패널 데이터 분석을 활용한 오피스 빌딩의 공실률 결정요인 분석

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 오피스 빌딩의 입지 및 건물의 특성과 같은 미시적 측면이 아닌 거시적 측면으로 접근해 공실률 결정에 영향을 미치는 요인들을 분석하고자 하였다.
연구범위는 지역적 특성을 반영해 서울과 6대 광역시를 구분하여 최소자승법(OLS: Ordinary Least Square)에 의한 다중회귀분석을 통해 지역적으로 분석하였다. 이와 더불어 개별적으로 분석된 결과를 일반화시키기 위해 패널 데이터 분석을 활용해 추가적으로 분석을 실시하였다. 본 연구의 분석결과를 요약하면 다음과 같다.
지역적 특성을 고려해 서울과 6대 광역시를 구분하여 비교 분석한 결과 서울의 경우 환율의 상승은 공실률을 감소시키는 것으로 확인되었으며 오피스 거래량 및 대체재 가격이 증가할 경우 공실률도 함께 증가하는 것으로 나타났다. 6대 광역시는 임대료와 물가지수, 금리, 취업자 수, 환율 및 대체재 가격지수가 상승할수록 공실률은 감소하는 것으로 분석되었으며 오피스 거래량의 상승은 서울에 관한 분석결과와 마찬가지로 공실률을 증가시키는 것으로 확인되었다. 이를 통해 환율과 오피스 거래량은 서울 및 6대 광역시의 오피스 공실률에 영향을 미치는 주요 변수로 확인되었으며 특히 6대 광역시는 서울보다 비교적 투입 변수들로 인해 민감한 반응을 보이는 것으로 판단된다. 더불어 서울은 엄청난 수의 오피스 빌딩이 위치해 있고 수요도 높은 지역이므로 거시경제변수나 그 밖의 기타 요인들로 인한 영향이 크지 않은 것으로 확인되었다.
패널 데이터 분석을 통한 결과로는 오피스 거래량이 증가할 경우 공실률도 증가하는 것으로 나타났으며 물가, 임대료, 금리, 환율 및 미분양주택의 수의 증가는 공실률을 감소시키는 것으로 분석되었다. 이러한 연구 결과를 통해 오피스 빌딩의 공실률을 체계적으로 분석함에 있어서 거시경제변수 및 기타 주요 변수들은 중요한 지표로 활용되어 오피스 빌딩 투자 시 발생 가능한 위험을 해소시킬 수 있을 것으로 판단한다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 내용 및 방법 3
• 제 2 장 이론적 고찰 및 선행연구 5
• 제 1 절 오피스 시장의 현황과 특성 5
• 1. 오피스 시장의 정의 5
• 2. 오피스 빌딩 입지 이론 7
• 3. 오피스 빌딩의 분류 및 현황 9
• 4. 오피스 빌딩의 면적 및 특성 17
• 제 2 절 공실률에 관한 이론적 고찰 18
• 1. 공실률의 정의 및 특성 18
• 2. 공실률 발생요인 19
• 3. 공실률 장단기 균형 모형 20
• 제 3 절 선행연구 22
• 1. 오피스 시장에 관한 선행연구 22
• 2. 오피스 공실률 결정요인에 관한 선행연구 24
• 제 3 장 분석 방법 및 연구모형 설정 28
• 제 1 절 분석 방법 28
• 제 2 절 연구모형 설정 및 분석자료 29
• 제 4 장 실증분석 결과 42
• 제 1 절 공실률에 관한 분석결과 42
• 1. 변수들에 대한 기초통계 분석 42
• 2. 상관관계 분석 43
• 3. 다중회귀분석 43
• 4. 패널 데이터 분석 46
• 제 5 장 결 론 49
• 제 1 절 연구결과 요약 49
• 제 2 절 시사점 및 제안 50
• 참고 문헌 52
• ABSTRACT 55