再建築事業의 障碍要因 및 活性化 方案에 관한 硏究 : 서울 開浦地區를 中心으로

국문 초록 (Abstract)

1970년대 우리나라는 산업화를 통해 짧은 기간 동안 고도의 경제성장을 이루었다. 이는 인구의 도시집중 현상을 초래하여 정부로 하여금 주택의 질 보다는 공급에 초점을 맞추는 정책을 쏟아내게 하였다.
국가가 성장하고 도시가 발전 할수록 불량 주택지나 노후 주택지 문제는 대표적인 사회문제로 부각되기 마련이다. 이는 우리나라도 마찬가지 이다. 국민의 소득 증대에 따라 생활패턴이 급격히 변화하고 있는데 반해 과거 무계획적으로 형성된 많은 주택들은 공공시설의 부족, 상대적 주거환경의 악화, 구조적 결함 등의 문제를 들어내 국민의 욕구를 만족시키지 못하기 때문이다.
주택재건축사업은 노후공동주택과 주거환경이 열악한 지역을 정비하여 주거생활의 질을 높이고 도심지내 주택공급에 기여하는 데 목적이 있다. 실제로 지난 5년간 재건축으로 건설되는 아파트는 전체 아파트 건설물량의 40% 수준으로 주택공급 측면에서 매우 중요한 기능을 담당하고 있다. 그러나 2003년 149개 조합이 재건축사업완료를 기록한 이래 매년 그 실적이 급감하여 재건축 사업은 점차 침체되고 있다. 이는 현재 제도․행정절차가 미흡함은 물론 정권이 교체될 때마다 수시로 규제와 완화 정책이 변화되어 재건축 기간을 예측하기 어렵기 때문인 것으로 사료된다.
본 연구는 사회적․경제적으로 많은 영향을 미치고 있는 재건축 사업의 이론과 추진 과정에서의 법적․제도적인 문제점을 규명하고 재건축 시장의 정책적 대안을 제시하여 성공적인 사업 추진을 위한 방안을 제시하고자 하였다.
먼저 재건축 사업의 문제점을 살펴본 결과 과도한 정비구역 지정과 부동산 경기 침체 및 미분양 우려 등으로 인한 사업성 저하, 이해당사자간의 빈번한 갈등이 있었다. 주민이 소외된 사업추진체계와 불투명한 조합운영으로 인한 투명성 결여, 재건축 사업에 관련한 분쟁이 발생했을 경우 분쟁을 신속히 해결 할 수 있는 기구의 부재, 현실에 비해 높게 설정되어 있는 조합설립 동의 요건도 빼 놓을 수 없는 문제이다. 또한 건설업체와 정비업체의 역할 왜곡과 변화된 사회적 여건에 불합리한 재건축 초과이익 환수제도, 체계적인 감시․감독시스템의 부재, 미흡한 정부의 지원 등도 재건축 사업을 방해하는 문제점으로 나타났다.
이에 대한 활성화 방안으로는 정부가 지난 8월 발표한 ‘도시재정비 및 주거환경정비 제도개선안’을 들 수 있다. 여기에는 재정지원 등 공공지원 확대, 규제완화 등 사업추진 여건 개선, 조합운영의 투명성 제고방안, 정비사업 전반에 걸친 조정․해제방안, 소규모 정비사업 도입 등이 포함되어 있다.
정부 발표 이외의 활성화 방안으로는 부동산 시장 및 건설경기 활성화를 위하여 소형주택 의무비율 규제를 완화하고, 정비사업 전문 관리자의 역할을 강화하며 사업주체의 주민대표성 확보를 통한 신뢰도를 제고하는 것을 들 수 있다. 조합원 명의면경 금지․1세대 다주택자에 대한 매매규제 해제와 부적격자의 사업 배제를 통한 투명성 제고, 시행요건 적용 의무화를 통한 근본 목적을 환기하는 것도 주요하다고 하겠다. 또한 조합설립 동의요건을 완화하고 청산금 사전징수 제한을 통한 서면결의를 최소화 하는 동시에 분양가 상한제․재건축 초과이익 환수제를 폐지하고 표준정관을 적극 활용하여 전문성을 보완하는 것도 재건축을 활성화 시키는데 큰 도움이 될 것으로 보인다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 3
• 제2장 재건축사업에 관한 이론적 고찰 4
• 제1절 재건축사업의 개념 4
• 1. 재건축사업의 개념 4
• 2. 재건축사업의 필요성 6
• 3. 재건축사업의 법령 연혁 7
• 4. 추진사업 단계별 적용 법규 21
• 제2절 재건축사업의 시행절차 21
• 1. 계획단계 22
• 2. 시행단계 24
• 3. 완료단계 30
• 제3절 주택재개발사업과 주택재건축사업의 비교 34
• 제4절 재건축사업의 효과 36
• 1. 재건축사업의 발전적 측면 36
• 2. 재건축사업의 부정적 측면 38
• 제5절 재건축 정책의 변화 40
• 1. 참여정부의 부동산 및 재건축 정책 41
• 2. 이명박 정부의 부동산 및 재건축 정책 45
• 제3장 외국의 재건축사업 제도 51
• 제1절 미국의 재건축 제도 51
• 제2절 싱가포르의 재건축 제도 53
• 제3절 영국의 재건축 제도 53
• 제4절 일본의 재건축 제도 54
• 제5절 비교분석 56
• 제4장 재건축사업의 현황 58
• 제1절 재건축사업 일반현황 58
• 1. 개관 58
• 2 서울시 재건축아파트 단지 현황 61
• 제2절 연구대상지 현황 분석 64
• 1. 연구대상지 및 주변 재건축아파트 현황 64
• 2. 개포동 주공아파트 재건축사업 현황 71
• 제5장 재건축사업의 장애요인 및 활성화 방안 91
• 제1절 장애요인 91
• 1. 조합원 명의변경 금지 91
• 2. 분담금 과다 92
• 3. 서울시 부분 임대 도입 92
• 4. 불합리한 추진절차에 따른 사업의 장기화 93
• 5. 과도한 정비구역 지정 93
• 6. 1세대 다주택자의 매매 규제 93
• 제2절 활성화 방안 94
• 1. 투기과열지구 해제 94
• 2. 재건축 초과이익 환수제도 폐지 94
• 3. 분양가 상한제 폐지 95
• 4. 조합설립 동의요건 완화 96
• 5. 재건축의 절차적 요건강화 및 추진 97
• 6. 1세대 다주택자의 매매규제 폐지 98
• 제6장 결론 100
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 100
• 제2절 연구의 한계점 및 향후과제 104
• 참고문헌 105
• Abstract 108