주택임차인 보호의 개선방안에 관한 연구 : 주택임대차보호법을 중심으로 = A Study on the Reforms of the Housing Tenant Protection: Focused on Housing Lease Protection Act

국문 초록 (Abstract)

국 문 초 록

주거용 건물의 임대차에 관하여「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 1981년 3월 5일「주택임대차보호법」이 제정된 지 벌써 30여년이 흘렀다.
그동안 수차례에 걸쳐 임차인의 지위를 강화하는 방향으로 법이 개정되어 왔으나 오히려 임차인의 피해상황이 유형을 달리하면서 증가하고 있으며, 또한 급속하게 변화하는 시대적 요청에 따라 새롭게 보완해야 할 문제점들이 나타나고 있다. 이에 본 연구에서는 우리나라「주택임대차보호법」의 주요내용을 분석하여, 판례와 외국의 제도들과 비교 검토하고, 아직까지도 해결되지 않고 있는 문제점을 도출하여 그 해결방안을 모색하고자 한다. 그 내용을 요약하면 다음과 같다.
첫째, 주택임차권의 대항력에 관련된 문제가 새로이 제기되고 있다. 즉「주택임대차보호법」제3조제1항은 대항력의 발생시기와 관련하여 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다”라고 규정하고 있다. 또한 판례에서는 “주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것”으로 해석하고 있다.
그러나「주민등록법」이 2006년 개정되면서 주민의 인권과 사생활을 보호하기 위해 비공개원칙을 강조하고 있다. 따라서 두 가지 법률의 입법취지를 고려하여 주민등록을 제외하고 외국의 입법례처럼 ‘주택의 인도’만으로 대항력을 취득할 수 있도록 제도가 새로이 마련되어야 하겠지만, 우리 법제의 경우에는 고액의 보증금이 임대인에게 지급되어 일종의 법정담보권(임대차보증금 반환청구에 관한 우선변제권)을 공시하는 기능까지 하여야 하므로 주택의 인도만으로는 부족하다고 할 수 밖에 없어 대항요건의 변경보다는 대항력의 발생시기를 대항요건이 갖추어진 그 다음 날이 아닌 그때부터 대항력이 발생되도록 해야 할 것이며, 또한 선후관계는 공적 장부에 각 전입신고 접수시각과 등기신청서 접수시각을 기재하여 결정하면 분명해진다. 다만, 선순위자가 입증되지 않은 경우에는 둘 다 동순위자로 보는 것이 타당할 것이다.
둘째, 임차보증금을 효율적으로 회수하기 위한 방안이다. 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못하는 경우 ‘임대차보증금 반환보장보험제도’를 도입한다면 임대인의 가계부채로 인한 경제 위험성을 낮추는 역할을 함으로써 안정된 가정경제를 도모할 수 있는 가장 현실적인 방안의 하나가 될 것이다.
아울러 주택임차인은 주택임대인의 동의가 필요 없이 간편하고 쉽게 확정일자를 받아둘 수 있으므로, 주택임대차계약서에 확정일자인을 받은 주택임차인은 전세권설정등기와 같은 효력이 발생하도록 하여 임차보증금반환 판결 또는 지급명령 절차 없이도 주택임차인에게 경매청구권을 보장하여 확정일자인이 날인된 주택임대차계약서 원본에 관할 법원에서 집행문을 부여받아 직접「민사집행법」상의 임의경매신청이 가능하도록 개선되어야 한다.
셋째, 주택임차권의 존속보장에 관한 문제이다. 임차인의 주거 안정을 위해서는 보다 장기적인 존속보호가 요구되며, 이를 위해서는 일본처럼 건물 임대인에 의한 갱신거절과 기간의 정함이 없는 건물 임대차의 경우 해지통고는 정당한 사유가 인정되는 경우로 추상화하고 최종판단은 법원에 맡길 수 있다. 또한 독일, 영국, 우리나라「상가건물임대차보호법」이 취하고 있는 열거방식으로 임차인의 의무위반이나, 주택 철거 등 갱신거절사유를 명시하여 이에 해당하는 사항이 없는 경우에는 임대인 마음대로 새로운 임차인과 계약을 하지 못하도록 할 필요가 있다.
넷째, 차임규제를 위한 객관적 기준을 마련하여야 한다. 차임규제와 관련된 법 규정은 차임인상을 연간 5%라는 일률적인 규제를 하고 있어 현실과 동떨어진 규제라 할 수 있다. 또한 신규 차임에 대한 기준이 될 수 있는 적정차임이 제시되지 않아 임대인들이 제시하는 차임이나 보증금 등이 임차인들이 감당할 수 없다. 따라서 차임을 규제하기 위해서는 장기적인 계획을 수립하여야 하며, 현재 운영 중인 전․월세 거래정보시스템을 기반으로 영국처럼 공정임대료제도(fair rent)를 도입하여야 한다. 정부는 각 지역별 임대료를 조사하여 공정임대료를 발표하고 이에 따르지 않는 경우에는 주택임대차분쟁조정위원회를 설치하여 과도한 임대료의 인상을 억제시킴으로써 임차인의 안정적인 주거를 보장할 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 5
• 제2장 주택임대차보호법의 이론적 배경 7
• 제1절 주택임대차보호법의 개념 및 중요성 7
• 1. 주택임대차보호법의 개념 7
• 2. 주택임대차보호법의 중요성 8
• 제2절 주택임대차보호법의 제정배경 및 법적성격 11
• 1. 주택임대차보호법의 제정배경 11
• 2. 주택임대차보호법의 법적성격 13
• 제3절 주택임대차보호법의 적용범위 및 내용 17
• 1. 주택임대차보호법의 적용범위 17
• 2. 주택임대차보호법의 내용 22
• 제4절 선행연구 검토 53
• 제3장 외국의 주택임대차 보호제도 57
• 제1절 일본의 주택임대차 57
• 1. 적용범위 58
• 2. 대항력 59
• 3. 존속보호 60
• 4. 차임규제 64
• 제2절 독일의 주택임대차 65
• 1. 적용범위 66
• 2. 대항력 67
• 3. 존속보호 68
• 4. 차임규제 70
• 제3절 영국의 주택임대차 73
• 1. 적용범위 74
• 2. 대항력 74
• 3. 존속보호 75
• 4. 차임규제 76
• 제4절 우리나라와 비교 검토 78
• 1. 적용범위 78
• 2. 대항력 80
• 3. 존속보호 82
• 4. 차임규제 85
• 제4장 주택임대차보호법의 문제점과 개선방안 90
• 제1절 대항력의 발생시기 90
• 1. 문제점 90
• 2. 개선방안 91
• 제2절 보증금 반환 확보 92
• 1. 문제점 92
• 2. 개선방안 93
• 제3절 존속보장 95
• 1. 문제점 95
• 2. 개선방안 96
• 제4절 차임규제 97
• 1. 문제점 97
• 2. 개선방안 98
• 제5장 결 론 99
• 참 고 문 헌 103
• 부 록 108
• ABSTRACT 119