accommodate the region’s e-commerce demand. On the other, this research further assumes that the warehouses developed in the RC were accommodating the conventional B2B logistics demand. Namely, this research compares the location factors for warehouses of different regions (SMA vs. RC) to have implications for the location factors for warehouses of different uses (E-commerce vs. conventional B2B logistics).
This research first quantifies the sprawling and re-urbanizing patterns of warehouse development and tests various location factors using count data models. Four regression models are formulated by region (SMA vs. RC) and over time (sprawl vs. re-urbanization). As the count data model, this research uses negative binomial models, accounting for the over-dispersed nature of the distribution of warehouse development. Lastly, the results of the spatial and regression analyses are compared and verified to have a comprehensive understanding of the phenomena.
Results show that accessibility to industrial complexes, accessibility to logistics parks, the shortest distance to highway exits, and land price (population density) are important factors for warehouse location choice in the Seoul metropolitan area. Initially, consumer accessibility was not a statistically significant factor in the regression model. Later, a parallel development pattern is confirmed, verifying the importance of consumer accessibility: large-scale hub-fulfillment centers on the urban periphery and micro-fulfillment centers near urban areas. In the rest of the country, accessibility to industrial complexes, traffic volume, access to logistics parks, and land price (population density) are important factors for warehouse location choice. It implies that, in the RC, warehouses are located in places close to industrial complexes with low traffic congestion and away from high land prices. In the SMA, warehouse development patterns changed substantially, suggesting skyrocketing e-commerce expansion, which contrasts the insignificant changes in development patterns of those for conventional logistics demand in the RC. Lastly, analysis results suggest potential trade-offs between logistics cost and service level.

국문 초록 (Abstract)

최근 10년간 산업의 발달과 이커머스의 성장은 창고 수요를 증가시켰고 다양한 형태의 창고 개발이 진행되었다. 우리나라의 경우 이커머스 성장으로 수도권, 비수도권 창고 개발양상이 달라졌다. 수도권에 이커머스 성장이 편중된 만큼 수도권에 개발된 창고를 이커머스와 관련된 창고라고 가정하였고 수도권 창고의 입지요인과 비수도권 창고의 입지요인을 비교하여 용도가 다른 창고의 입지 선택요인을 간접적으로 비교 분석하였다. 더 나아가 물류 개발 트렌드 탈도심화 및 재도심화에 대한 정량화된 연구를 진행하였다.
본 연구는 선행연구를 통해 연구모형에 활용할 변수를 도출하였고 연구모형을 설정하여 분석하였다. 연구모형은 2개의 용도별 창고와 2개의 시기를 구분한 총 4가지 모델을 구축하여 가산자료(count data)모형을 활용한 실증 분석결과를 비교 분석한다. 본 연구의 가산자료(count data)모형은 자료의 샘플 분포를 고려하여 음이항 회귀모형을 활용하였다. 그리고 시기별 창고 개발현황과 가산자료모형의 결과를 비교 분석하여 최종 결과를 도출하였다.
본 연구의 결과, 수도권 창고는 산업단지 접근성, 물류거점 접근성, 고속도로 최단거리, 지가(인구밀도)가 중요한 요인으로 나타났다. 소비자 접근성 요인은 통계적으로 유의하지 않다는 결과가 나왔지만, 창고 개발현황 분석을 통하여 기업형 대규모 물류센터(DC)와 도심형 마이크로 풀필먼트 센터(MFC)를 병행하는 양상으로 창고 개발이 이루어졌기 때문에 실제 중요한 요인이라는 것을 확인하였다. 비수도권 창고는 산업단지 접근성, 교통량, 물류거점 접근성, 지가(인구밀도)가 중요한 요인으로 나타났다. 비수도권 창고는 높은 지가의 물류거점에서 멀어져 산업단지와 근접하며 교통의 흐름이 원활한 곳에 위치 한다고 분석되었다.
시기별 분석결과 이커머스형 창고가 주로 개발된 수도권 창고는 탈도심화 시기와 재도심화 시기에 창고 개발의 변화가 크며 물류 산업 트렌드에 민감하게 반응하였다. 반면 제조업 기반 창고가 주로 개발된 비수도권 창고는 시기별 변화가 적으며 물류 산업 트렌드에 민감하게 반응하지 않는 것으로 나타났다.
본 연구의 기여도는 첫째, 창고의 용도를 구분하여 용도별 중요 입지요인을 도출한 부분이다. 두 번째, 재도심화에 대한 중요요인을 도출하여 재도심화 현상 연구에 관한 연구 방향을 제시한 부분이다. 마지막으로 물류비용과 서비스 수준의 trade-off 관계를 정량화한 분석을 진행하였다는 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 방법 및 구성 2
• 제2장 이론적 배경 및 선행연구 5
• 제1절 물류 산업의 발전 양상 5
• 1. 물류 산업 변화에 따른 물류창고 대형화 5
• 2. 이커머스 성장에 따른 물류창고 분산화 6
• 제2절 창고 입지요인에 관한 선행연구 7
• 1. 비용 및 고객 서비스 요인 7
• 2. 교통 및 인력 요인 8
• 3. 기타 요인 9
• 제3절 물류 산업의 트렌드 변화 11
• 1. 물류의 탈도심화 현상 11
• 2. 우리나라 탈도심화 및 재도심화 현상 13
• 제4절 선행연구 한계 및 연구의 차별성 14
• 제3장 연구 설계 및 방법론 15
• 제1절 분석 방향 및 구조 15
• 제2절 연구분석 방법 17
• 1. 연구모형 설계 17
• 2. 변수설정 19
• 제3절 연구대상지 22
• 제4장 실증분석 25
• 제1절 창고 개발현황 25
• 1. 시도별 개발현황 25
• 2. 지가 기준 개발현황 30
• 3. 소비자 접근성 기준 개발현황 34
• 제2절 입지 선택요인 분석결과 39
• 1. 연구자료 일반적 특성 39
• 2. 상관관계 분석 41
• 3. 다중공선성 진단 44
• 4. 음이항 회귀모형 분석 45
• 제3절 종합 분석결과 52
• 1. 수도권 창고(이커머스형 창고) 입지요인 52
• 2. 비수도권 창고(제조업 기반 창고) 입지요인 55
• 제5장 결 론 58
• 제1절 연구 결과 요약 및 시사점 58
• 제2절 연구의 기여도 및 한계점 60
• 참고문헌 61
• 국문초록 69
• Abstract 71