서울시 자치구 상권의 구조와 지속 가능성 분석 연구 : 창폐업 균형과 업종 다양성을 중심으로 = A Study on the Structure and Sustainability of Commercial Districts in Seoul's Autonomous Districts : Focusing on Business Start-Closure Balance and Industry Diversity

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study investigates the structural characteristics and sustainability of commercial districts in
Seoul's 25 autonomous districts, with a particular focus on the balance between business openings
and closures and the diversity of industry composition. Amid recent economic instability marked
by high inflation, interest rates, and exchange rates, local commercial areas—especially those
centered around small businesses—are facing significant structural challenges. Against this
backdrop, the study introduces a framework to quantitatively assess the dynamic stability and
resilience of local business ecosystems.
The analysis employs two primary indicators: the Business Survival Index (BSI), which measures
the relative balance between business openings and closures, and Shannon Entropy, which
quantifies the diversity of industry composition within each district. These indicators are
supplemented by various demographic and socioeconomic variables, including resident population,
floating population, number of registered foreign residents, and commercial facility
density.
Using multiple regression analysis, the study examines the effects of these variables on BSI, while
controlling for multicollinearity to ensure model reliability. The findings indicate that higher
industrial diversity significantly contributes to business stability. The increase in the proportion
of youth population also has a positive impact, whereas an increase in the elderly population
negatively affects business survival. The number of foreign residents was also found to positively
influence the balance of business activity.
Sub-analysis across industry categories (e.g., retail, food and beverage, culture and leisure,
education) confirms that these effects are consistent across multiple sectors. Moreover, the study
finds that Shannon Entropy has a strong positive effect on the Store Activation Index (SAI), a
composite metric combining BSI and store density, which reflects both business dynamism and
population-based commercial activity.
This research offers a practical and integrative analytical framework for evaluating the
sustainability of local commercial ecosystems. By adopting a district-level approach aligned with
administrative policy units, the findings provide actionable insights for urban planning,
commercial district revitalization, and targeted small business support policies.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 서울시 25 개 자치구를 대상으로 상권의 구조적 특성과 지속 가능성을
진단하고, 창업과 폐업의 상대적 균형과 업종 구성의 다양성이 상권의 안정성과
회복력에 어떤 영향을 미치는지를 실증적으로 분석하였다. 최근 고물가, 고금리,
고환율 등 거시경제적 불확실성 속에서 지역 상권은 창업과 폐업의 큰 변동을 겪고
있으며, 특히 소상공인을 중심으로 한 자영업 생태계는 구조적인 위기에 직면하고
있다. 이에 따라, 단순한 창·폐업 수치 이상의 정량 지표를 통해 상권의 동태적
구조와 내생적 회복력을 평가할 필요성이 제기되고 있다.
본 연구에서는 창업과 폐업의 상대적 균형을 나타내는 창폐업 균형 지수(Business
Survival Index, BSI)와 상권 내 업종 구성의 균형도를 나타내는 Shannon Entropy
지수를 주요 분석 틀로 활용하였다. 또한, 자치구별 인구 구조, 생활인구, 등록
외국인 수, 상업시설 밀도 등 인구·사회경제적 변수를 통합 분석하여 이들 요인이
상권의 안정성에 미치는 영향을 다양한 관점에서 분석하였다.
분석 방법으로는 다중 회귀 분석을 중심으로 변수 간의 인과 관계를 검증하였으며,
다중공선성 제거를 통해 모형의 설명력을 확보하였다. 그 결과, Shannon Entropy 는
모든 회귀모형에서 유의미한 정(+)의 영향을 나타냈으며, 업종의 다양성이 높을수록
창업 대비 폐업의 균형이 양호하게 유지됨을 보여주었다. 청년층 인구 비중 증가
또한 창업 활동을 촉진하였으며, 반대로 고령층 비중 증가는 상권의 안정성을
낮추는 경향이 있는 것으로 나타났다. 외국인 인구의 증가 역시 창업 유인을
자극하는 요소로 작용하였다.
업종별 회귀 분석에서는 소매, 음식, 예술·여가, 교육 등 다양한 업종에서 이러한
경향이 공통적으로 나타났으며, 이는 특정 업종에 국한되지 않고 전반적인 상권
구조와 관련된 현상임을 시사한다. 아울러 업종 다양성과 매장 활성화 간의 관계
분석에서는 Shannon Entropy 가 매장 활성화 지수(Store Activation Index, SAI)에
유의미한 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 단일 변수만으로도 상권
활성화 수준의 약 66%를 설명하는 높은 설명력을 보였다.
