김포시 집합건물 관리 및 관리단구성을 위한 기초연구 보고서

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 “2021년도 김포시 주민참여예산 제안사업”공모에서 선정된 과제로, 김포시민이 제안한 아이디어를 김포시와 지역대학이 연구하고 구체화한 적극 행정의 성과물이다.

최근 김포시는 김포한강신도시 개발 이후 도시개발사업이 늘어나면서 상가, 오피스텔 등 집합건물이 증가함에 따라 과도한 관리비 징수 등 관리 분쟁 민원이 급증하고 있다. 집합건물 관리에 기준이 되는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 집합건물의 구분소유자가 관리단을 구성하여 관리규약과 관리단 집회 결의를 통하여 자체적으로 운영하도록 정하고 있지만, 민사특별법인 집합건물법을 시민, 구분소유자, 점유자들이 알고 이해하기는 쉽지 않다. 다시 말하면 현행 제도로는 실질적인 해결방안 제시에 한계가 있으며 관계 법령의 미비로 지방자치단체의 적극적인 개입도 사실상 어려운 실정에 처해 있는 것이 현실이다.

따라서 집합건물 관리문제에 선제적으로 대응하고 투명하고 효율적인 관리체계 구축을 위한 관리실태 분석 및 개선과제의 도출이 필요하며, 집합건물의 정확한 현황 파악이 있어야 관리대상 범위, 규모 등의 설정과 관리체계의 제시가 가능하다. 이에 김포시는 증가하는 상가, 오피스텔 등 집합건물에 대한 관리차원의 선제적 대응을 위해 집합건물의 관리실태를 조사하여 행정대상의 범위와 규모를 파악하여 맞춤형 관리지원체계 마련을 위한 기초자료를 구축하고, 법제도 및 타 지자체 사례 검토, 집합건물 관리주체에 대한 설문조사와 전문가 FGI 조사를 통해 관리운영체계 개선방안을 도출하여 지방자치단체의 역할 및 대응방향을 검토하고, 나아가 관리단(단체자치) 구성을 지원하고자 하는데 연구의 목적이 있다.

연구결과를 간략히 요약하면 다음과 같다. 우선, 집합건물 관리에 대한 실태를 파악한 결과 문제점과 개선방향은 다음과 같다. 조사된 문제점으로는 관리주체의 불명확 문제, 이중적 관리체계와 관리의 비효율성 문제, 관리단의 제한적인 법적지위, 집합건물관리권 범위의 확장 문제, 분쟁조정위원회의 실효성 문제, 관리업무 기능 미비, 건물관리주체의 인식부족, 지방자치단체의 관리감독 문제 등을 들 수 있다. 이에 대한 개선방향은 관리위원 선출 방식 개선을 통한 관리권 강화, 특별법의 제정 필요, 건물관리주체의 인식전환, 관리업무 해태 방지（관리규약의 인식, 열람, 공개요구 및 대응, 관리소장의 관리단 집회 운영 및 대응, 관리비 내역 관련 개선, 장기수선계획 및 장기수선충당금 적립, 공용부분공사비 및 장기수선충당금 집행, 공사 및 기타 관리관련 공지 개선, 공용부분 관리 강화, 불투명한 감사 이행 및 회계 집행 개선), 지방자치단체의 역할 강화 등이 검토되었다.

그리고 집합건물의 효율적 관리를 위한 지방자치단체에 요구되는 역할로는 규제자에서 지원자로의 역할 변화, 집합건물의 효율적 관리를 통한 주거환경 개선, 건물수명 연장을 통한 효율적 자원관리, 관련 법령 및 제도 개선의 주체 등이었으며, 구체적인 대응방안은 지자체 관리규약 및 조례 등 지원제도 정비, 집합건물관리센터 설립을 통한 지원체계구축 등이었다.

마지막으로 본 과제의 주요목적인 관리단(단체관리) 구성을 위해 요구되는 지자체의 역할로는 지식소통 역할(표준규약의 보급, 집합건물 관리매뉴얼 및 관리가이드, 교육서비스 제공, 관련자 의사소통플랫폼 구축), 갈등조정 역할(분쟁조정, 관리단구성 지원사업), 적극적인 감시조력 역할 등이었다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 3
• 제1절 연구의 필요성 및 목적 3
• 제2절 연구 범위 및 방법 4
• 제3절 연구의 내용 4
• 제2장 김포시 집합건물 현황 9
• 제1절 김포시 집합건물 현황 9
• 제3장 김포시 집합건물 이해관계자 설문조사 19
• 제1절 설문조사 19
• 제2절 조사개요 20
• 제3절 조사결과 26
• 제4절 요약 및 시사점 66
• 제4장 김포시 집합건물 이해관계자 면접조사 71
• 제1절 면접조사 71
• 제2절 조사개요 71
• 제3절 조사결과 75
• 제4절 In-depth Interview를 활용한 자치관리 사례연구 91
• 제5절 요약 및 시사점 94
• 제5장 김포시 집합건물 관리 문제점 및 개선방안 도출 99
• 제1절 집합건물 관리의 문제점 99
• 제2절 집합건물 관리 개선방안 107
• 제3절 집합건물법 실효성 검토 112
• 제4절 김포시 집합건물관리 문제점 및 개선방안 118
• 제6장 김포시 집합건물 효율적 관리 방안 125
• 제1절 지방자치단체의 역할 및 대응방안 125
• 제2절 관리단(단체자치) 구성 지원 방안 129
• 참고문헌 138
• 부록 139