광역철도역 개통에 따른 주택가격 변화 분석 : 광교역·동탄역 역세권을 중심으로 = An Analysis of New Town Housing Price Changes Following the Opening of Metropolitan Railway Stations -Focusing on Gwanggyo and Dongtan Station Areas-

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 광역철도역 개통이 신도시 주택가격 변동에 미치는 실질적 영향 을 규명하기 위해, 광교역과 동탄역의 개통 시점을 전후한 가격 변화 양상을 비교 분석하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 광교권과 동탄권의 주요 아파트 단지 및 기존 완공 단지를 분석대상으로 선정하고, 월별 및 분기별 ㎡당 가격자료를 구축하였다. 분석은 세 가지 방향으로 수행하였다. 첫째, 철도 개발 발표 전후의 월별 가격 변화를 검토하였다. 둘째, 역 개통 전 4분기와 개통 후 4분기의 평균 ㎡당 가격을 비교하여 개통 전후 가격 변화율을 산정하였다. 셋째, 수원시 영통구 및 화성시 동탄권의 평균 및 비교지역의 같은 기간 가격 변화와 비교하여 대상 단지의 가격 변화가 전체 시장 흐름과 비교해 상대적으로 두드러지는지 검토하였다. 분석 결과, 광교권과 동탄권 모두 철도개발발표 및역개통 시점을 전후하여 가격 변화 흐름이 관찰되었다. 광교권에서는 기존 완공 단지인 상현마을현대 성우 1차를 통해 개발 발표 전후의 월별 가격 변화를 확인할 수 있었으며, 광교역 개통 전후에도 주요 단지에서 가격 상승 흐름이 나타났다. 동탄권에서 는 SRT 동탄역 개통 이후와 GTX-A 동탄역 개통 전후로 일부 단지에서 가격 회복 또는 상승 흐름이 확인되었다. 다만 이러한 가격 변화는 철도 개발효과만으로 단정하기 어렵다. 같은 기간 인접지역 주택시장 흐름, 금리 인상, 대출규제, 경기 둔화, 단지별 입지 및 브랜드 특성 등이 함께 작용했을 가능성이 있다. 따라서 본 연구는 광역철도역 개통이 주택가격 상승의 단일 원인이라고 단정하기보다, 철도 개발 발표 및 역 개통 전후의 가격 변화 현상을 확인하고, 역세권 인접지역 평균 및 비교지역과의 비교를 통해 상대적 가격 변화 특성을 검토하는 데 의의를 둔다. 상대가격지수 분석 결과 광교역 수혜군은 비교군보다 약 2.4 배 높은 상승 수준을 보였으며, 동탄역 수혜군 또한 GTX-A 개통 이후 비교군을 상회하는 상승세를 나타냈다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 필요성 1
• 2. 연구의 목적 3
• 3. 연구의 범위 및 방법 4
• 4. 연구 수행 흐름도 5
• Ⅱ. 이론적 배경 및 선행연구 검토 8
• 1. 주택가격 분석이론 8
• - 헤도닉 가격모형 이론, 교통 접근성의 자본화 이론 8
• 2. 선행연구 검토 9
• - 철도 인프라와 주택가격 관련 선행 연구 9
• Ⅲ. 연구 설계 및 분석방법 14
• 1. 연구 대상지 개요 및 데이터 구축 14
• 2. 분석 대상 및 비교군 선정 17
• 3. 분석자료의 구축 및 지수화 처리 23
• 4. 분석 방법론 24
• 5. 철도사업 단계별 분석 기준 시점 설정 26
• Ⅳ. 실증분석 결과 28
• 1. 광교권 월별 가격 변화 분석 28
• 2. 동탄권 월별 가격 변화 분석 29
• 3. 철도 개발 발표 전후 가격 변화 분석 31
• 4. 역 개통 전후 가격 변화율 분석 32
• 5. 지역 평균 및 비교군 대비 가격 변화 분석 38
• 6. 거시경제 외생변수와 교통 호재 자본화의 교차 분석· 38
• 7. 분석 결과 종합 42
• Ⅴ. 결론 43
• 1. 연구 결과 요약 43
• 2. 정책적 시사점 44
• 3. 연구의 한계 및 향후 연구 방향 45
• 참고문헌 46
• ABSTRACT 47