본 연구는 상권의 지속 가능성을 분석함에 있어 창폐업 균형 지수와 업종 다양성
지수를 복합적으로 활용하여, 단순 시계열적 변화뿐 아니라 구조적 회복력까지
함께 진단할 수 있는 분석 틀을 제시하였다. 특히 정책 수립 단위인 ‘구’ 단위를
기준으로 지역 맞춤형 인사이트를 제공함으로써, 상권 관리 정책, 소상공인 지원
전략, 상업시설 계획 수립 등에 실질적인 기초자료로 활용될 수 있다.
향후 연구에서는 인구 데이터의 정밀도 향상, 비정형 소비 데이터(예: 카드 매출,
SNS 반응 등)와의 통합 분석, 다양한 도시 간 비교연구 등을 통해 보다 확장된
상권 회복력 분석 체계를 구축할 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장. 서론 1
• 1.1. 연구 배경 및 목적 1
• 1.2. 연구 범위 3
• 1.3. 연구 방법 3
• 제2장. 이론적 고찰 및 선행 연구 분석 7
• 2.1. 상권 유형화 및 변화 분석 7
• 2.2. 업종 다양성 및 생존 가능성 예측 분석 8
• 2.3. 성장/쇠퇴 유형 및 영향요인 분석 연구 9
• 2.4. 선행 연구와의 차별성 10
• 제3장. 연구 방법 12
• 3.1. 분석 자료 12
• 3.2. 주요 지표 13
• 3.2.1 창폐업 균형 지수 (Business Survival Index, BSI) 14
• 3.2.2 업종 다양성 지수 (Shannon Entropy) 14
• 3.2.3 매장 활성화 지수 (Store Activation Index, SAI) 15
• 3.3. 변수 설명 16
• 3.3.1 점포 정보 16
• 3.3.2 창폐업 균형 지수 (Business Survival Index, BSI) 17
• 3.3.3 업종 다양성 지수 (Shannon Entropy) 17
• 3.3.4 생활인구 17
• 3.3.5 총 인구 및 세대 수 18
• 3.3.6 외국인 등록 인구 18
• 3.3.7 점포 밀도 18
• 3.3.8 매장 활성화 지수 (Store Activation Index, SAI) 19
• 3.4. 연구 가설 21
• 3.5. 연구 모델 23
• 3.5.1 BSI 영향 요인 분석: 업종 다양성 및 인구 기반 변화의 효과 23
• 3.5.2 상권 활성화에 대한 업종 다양성 효과 23
• 3.5.3 업종 다양성에 대한 인구 기반의 효과 24
• 3.5.4 창업·폐업의 시계열적 영향 요인 분석 모형 25
• 제4장. 실증 분석 27
• 4.1. 업종 다양성 및 인구 기반 변화의 효과 분석 27
• 4.2. 상권 활성화에 대한 업종 다양성의 효과 분석 32
• 4.3. 업종 다양성에 대한 인구 기반의 효과 분석 33
• 4.4. 창업·폐업의 시계열적 영향 요인 분석 34
• 제5장. 결론 39
• 5.1. 연구의 요약 39
• 5.2. 정책적 시사점 41
• 5.2.1 업종 다양성 기반의 구조적 상권 안정화 전략 42
• 5.2.2 연령대별 인구 구조 변화에 따른 맞춤형 상권 정책 42
• 5.2.3 외국인 소비 기반을 고려한 글로벌 상권 전략 43
• 5.2.4 자치구 단위의 상권 진단체계 정비 및 데이터 기반 행정 강화 44
• 5.3. 향후 연구 방향 45
• 5.3.1 분석 단위의 정밀화 및 공간적 확대 45
• 5.3.2 점포 생애주기(Lifecycle) 기반의 미시 분석 도입 46
• 5.3.3 외부 요인(거시지표·정책효과)과의 통합적 연계 분석 47
• 5.3.4 AI 및 머신러닝 기반 예측 모형의 도입 47
• 5.3.5 정책 실효성 검증 및 인터페이스 설계와의 연계 48
• 참고문헌 50
• Abstract 52
• 부록A. 한국표준산업분류(KSIC) 10차 54