법정지상권이 경매에 미치는 영향에 관한 연구 = A Study about the impacts of Statutory Superficies on Auction

국문 초록 (Abstract)

한 동안 부동산경매는 일부 전문가들의 영역으로 되어 있었다. 그러나 요즘에는 부동산경매가 대중화되어 많은 사람들이 경매에 참여하게 되었고, 어쩌면 과열이 되는 현상도 발생하여 많은 문제점이 대두되기도 하고 있다. 특히 일반인이 분석하기 어려운 분야인 법정지상권과 관련하여 많은 문제점이 발생하는 추세다. 이러한 분야는 권리분석에 어려움이 많이 있다고 생각되지만 법적이나 제도적으로도 많은 문제점이 내포되어 있기도 하다.
그러므로 본 연구에서는 부동산경매, 그 중에서도 법정지상권과 관련하여 살펴보고자 한다. 법정지상권의 인정근거 및 법적성질에 대하여 살펴본 후, 법정지상권의 성립요건과 법정지상권이 부동산경매에서 미치는 영향에 대하여 분석을 하고 그 문제점 및 개선방안을 도출하고자 하는데 본 연구의 목적이 있다.
본 연구에 의하여 도출된 법정지상권의 권리분석방법은 다음과 같다.
첫째, 공적장부에 의한 권리분석방법을 제시하였다. 권리분석에 사용된 공적인 장부는 현재의 토지 및 건물등기부 뿐만 아니라 토지와 건물에 대한 폐쇄등기부를 이용하는 방안을 제시하였다. 이에 부수하여 건축물대장을 이용하는 방안을 함께 살펴보았다.
둘째, 기존의 법정지상권분석에서는 사용하지 않았던 항공사진에 의한 권리분석방법을 제시하였다.
셋째, 판례를 통한 법정지상권의 권리분석방법을 제시하였다.
또한 이러한 권리분석방법을 제시함과 아울러 본 연구로 인하여 도출된 문제점과 개선방안을 요약 정리하면 다음과 같다.
첫째, 부동산 현황조사명령과 관련하여 현행은 집행관에게 부동산의 현황, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 하고 있지만 이러한 집행관에 의한 현황조사가 너무나 작위적으로 현황조사를 한다는데 그 문제가 있으므로 집행관에 의한 부동산 현황조사 시에는 구체적으로 현황조사를 행하는 것이 요구된다는 것을 제시하였다.
둘째, 집행관에 의한 현황조사제도의 개선과 관련하여 집행관은 부동산전문가가 아닌 단지 법원에 근무했던 사람들로 구성되어 있으므로 법원근무자 출신 외에 변호사 및 건축사 집단 등을 이용해야 한다는 것을 제시하였다.
셋째, 최저매각가격 결정 시 기준점의 일원화와 관련하여 법원의 재량만을 인정하고 있으나 법원의 재량만을 인정하지 말고 확실한 기준점을 정하는 것이 필요하다는 것을 제시하였다.
넷째, 부동산 경매 시 열람 자료의 확대 문제와 관련하여 보완해야 할 사항들을 제시하였다.
다섯째, 법정지상권의 공시제도에 관하여 법적, 제도적으로 보완해야 할 사항들을 제시하였다.
이상과 같이 본 연구는 부동산경매에서 법정지상권과 관련한 분야에 있어 법정지상권이 부동산경매에 미치는 영향을 분석하고, 그에 대한 권리분석 방법과 문제점 및 개선방안을 제시하고자 하였다.
본 연구를 통하여 법정지상권과 관련한 문제점에 대하여 활발한 연구와 개선책이 나오길 기대한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real estate auction has been an area of ​professionals for a while. These days, however, it has been so popular that many people have been involved in this auction, which may cause a lot of overheating problems, especially regarding statutory superficies that is difficult for public to analyze. The statutory superficies implies a lot of difficulty in the title examination as well as a number of legal and institutional problems.
In this study, real estate auctions, in particular, the statutory superficies is to be discussed. Based on the recognized reasons and legal nature of statutory superficies, its requirements and its impacts on real estate auction as well as its problems and improvements are to be analyzed.
The analysis method of the statutory superficies derived from this study is as follows.
First, the title examination method by the public ledger is proposed. The public ledger is used not only in the current register of land and buildings but also in the use of closed register. In addition, the using method of building register is also presented.
Second, the title examination by aerial photograph which was not used in the existing statutory superficies is proposed.
Third, the title examination by statutory superficies through court cases are presented.
In addition to the above title examination methods, the problems and solutions derived in this study is summarized as follows.
First, supervisors has been commanded to investigate the current status of real estate, occupancy relationship, the amount of the deposit and others. The problem seems that the investigation has been too contrived, so the investigation is required to be done more specifically.
Second, the enforcement officers have been composed of workers who just work in the court instead of the real estate professionals. It is required to use the group of lawyers and architects with respect to the improvement of investigation.
Third, a discretion of the court has been only accepted in relation to the determination of the lowest selling price with respect to the unification of reference point. It is necessary to determine certain reference points.
Fourth, some supplements for the problem of reading-file expansion at real estate auction is presented.
Fifth, the disclosure matters of statutory superficies that need to be complemented legally and institutionally are presented.
As mentioned above, this study analyzed the impacts of the statutory superficies on real estate auctions as well as its title examination, problems, and improvements.
Active research efforts and improvements are to be followed with respect to issues relating to statutory superficies through this study.

