민간임대주택 사업 활성화를 위한 토지임대부 제도의 문제점과 개선방향 = 서울시 공공기관 이전적지에 대한 시뮬레이션 사례를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 다양한 민간임대주택 사업을 활성화 하기 위한 방안으로 최근 도입된 토지임대부 임대주택사업(이하 “토지임대부 제도”)의 문제점을 도출하고 이에 대한 개선방향을 제시하고자 하였다. 이를 위해, 본 연구는 강서구 등촌동 공공기관 이전적지 내 348세대 규모의 임대주택을 건설하는 사업의 시뮬레이션을 통해 사업성을 분석하였고, 그 결과 토지임대료가 2% 이하로 낮아진 상태에 한해서만 사업이 가능한 수익률을 보이는 것으로 나타나 저렴한 토지확보와 건설자금 조달 여부가 사업성 확보에 핵심적인 요인임을 도출하였다. 이를 토대로, 본 연구에서 분석한 문제점과 제시된 개선방향은 다음과 같다. 첫째, 사업성을 일정 수준 유지하기 위해서는 토지주에게 납부하는 토지임대료가 저렴해야 하는데, 이를 위해 공공은 공공시설 이전적지 등 저렴한 토지확보를 지원하거나, 노후도 조건 완화 등 인허가 절차를 용이하게 해 줄 필요가 있다. 둘째, 건설비 조달 부담을 완화시킬 수 있는 공공의 지원이 필요하다. 이를 위해 국민주택기금이 건설단계에서 지원되는 것이 바람직하고, 사업 중단 시 공공의 잔여가치 인수 확약을 통해 사업자의 신용을 지원하여 원활한 자금확보를 뒷받침해 줄 필요가 있다. 셋째, 사업자의 주택관리 부담을 완화하고 양질의 임대주택들이 자리잡기 위해 전문임대관리업체의 사업 참여가 필요하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Korean and Seoul Metropolitan governments are trying to encourage private rental housing developments in response to the paradigm shift of the Korean housing market. Among other things, the land-leasehold program has been adopted under the Rental Housing Act. This paper aims at analyzing the program and proposing the improvement schemes through a project simulation applying the program on a site. As a result, it found that the most important factor for a successful project is the provision of a cheap and proper capital. The major findings are as follows. First, the public sector need to help a developer get an affordable public land, or alleviate burden for permit process. Second, public financial resources, such as the National Housing Fund, need to be provided to a developer. Plus, it would be desirable if the public sector could support a credit for a developer to get a loan. Third, a real estate management firm should participate in a project because it can alleviate cost for management.

목차 (Table of Contents)

• 국문요약
• Abstract
• 1. 서론
• 2. 이론적 고찰
• 3. 토지임대부 제도에 의한 임대주택 사업 시뮬레이션 검토
• 4. 시사점 및 개선방향
• 5. 결론
• 참고문헌