주택개발 사업성 판단시스템개발연구 (대전,충남 지역 사업후보지 선정을 대상으로) : (A Study on Investment Analysis Model for Economical-Housing Development in Daejon & Choongnam Region)

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

It is strongly necessary to develop the system of investment analysis for selecting appropriate residential sites and evaluating development benefits due to increasing the vacancy rate of residential development by the recent economy recession of Korea. This study aims to develop the investment analysis system considering the demand and the supply side of residential development. It consists of six steps such as city selection, site selection, development density decision, construction cost estimation, residential quality index, and the rate of return for residential development. In the city selecting step, the region of population, population density, local taxes per capita, industrial employment, housing supply rate have been compared to those of Choongnam Province. The cities which have comparative advantages by the evaluating factors have potential cities to develop residential apartments. In the site selecting step, the result of the location preference of residents by surveying gives where the best residential locations are. The residents prefer to live where transportation facilities, shopping centers, education services, and natural environment are available near the residential locations. In the appropriate development density step, the preference of residents for the site size, story and unit size as well as construction cost were considered to decide the development density. In the region of low land price, the floor ratio of 180% is the best development density and the floor ratio of 220% is appropriate development density in the region of high land price. In the residential quality index step, 78 sample cases have been analyzed and developed. It enables analyst to suggest an index of residential quality which suggests the residential quality of life to new development compared to previous residential development. In the profit estimation step, the Internal Rate of Return(IRR) was applied to evaluate the construction cost and sales profit. The locations which have the high rate of IRR are good sites to invest as residential development and the locations which have the low rate of IRR are poor sites for the residential development.

국문 초록 (Abstract)

최근 경기침체로 공사의 미분양 아파트가 증가하여 개발 후보지 선정시부터 체계적인 사업 타당성 분석을 통하여 개발 적격지 도출 및 개발 이익 검토가 절실히 요구되고 있다. 본 연구는 충난지역 여러 개발 후보지를 대상으로 지역 주민들릐 주택 선호도를 고려한 도시 선정, 단지 선정, 적정 개발밀도 추정, 건설 공사비 예측, 거주환경의 질 수준 판단, 예상 수익률 추정의 단계적 분석을 통하여 최적의 개발 후보지 선정 할 수 있는 사업성 분석 체계를 구축하였다. 각 단계별 사업성 분석 체계는 다음과 같이 요약된다. 도시선정 단계에서는 개발 후보 시-군의 인구, 인구밀도, 1인당 지방세, 산업근로자, 주택공급율을 충남전체의 인구, 인구밀도, 1인당 지방세, 산업근로자, 주택공급율과 비교하여 충남 평균 변화보다 높은 비율을 나타낸 시 또는 군을 우선 선정하고 충남 종합개발계획을 고려해 최종적인 개발 우선 시-군을 선정하였다. 단지선정 단계에서는 대발 후보지에 대한 지역주민 여론 수렴을 통하여 최적 개발후보지 순위를 정하였다. 최적개발 후보지에 대한 주민 설문 결과 교통의 편리성, 주변 생활편익시설 편리성, 자녀 교육확경, 주변 자연환경 순에 의해 최적후보지를 선택한 것으로 나타났다. 적정개발 밀도 추정 단계에서는 지역주민의 평형, 층수, 단지규모 등의 주민 선호에 따른 적정 개발 밀도를 도출하였다. 적정 개발 밀도는 지가에 크게 영향을 받아 지가가 높은 곳은 용적율 220% 정도로 나타났으며 낮은 곳은 용적율 180% 정도가 적정 개발밀도로 나타났다. 건설공사비 추정단계에서는 공사에서 최근에 개발한 경제적 설계를 위한 건설원가 예측모형을 이용하여 적정개발 밀도에서의 최저 공사비를 도출하였다. 최저 건설 공사비는 용지비, 지질특성, 지하주차장 대수에 크게 영향을 받는 것으로 나타났다. 거주환경의 질 수준 평가단계는 공사에서 최근에 발주된 78개 단지에 대한 도면분석을 통하여 도시 규모별, 평형별 주거환경 질 지표를 정립하여 개발후보지의 적정 밀도 개발시 주거환경의 질이 최근 공사에서 발주된 주거단지의 거주환경의 질과 비교할 수 있도록 거주환경의 질 지표를 정립하였다. 용지비가 낮은 곳은 거주환경의 질이 높게 나타났다. 수익률 예측단계에서는 건설원가를 공사의 규정에 읜한 산출방식에 따라 산정한 후 기간별 지출 내역을 파악하였으며 총수입은 개발후보지 인근 분양율을 참고 하여 총수입을 예측하였다. 이러한 기간별 총지출 및 총수입은 내부수익율법(IRR)에 의하여 예상수익율을 산출하였다. 내부수익율이 높은 후보지는 투자가치가 높고 내부수익율이 낮은 곳은 투자가치가 낮은 곳으로 판단하였다.

목차 (Table of Contents)

• 1장 서론
• 1.1 연구 배경 및 목적
• 1.1.1 연구배경
• 1.1.2 연구목적
• 1.2 연구 내용 및 범위
• 1.2.1 연구내용
• 1.2.2 연구범위
• 1.3 연구방법
• 1.4 연구과정
• 2장 기술현황분석
• 2.1 주택선호도 관련 기술현황분석
• 2.1.1 주거환경에 대한 선호측정 관련 연구
• 2.1.2 지역특성을 반영한 주거환경 선호특성 관련 연구
• 2.1.3 종합
• 2.2 주택개발 공사비 관련 기술현황분석
• 2.2.1 주택가격 관련 연구
• 2.2.2 주택건설 공사비 모형 관련 연구
• 2.2.3 주택원가절감 방안 관련 연구
• 2.2.4 종합
• 2.3 주거 환경관련 기술현황분석
• 2.3.1 주택단지 개발과 계획지표 관련 연구
• 2.3.2 주택단지의 거주성지표 관련 연구
• 2.3.3 종합
• 3장 도시선정
• 3.1 인구변화
• 3.2 인구밀도
• 3.3 1인당 지방세
• 3.4 산업근로자
• 3.5 주택공급율
• 4장 단지선정
• 4.1 주택입지 조건 선호
• 4.2 이사위치/주택 구입시 우선 고려 사항
• 4.3 주택선호위치
• 4.4 아파트 선택시 중요 요소
• 4.5 주택 이주 사유
• 4.6 현재 주택의 불만사항
• 4.7 주택 구입 계획
• 4.8 단지 분석
• 5장 주택단지 적정개발규모(밀도) 예측
• 5.1 주민의 주택선호도
• 5.1.1 주택관련 선호도
• 5.1.2 옥외공간관련 선호도
• 5.1.3 사업후보지별 주택선호도 종합
• 5.2 최저건설공사비 예측
• 5.2.1 건설공사비 예측모형 개발
• 5.2.2 모의실험을 통한 최저건설공사비 예측
• 5.3 옥외공간 주거환경 예측
• 5.3.1 주거환경 질 지표
• 5.3.2 옥외공간 주거환경 예측
• 5.4 사업후보지별 적정개발규모(밀도) 예측
• 6장 사업성 분석
• 6.1 건설비용 예측
• 6.2 건설수입 예측
• 6.3 수익율 분석방법
• 7장 결론
• 참고문헌
• 부록 I 주택수요자 선호도 조사 설문내용
• 부록II. 주택수요자 선호도 조사 설문응답자 일반사항