不動産仲介制度의 改善方案에 관한 硏究 = (A) study on the improvement plan of real estate brokerage system

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

國 文 要 旨

우리의 부동산시장은 외환위기를 지나면서 빠르게 개방되었고 첨단 금융기법을 동원한 Lone Star, Morgan Stanley, Goldman Sox 등 세계굴지의 외국기업이 국내의 부동산 투자로 단기간에 수십조 원의 시세차익을 남겼다. 외국 기업들이 부동산을 금융상품으로 개발하여 우리나라의 부동산시장에 진입하는 동안 우리나라의 중개업자들은 단지, 지역의 주택 매매나 월세 방을 알선하던 조선시대의 거간이나 육, 칠십년 대의 복덕방역할을 이어나가는 정도의 활동이 중개업무의 전부였다.
이러한 원인은 우리의 중개업이 부동산「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」의 규정에 의하여 중개대상물과 영업범위가 특정물건의 거래알선에 한정된 업무로 제한받아 왔기 때문이다. 나아가 시장개방으로 인한 환경변화에 적응하지 못한 것은 그와 별도로 무분별한 자격자 배출로 자질과 전문성이 떨어져서 변호사나 공인회계사와 같이 기업과의 연계성을 갖지 못하고 차단되어 금융과 결합된 첨단기법을 도입하고 연구할 기회가 없었기 때문이다.
부동산공인중개사 자격취득과정에서도 외국이나 국내 기타전문자격제도와 비교하여 자격전의 수습경력이나 자격후의 실무경력수련기간, 실무교육시간 등을 생략하고 단지 32시간이상 44시간 이하의 실무교육만으로 중개업을 할 수 있도록 한 편의성 때문에 기타자격자수에 비해 수십 배 이상으로 과다배출 되어있다. 이러한 중개업법의 제한규정에서 발생하는 문제점들을 해결하고 더 나아가 세계부동산시장에 진입하는 우리기업을 지원할 수 있는 환경조성을 위하여 공인중개사 자질과 전문성을 획기적으로 높일 수 있는 자격제도의 개선안을 제시하였다. 먼저 중개사 시험응시자격을 대학에서 부동산을 전공한 관련대학학위취득자 또는 그에 상응하는 자로 제한하여 자질과 전문성을 높이고 업무범위를 확대하여 부동산 관련기타 자격자와 連繫活動이 가능하게 하여야 한다.
기존중개업자는 새로운 제도와의 균형을 위해서 기타국가자격에서 시행하고 있는 교육제도를 도입하여 자질과 전문성을 높이고 신규등록조건으로 2년 이상의 실무수습제도를 도입하여 중개업자의 실무능력을 향상시키고 등록수를 조절하여 중개업경영구조를 개선하여야 한다.
시험응시제도와 등록요건이 시정된다면 그 외 과다배출에 의한 중개업자과당경쟁, 경영부실, 불량중개서비스, 실무교육미흡 등이 완전히 해소되고 각 기업에서는 부동산 공인중개사를 기업경영의 중요한 파트너로서 인식하여 상호 협력함으로 외국자본과 경쟁할 수 있는 기반이 마련될 것이다.
본 연구에서는 규율을 통하여 통제 받고, 政策實現의 道具로 부동산거래신고정착에 동원된 부동산중개사들을 본연의 업무로 되돌리기 위하여 현행의「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한법률」을「공인중개사법」으로 개정하고 시험응시자격을 관련대학학위 이상자로 함으로서 국제경쟁력을 높이고 부동산산업의 발전을 지향할 수 있는 중개업제도의 문제점과 개선방안을 연구하였다.

목차 (Table of Contents)

• 目 次
• 國文要約 ⅰ
• 表 目 次 ⅵ
• 그림목차 ⅶ
• 第1章 序 論 1
• 第1節 硏究의 背景 및 目的 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 第2節 硏究의 範圍 및 方法 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 第2章 不動産仲介制度의 一般理論 6
• 第1節 不動産公認仲介士制度의 槪觀 6
• 1. 부동산공인중개사제도의 의의 6
• 2. 부동산공인중개사의 자격시험 11
• 3. 부동산공인중개사 자격증의 교부와 관리 13
• 第2節 不動産仲介業 登錄制度 15
• 1. 중개사무소의 개설등록 15
• 2. 중개사무소의 중개업무 23
• 3. 공인중개사 협회 38
• 第3章 外國의 不動産仲介制度 42
• 第1節 美國 42
• 1. 중개제도의 개관 42
• 2. 에스크로우 제도 47
• 第2節 유럽의 仲介制度 50
• 1. 영국 50
• 2. 독일 52
• 第3節 日本의 仲介制度 57
• 1. 중개제도의 개관 57
• 2. 중개자격취득요건 59
• 第4章 不動産仲介制度의 問題點 62
• 第1節 不動産仲介士 資格制度 62
• 1. 비전문중개사 과잉배출 62
• 2. 형식적실무교육 74
• 第2節 不動産仲介業 制度 80
• 1. 부동산중개서비스 80
• 2. 중개대상물 확인, 설명제도 88
• 第5章 不動産仲介制度의 改善方案 102
• 第1節 不動産仲介士制度 102
• 1. 비전문중개사 과잉배출 102
• 2. 형식적 실무교육 104
• 第2節 不動産仲介業 制度의 改善方案 107
• 1. 부동산 중개서비스 107
• 2. 중개대상물 확인 설명제도 110
• 第6章 結 論 114
• 參 考 文 獻 117
• ABSTRACT 122