목차 (Table of Contents)

• 第1章 序論 1
• 第1節 硏究의 背景 및 目的 1
• Ⅰ. 연구의 배경 1
• Ⅱ. 연구의 목적 2
• 第2節 硏究의 範圍 및 方法 4
• Ⅰ. 연구의 범위 4
• Ⅱ. 연구의 방법 5
• 第2章 法定地上權에 대한 一般的 理論 6
• 第1節 法定地上權制度의 槪念 및 法的 性質 6
• Ⅰ. 개념 6
• Ⅱ. 법적성질 7
• 1. 법정지상권의 특수성 7
• 2. 강행규정성 9
• 3. 부종성 10
• 第2節 法定地上權 制度의 趣旨 10
• 1. 사회경제상의 공익적 이유 11
• 2. 이용권과 가치권의 충돌 조정 11
• 3. 건물소유자의 토지이용권 보장 12
• 4. 잠재적 이용권의 법적 현실화 13
• 5. 저당권설정 당사자의 예측가능성 13
• 6. 자원절약과 환경보호 14
• 第3節 法定地上權의 類型 14
• Ⅰ. 민법상의 법정지상권 14
• 1. 민법 제366조의 법정지상권 14
• 2. 민법 제305조의 법정지상권 15
• Ⅱ. 판례상의 법정지상권 15
• 1. 관습법상의 법정지상권 15
• 2. 분묘기지권 16
• Ⅲ. 특별법상의 법정지상권 17
• 1. 가등기담보법에 의한 법정지상권 17
• 2. 입목에 관한 법률에 의한 법정지상권 17
• 第4節 法定地上權의 成立要件 18
• Ⅰ. 저당권설정 당시에 건물이 존재할 것 18
• 1. 건물의 존재시기 18
• 2. 법정지상권이 인정되는 대상 건물 19
• Ⅱ. 저당권설정 당시에 토지와 건물의 소유자가 동일할 것 20
• 1. 저당권설정 후 소유자가 변동된 경우 21
• 2. 저당권설정 전에 가등기가 있는 경우 22
• 3. 저당권설정 후 동일인의 소유로 된 경우 22
• Ⅲ. 토지 또는 그 지상건물에 저당권이 설정될 것 23
• Ⅳ. 경매로 인하여 토지와 그 지상건물의 소유자가 달라질 것 24
• 第5節 法定地上權의 效力 25
• Ⅰ. 법정지상권자의 토지사용권 26
• Ⅱ. 법정지상권의 존속기간 28
• Ⅲ. 토지소유자의 지료청구권 28
• 1. 지료결정 29
• 2. 지료연체를 이유로 한 지상권소멸청구 29
• 第3章 法定地上權의 成否事例 및 影響分析 30
• 第1節 法定地上權의 成否事例 30
• Ⅰ. 건물만 경매된 경우 31
• 1. 법정지상권이 성립하지 않는 경우 31
• 2. 법정지상권이 성립하는 경우 38
• Ⅱ. 토지만 경매된 경우 48
• 1. 법정지상권이 성립하는 경우(1) 48
• 2. 법정지상권이 성립하는 경우(2) 56
• 3. 법정지상권이 성립하지 않는 경우 65
• 第2節 法定地上權의 影響分析 69
• Ⅰ. 판례와 낙찰가율로 본 영향분석 69
• 1. 판례 69
• 2. 낙찰가율 74
• Ⅱ. 제도적 문제로 본 영향분석 77
• 1. 법원의 직무명령 77
• 2. 비전문가의 집행 77
• 3. 최저매각가격 결정의 기준점 78
• 4. 일률적인 열람 자료의 공개 78
• 5. 법 제도상의 미비 79
• 第4章 競賣節次上 法定地上權의 問題點 및 改善方案 80
• 第1節 法定地上權의 成立要件에 따른 落札價格의 問題點 80
• Ⅰ. 형식적 현황조사명령 80
• Ⅱ. 집행관의 전문성 결여 81
• Ⅲ. 최저매각가격 결정 기준 불명확 81
• Ⅳ. 부동산 경매 시 열람 자료 미흡 93
• Ⅴ. 법정지상권 공시제도 미비 94
• 第2節 法定地上權으로 인한 落札價格의 影響에 따른 改善方案 94
• Ⅰ. 현황조사의 명확성 94
• Ⅱ. 집행관의 전문성 보완 95
• Ⅲ. 최저매각가격 결정 시 기준점의 일원화 96
• Ⅳ. 부동산 경매 시 열람 자료의 확대 97
• Ⅴ. 법정지상권 공시제도의 보완 98
• 第5章 結論 99
• 參 考 文 獻 102