서울시 상업지역 개발밀도 특성에 관한 연구 = Characteristics of Development Density of Commercial Districts in Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Seoul has managed development density of the commercial districts with four different types. But, in fact 90% of the commercial districts is designated as the general commercial districts. Even same general commercial districts, realistic FAR is different depending on local characteristics. The uniform density management of the commercial districts causes the side effect hindering development of the higher-order central place in which the high intensity development is needed.
Commercial districts development is element reaching the effect that is important in the local development. The development complying with the commercial districts designation purpose has to be made. For this, discriminatory density management is required.
Thus, the purpose of this study is to analyze the characteristics and influential factors of development density of commercial districts in Seoul. The method of this study is summarized as follows; First, this study analyzed status of development density of commercial districts in Seoul. Next, Major factors affecting development density were chosen as variables through the literature review on the development density and analyzed influential factors of development densitys by central place hierarchy.
The main results of the study are summarized as follows; First, zoning of commercial districts in seoul was designated as a discriminatory, but most were designated as the general commercial districts. Second, factors affecting the development density varied depending on the central place hierarchy. For example, Distance to the nearest subway station affected a development density in all area except CBD.
Thus, for the future of sustainable urban management, differential development density control systems, which consider regional characteristics and central place hierarchy, will be required. these controls will allow for the systematic and rational management of density in Seoul.

국문 초록 (Abstract)

서울시의 상업지역은 다양한 토지이용이 일어나며 도시내 모든 활동의 중심적인 역할을 하는 장소이다. 현재 서울시는 용도지역제를 통해 4가지 유형으로 상업지역의 개발밀도를 관리하고 있지만, 실제로는 상업지역의 90%가 일반상업지역으로 지정되고 있으며 동일한 일반상업지역이라도 활용되는 현황용적률은 지역적 특성에 따라 매우 상이한 실정이다. 이러한 상업지역의 획일적 관리는 고밀개발이 필요한 고차중심지의 육성을 저해하거나, 개발잠재력이 낮은 외곽지역에 주거중심의 개발을 유도하는 등 부작용을 야기하기도 한다.
상업지역의 개발정도는 지역발전에 중요한 영향을 미치는 요소로서 상업지역 지정 취지에 부합하는 개발이 이루어져야 한다. 이를 위해서는 지역특성을 고려한 차별적인 밀도관리가 필요하며, 이 연구에서는 상업지역의 개발밀도의 현황을 파악하고 개발밀도에 영향을 미치는 요인의 분석을 통해 향후 차별적인 밀도관리방안 도입시 고려해야할 사항에 대한 시사점을 제공하고자 한다.
이 연구의 결과를 종합하면 다음과 같다.
첫째, 서울시의 상업지역 개발밀도 관리수법은 용도지역제, 지구단위계획, 도시환경정비사업등 이 있으며, 지역적특성을 고려하지 않고 획일적으로 적용되고 있었다. 외국의 상업지역 개발밀도 관리수법은 인접주거지역의 특성, 주변건축물의 형태, 지하철이용객수, 주요영역등의 지역특성을 고려하여 세분화된 기준을 통해 해당 지역별로 적용하고 있었다.
둘째, 서울시 상업지역의 용도지역은 중심지위계에 따라 차등적으로 지정되었으나, 대부분 일반상업지역 위주로 지정되었다. 현황용적률은 법정용적률의 30%정도밖에 이용하고 있지 못하였으며, 중심상업지역과 일반상업지역은 비슷한 수준의 용적률로 개발되고 있었다. 중심지위계별로는 부도심, 도심, 지역중심, 중심지외, 지구중심 순으로 높은 용적률로 개발되고 있었으며, 각종개발규제로 인해 개발이 어려운 도심이외의 지역에서는 2000년도 이후 현황용적률이 증가하는 것으로 나타났다.
셋째, 개발밀도에 영향을 미칠 것으로 예상되는 대지특성, 건축물특성, 지역특성을 독립변수로 설정하고 다중회귀분석을 실시한 결과, 서울시 전체에서 개발밀도에 영향을 미치는 변수로 지가, 대지면적, 접도폭, 건폐율, 지상층수, 노후년수, 주거복합건물, 업무용건물, 판매용건물, 지하철역까지의 거리 등이 유의미한 변수로 나타났다. 중심지위계별로는 개발밀도 현황과 개발밀도에 영향을 미치는 요인에는 차이가 있는 것으로 나타났으며, 이는 지역적 특성에 따른 차이라고 볼 수 있다. 예를 들어, 용도지구유무는 부도심에서는 개발밀도에 양(+)의 영향을 미치지만 지역중심에서는 음(-)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이는 부도심의 용도지구에 해당하는 상업지역에서 다른지역에 비해 상대적으로 고밀의 개발이 이루어진 것으로 볼 수 있다.
이 연구는 일반상업지역 위주로 관리되는 서울시 상업지역의 개발밀도 현황과 영향요인을 분석하였다는 점에서 의의가 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제3절 연구의 흐름 5
• 제2장 개발밀도의 개념 및 선행연구 검토 6
• 제1절 개발밀도의 개념 7
• 1. 개발밀도의 유형 7
• 2. 개발밀도 영향요인 9
• 제2절 선행연구 검토 11
• 1. 개발밀도의 실현특성에 관한 연구 11
• 2. 개발밀도 영향요인에 관한 연구 12
• 3. 연구의 차별성 14
• 제3장 서울시 개발밀도 현황과 관리방법 15
• 제1절 상업지역 개발밀도 관리방법 15
• 1. 서울시 상업지역 개발밀도 관리방법 15
• 2. 해외 상업지역 개발밀도 관리방법 21
• 제2절 상업지역 개발밀도 현황 27
• 1. 서울시 개발밀도 현황 27
• 2. 중심지위계별 개발밀도 현황 29
• 제4장 상업지역 개발밀도 영향요인 분석 32
• 제1절 분석의 틀 32
• 1. 분석자료 및 분석방법 32
• 2. 변수의 정의 및 구성 34
• 제2절 분석대상의 일반적 특성 43
• 1. 대지특성 43
• 2. 건축물특성 44
• 3. 입지특성 46
• 제3절 개발밀도 영향요인 분석 49
• 1. 서울시 전체의 개발밀도 영향요인 49
• 2. 중심지위계별 개발밀도 영향요인 53
• 3. 소결 62
• 제5장 결론 및 시사점 65
• ▣ 참고문헌 68
• ▣ ABSTRACT 71