혐오시설 복원사업의 단계별 주변 지가변동에 관한 연구 : 부산명지 생활쓰레기매립장 복원사업을 중심으로 = A study on the land price fluctuation at different phases of restoration projects about unwanted facilities : focusing on the restoration project of Myung-ji sanitary landfill facility in Busan

국문 초록 (Abstract)

환경기술의 발달로 인하여 사용종료 후 방치된 쓰레기매립장은 유용한 토지로 변화되고 있다.
본 연구는 쓰레기매립장을 택지로 복원 개발할 때, 사업부지 주변지가의 변화를 분석하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 사업단계별 지역전체 및 용도지역별, 지목별 지가변동률 및 지가지수의 변화 추세를 분석하였다. 그리고 성남시 등의 일반택지개발지구 주변지역 지가변화와 비교 분석하였다.
쓰레기매립장 복원지구 택지개발사업구역 주변지역 지가변화를 실증 분석하기위해 전국 지가변동률, 모도시 지가변동률, 쓰레기매립장 복원택지개발지구 주변지역 평균지가변동률을 분석 자료로 사용하였다.
본 연구를 통해 얻은 주요 결과는 다음과 같이 정리할 수 있다.
첫째, 본 연구에서 모도시와 사업지구 주변지역의 평균 지가변동률을 대상으로 분석한 결과, 연평균 지가변동률의 평균값은 모도시가 0.84%인 반면 사례지역 주변지역은 5.25%로 모도시에 비해 약 6.25배 정도 높게 나타났다. 이는 혐오시설 주변지역에 위치하여 낮게 평가되었던 지가에 대해 복원 개발의 기대심리가 작용한 결과라고 판단된다.
둘째, 일반택지개발사업구역 주변지역의 지가변동은 지구지정단계에서 지가변동률이 상승한 반면 쓰레기매립장 복원사업의 경우 토지공급 단계에서 지가변동률이 상승하는 것으로 나타났다. 이런 이유는 혐오시설에 대해 오랜 기간 동안 좋지 않은 인식으로 저 평가되어 있고, 그 동안 혐오시설 대한 복원사업의 사례가 없었기 때문에 복원사업 기간 동안에도 혐오시설 주변지에 대한 부정적 인식을 회복하기는 어려웠을 것으로 판단된다. 마지막 단계인 토지공급단계에서 비로서 각종 환경시험자료 및 가시적인 변화를 확인함으로써 쓰레기매립장 복원의 성과물에 대한 인식의 변화를 통해 지가가 상승한다는 점을 본 연구를 통해 엿볼 수 있었다.
분석 결과를 통해 도출된 시사점은 다음과 같다.
첫째, 공익을 위한 개발에 따른 주변지역 지가상승에 대하여 개발계획 수립 시 주변지역에 대한 범위를 설정하고 토지거래허가제등의 규제를 검토할 필요가 있다.
둘째 당초 공공재인 혐오시설이 설치되면서 그에 따른 주변지역 원주민 및 원소유주의 희생이 오랜 기간 지속되었는데 공익을 위한 혐오시설 복원개발로 수익이 발생했을 때 원소유주와 단기매매에 의한 가수요의 수익에 대하여 개발이익환수 등을 통한 균형 조정도 검토할 필요가 있다.
셋째, 혐오시설 복원 택지개발사업구역 주변지역에서 발생할 수 있는 지가의 급격한 상승과 난개발을 사전에 방지하기 위한 방안이 고려되어야 할 것이다.
본 연구는 기존의 혐오시설에 대하여 비혐오시설로 전환함에 따른 주변지가변화에 새롭게 주목했다는 점에 의의가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Due to the development of environmental technology, landfills that have been neglected after the end of use are being converted into useful land.
The purpose of this study is to analyze the fluctuation of land price on periphery of the commercial land when the landfill is restored and developed with housing site. For this purpose, this study has analyzed trends of changes in the fluctuation rate of land price and land price index by all regions, regional uses and land categories. And it has compared with and analyzed the change of land price in the surrounding areas of the general housing site development district such as Seongnam-si etc.
