광역교통접근성이 주택가격에 미치는 영향 분석 : 동탄2와 광교 신도시를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 수도권 신도시에서 주택가격에 영향을 미치는 여러 영향요인 중 광역교통접근성의 영향력을 동탄2신도시와 광교신도시를 대상으로 파악하고자 하였다. 특히 수도권 광역교통의 중추인 광역버스와 광역철도가 개별적으로 주택가격에 미치는 영향력과 이들 상호 간의 연관성을 분석하였다.
본 연구에서는 국토교통부에서 공시한 아파트 실거래가 자료를 종속변수로 활용하였으며, 독립변수는 선행연구와 사전분석 결과를 토대로 추출된 주요 아파트가격 영향요인들을 활용하였다. 본 연구의 공간적 범위는 수도권에서 광역교통접근성과 주택가격 간의 인과성을 검증할 여건을 갖춘 동탄2신도시와 광교신도시로 설정하였다. 시간적 범위는 동탄2신도시의 경우 입주 개시 후 2년이 경과한 2017년 1월부터 2020년 12월까지, 광교신도시는 신분당선이 개통한 2016년 1월 30일을 기준으로 이전 3개 년도와 이후 3개 년도를 포함한 2013년 1월부터 2019년 3월까지로 설정하였다. 본 연구는 수도권 신도시 주택가격에 영향을 미치는 광역교통접근성에 대한 세 편의 실증분석 사례로 구성하였다. 각 실증분석 사례 별로 분석방법에 다소 차이는 있으나 도보거리 사용한 변수의 측정, 헤도닉가격모형과 헤도닉가격모형에 기반한 이중차이분석을 활용한 점이 선행연구와의 차이점이다.
연구의 분석결과는 다음과 같다.
첫째, 광역버스정류장과의 접근성은 아파트 가격에 정(+)의 요인으로 작용하고, 도보거리에 기반을 둔 영향력 추정이 직선거리에 기반을 둔 추정에 비해 더 설득력 있는 결과를 보여주었다. 또한 비선형관계에 기반을 둔 반경거리모형의 경우 도보거리에 기반을 둔 추정의 경우에서만 거리감쇠(distance-decay) 형태를 보였으며, 광역버스 접근성에 대한 가격 프리미엄은 400m 이내에서만 형성되는 것으로 나타났다.
둘째, 광역철도 개통은 도보거리 기준으로 광역철도역 600m 이내에 위치한 아파트가격을 최대 12.7%까지 상승시키는 효과가 있는 것으로 나타났다. 가격상승 효과는 개통 2년 후부터 뚜렷하게 나타났으며, 단기보다는 중장기적으로 더욱 강해지는 패턴을 보였다.
셋째, 광역철도 개통 후 아파트 가격은 광역버스정류장 300m 이내에서 최대 10.9% 상승효과를 보이는 것으로 나타났다. 이는 복합적 광역교통망 구축으로 인한 지역 내 전반적인 주택수요 상승의 결과로 추정된다. 이러한 가격상승 효과 또한 단기보다는 중장기에 걸쳐 점차 확대되는 경향을 보였다.
본 연구는 다양한 주택가격 영향요인들 중 광역교통접근성의 영향력 정도와 공간적 범위를 실증분석 하였다는 데 학술적 의미가 있다. 또한 본 연구의 결과는 향후 실무자들이 3기 신도시를 비롯한 신도시 개발에 따른 광역교통 시설 배치 및 운용 계획 수립에도 기여할 수 있을 것이며, 주택시장 참여자들의 주택 구입 및 임대 의사결정 시 시기와 적정가격 설정의 기준으로도 활용할 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 서 론 1
• 1. 연구의 배경과 목적 1
• 2. 연구의 범위와 방법 4
• 3. 연구의 구성 8
• 이론적 고찰 및 선행연구 검토 11
• 1. 주택가격 영향요인에 관한 이론적 논의 11
• 1.1 주택가격 결정이론 11
• 1.2 주택가격 결정을 위한 주택시장 분석방법 15
• 2. 광역교통접근성의 개념 및 주택가격에 미치는 영향 17
• 2.1 광역교통접근성의 개념 및 특성 17
• 2.2 광역교통접근성과 주택가격 간의 관계 18
• 2.3 대중교통수단 별 주택가격 영향력 차이 18
• 3. 선행연구 검토 및 연구의 차별성 19
• 3.1 주택가격 영향요인에 관한 선행연구 19
• 3.2 대중교통접근성이 주택가격에 미치는 영향에 관한 선행연구 23
• 3.3 선행연구 종합 및 본 연구의 차별성 29
• 수도권 신도시의 광역교통접근성과 주택가격 31
• 1. 수도권 신도시 개발의 의의 및 문제점 31
• 1.1 수도권 신도시 개발의 의의 31
• 1.2 수도권 신도시 개발의 문제점 : 교통접근성을 중심으로 34
• 1.3 수도권 신도시 간 주택가격 격차의 원인 35
• 2. 수도권 신도시 광역교통접근성과 주택가격 동향 분석 39
• 2.1 동탄2신도시 주택가격 동향 분석 39
• 2.2 광교신도시 주택가격 동향 분석 44
• 광역교통접근성이 주택가격에 미친 영향 실증분석 50
• 1. 분석의 개요 50
• 2. 동탄2신도시 광역버스정류장 접근성의 가격효과 51
• 2.1 개 요 51
• 2.2 분석모형 및 분석자료 53
• 2.3 분석결과 59
• 2.4 소 결 65
• 3. 광교신도시 광역철도역 접근성의 가격효과 67
• 3.1 개 요 67
• 3.2 분석모형 및 분석자료 68
• 3.3 분석결과 73
• 3.4 소 결 81
• 4. 광교신도시 광역철도 개통 전후 광역버스 접근성의 영향력 변화 82
• 4.1 개 요 82
• 4.2 분석모형 및 분석자료 84
• 4.3 분석결과 88
• 4.4 소 결 94
• 결론 96
• 1. 연구의 결과 요약 96
• 2. 연구의 학문적 의의 및 정책적 시사점과 한계 97
• 참고문헌 101
• 영문초록 109

참고문헌 (Reference)

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3. 서울 서울의 대중교통 접근성과 형평성 분석, 박사학위논문, 한대호, 건국대학교 대 학원, , 2016

4. 경사도가 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구, 國土計劃제53권 제1호, 이 훈, 대한국토 도시계획학회, pp. 25-33, , 2018

5. 연구노트 : 헤도닉 가격 모형에 대한 소고, 부동산학연구 제14권 제1 호, 이용만, 한국부동산분석학회, pp. 81-87, , 2008

6. 학군특성이 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구, 부동산 도시연구제9권 2호, 요요 , 송선주, 김기준, 건국대학교 부동산도시연구원. pp. 151-168, , 2017

7. 보행거리에 따른 역세권 내부 지가분포 및 영향요인 비교 연구, 서울도시연구제9권 제3호, 구자훈, 박진아, 김태호, 서울연구원, pp. 93-105, , 2008

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9. 헤도닉 가격모형을 활용한 아파트 가격결정요인 분석–서울시 및 부산시를 중심으로-,大韓不動産學會誌제28권 제2호, 임병준, 박운선 , 대한부동산학회, pp. 245-271, , 2010