주택 전세가-매매가 비율에 반영된 미래 자본이득의 기대형성 메카니즘

국문 초록 (Abstract)

주택의 투자, 점유형태결정 등은 미래의 가격변화에 따른 기대에 의해 좌우된다. 즉 주택의 가격이 상승할 것이라는 기대는 소비자에게는 자가주택구입이나 여분의 주택구입을 하게 만든다. 반대로 주택공급자에겐 시장의 호황이 예상되므로 주택공급을 늘리고 가격상승에 따른 기업의 이윤극대화를 달성하게 된다. 반대로 가격하락의 기대는 그 반대의 상황이 일어나게 된다. 따라서 본 연구에서는 국내 주택시장에서 작동되는 기대가설이 무엇인가에 대한 물음에 대한 답을 얻기 위해 진행되었다.
이에 대한 선행연구들을 고찰한 결과, 주택의 기대형성과 주택시장의 효율성검증은 분리될수 없기때문에 주택시장에 적용되는 기대형성에 대한 연구는 매우 드물었다. 주택은 물리적으로 매우 이질적인 재화이고 비슷하더라도 입지적으로 다르기 때문에 효율성의 전제조건이 성립되기 힘들기 때문이다. 하지만 국내 주택유형중에서 아파트의 동질적인 특성들로 인해 시장의 효율성을 가정할 수 있다.
즉 분양가 자율화 이전에 획일적으로 대량공급된 아파트들이 이에 해당되는데(2,458개 아파트) 이들의 요구수익률을 과거의 요구수익률을 이용하여 CAPM을 통해 미래의 요구수익률을 산출하였다. 이 요구수익률안에 내포된 전세가-매매가 비율과 기대자본이득률에서 전세가-매매가 비율을 제하고 기대자본이득률을 추정하였다. 이들을 실제 자본이득률과 비교하고, 선행연구에서 제안된 다양한 기대가설들을 검증하였다. 그 결과 합리적 기대가설이 표본 아파트들의 대다수가 채택되었으며, 그외 기대형성가설이 채택된 아파트들의 수는 미미하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Investment, tenure choice, and other decisions related to houses largely depend on expectation on future price movement. However, few studies have investigated the nature of expectation formation since test on market efficiency usually cannot be separated from test on expectation formation.
Unique quality of Seoul apartment market allows us to assume that the market is efficient. From the market equilibrium condition and employing CAPM, we construct series of expected required rate of returns from the apartment investment for each of 2,458 apartments. Then the part of return due to the expected capital gains is calculated, and compared with actual capital gains. We test whether various expectation hypotheses proposed in the literature can explain the relationship between the expected and the actual capital gains. The result shows that a particular version of the rational expectation hypothesis can explain the relationship for the majority of the apartments. No other hypotheses could be expectation formation mechanism for any meaningful number of apartments.