In order to analyze the fluctuation of land price around the district of housing site development project in the restoration districts of the landfill site, this study has used the fluctuation rate of national land price, the fluctuation rate of mother city, and the fluctuation rate of the average land price around the housing site development district in the restoration of the landfill site.
The main results obtained from this study can be summarized as follows.
Firstly, in analyzing the average rate of the fluctuation of land price in the mother city and the periphery of project districts, the average value of the annual land fluctuation rate was 0.84% in the mother city, while it was 5.25% in the surrounding area in this case area, which was about 6.25 times higher than the mother city. This is the result of anticipation of restoration development on the land price, which was located in the unwanted facilities and was underestimated.
Secondly, the fluctuation of land price in the area around the project districts of the general housing site development has shown that its fluctuation rate of land price has risen at the designation state of the district, while the fluctuation rate of land price has increased at the land supplying stage in case of the project of the landfill restoration. The reason for this is that it has been underestimated by the bad perception of the unwanted facilities for a long period of time due to no examples of restoration projects for the unwanted facilities in the meantime, and it has been difficult to recover the negative perception about the site around the unwanted facilities during the restoration period. In this study, we can observe that the land price rises by changing the perception of the landfill site restoration results by verifying various environmental test data and visible changes in the land supplying stage as the last step.
The implications of the analysis are as follows.
Firstly, it is necessary to establish the scope of the surrounding areas and examine the regulations such as the land transaction permission system when establishing the development plan for the increase of the land price in the surrounding areas according to the development for the public interest.
Secondly, it is also necessary to review the balance of the profits generated by the original owners and short-term trades when the profits are generated by the restoration of the unwanted facilities for the public benefit. Because the sacrifices from the original residents and original owners in the surrounding area of the unwanted facilities have been continued for a long time since the unwanted facilities for public goods established.
Lastly, it is necessary to consider measures to prevent land price rise and improper development in advance that may occur in the area around the project district of housing site development in the restoration of the unwanted facilities.
This study is meaningful that the new attention is made for the change of the surrounding land due to the conversion of the existing unwanted facilities to the wanted ones.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 2
• 제3절 연구의 방법 및 절차 4
• 제2장 이론적 배경 및 선행연구 검토 7
• 제1절 지대 및 지가이론 7
• 1. 지대이론 7
• 2. 지가이론 9
• 3. 지가형성이론 13
• 제2절 지가형성 및 지가변동 요인 16
• 1. 지가형성 및 지가변동 요인의 개념 16
• 2. 택지개발사업에 따른 지가변동 21
• 3. 용도지역 ‧ 형질(지목)변경에 따른 지가변동 27
• 4. 비선호시설 및 님비(NIMBY) 30
• 5. 최근 지가 동향 35
• 제3절 선행연구 검토 37
• 1. 관련 선행연구 검토 37
• 2. 선행연구 한계 및 차별성 43
• 제4절 연구 분석의 틀 44
• 제3장 쓰레기매립장 복원택지개발사업
• 주변지가 변화 분석 47
• 제1절 분석의 개요 47
• 1. 분석의 목적 47
• 2. 분석방법 48
• 3. 분석지표 53
• 제2절 사례지역 현황 55
• 1. 쓰레기매립장 현황 55
• 2. 부산명지 쓰레기매립장 복원 택지개발사업 현황 59
• 제4장 쓰레기매립장 복원택지개발사업 개발단계별
• 주변 지가 변화 분석 65
• 제1절 주변지역 전체 65
• 1. 연도별 ‧ 사업단계별 지가변동률 분석 65
• 2. 구역별 ‧ 사업단계별 지가변동률 분석 70
• 제2절 일반택지지구 비교 78
• 1. 순지가변동률 비교 분석 78
• 2. 사례지역과 일반택지개발사업 순지가변동률 비교 분석 79
• 제3절 용도지역별 주변지가 변화 분석 82
• 1. 용도지역별 지가변동률 ‧ 지가지수 비교 분석 82
• 2. 용도지역별 순지가변동률 비교 분석 86
• 제4절 지목별 주변지가 변화 분석 88
• 제5절 분석종합 90
• 제5장 연구의 요약 및 향후 과제 93
• 참고문헌 96
• ABSTRACT 100