우리나라 금융기관의 부동산개발사업 프로젝트 파이낸싱 활용에 관한 연구 = (A) study on the utilization of project financing by banking organs in real estate development in Korea

국문 초록 (Abstract)

최근 우리나라에서 부동산개발사업은 부동산시장에 대한 정부의 규제가 엄격해지는 가운데, 토지가격의 상승으로 인해 개발에 필요한 초기자금과 각종 부대비용이 증가함에 따라 자본금이 취약한 사업자들의 사업여건이 점점 어려워지고 있다. 이에 따라 보다 획기적인 부동산개발의 금융방법이 요구되고 있으며, 그러한 방법 중의 하나로 프로젝트 파이낸싱이 부각되고 있다.
일반적으로 프로젝트 파이낸싱은 특정한 프로젝트로부터 미래에 발생할 현금흐름을 담보로 하여 당해 프로젝트를 수행하는데 필요한 자금을 조달하는 금융기법을 의미한다. 이 방법은 프로젝트에서 발생하는 수익을 기 투입한 조달자금에 대한 최우선적인 상환재원으로 사용한다는 점에서 사업주의 담보나 신용에 근거하여 대출이 이루어지는 전통적인 기업금융과는 큰 차이가 있다.
국내은행의 프로젝트 파이낸싱 취급실적을 보면, 2001년까지는 SOC관련 부문이 큰 비중을 차지하였다. 그러나 2002년 이후부터는 저금리 추세 및 부동산경기 호조 등의 영향으로 부동산개발 부문의 프로젝트 파이낸싱이 크게 증가하였다. 2002년～2006년간 제1금융권의 18개 은행에서 이루어진 부동산개발사업 프로젝트 파이낸싱의 약정금액은 약 29조원에 달하였다. 저축은행의 경우에도 주택가격의 버블 여부에 관한 논란과 부동산경기 하강의 우려가 커지는 가운데에서도 프로젝트 파이낸싱 등 부동산관련업에 대한 대출이 급속히 증가하고 있는 실정이다.
그런데 프로젝트 파이낸싱에는 다양한 이해관계를 가진 많은 주체가 참여한다. 그리고 프로젝트 파이낸싱이 얼마나 활용되는가는 이들이 그 수행에 필요한 여건을 얼마나 갖추고 있는가에 따라 달리 나타날 수 있다. 특히 프로젝트 파이낸싱을 채택하여 실행할 것인지의 여부에 큰 결정력을 가지는 것은 자금을 제공하는 금융기관이라고 본다.
이러한 점에서 금융기관들이 프로젝트 파이낸싱에 관한 수행경험이나 그 운용에 필요한 전문인력 및 각종 장치 등의 수행여건을 얼마나 갖추고 있는가에 따라 프로젝트 파이낸싱의 활용이 어떻게 달라지는지를 알아보는 것은 우리나라 부동산개발사업 프로젝트 파이낸싱의 발전을 위해 의미있는 일이라고 본다. 이에 본 연구는 우리나라 부동산개발사업 프로젝트 파이낸싱에서 금융기관의 수행여건이 프로젝트 파이낸싱의 활용에 미치는 영향을 규명하는데 초점을 두었다.
이러한 인식을 바탕으로 연구모형과 가설을 설정한 후, 금융기관의 부동산개발사업 프로젝트 파이낸싱의 활용 정도와 수행여건을 잘 나타낼 것으로 보이는 변수들을 각각 선정하여 각 금융기관 담당자를 대상으로 설문조사를 실시하였다. 전자에 해당하는 변수는 제의받은 사업이 실제로 채택되어 실행되는 실행률과 총사업비에서 대출액이 차지하는 투자비율이며, 후자에 해당하는 변수는 프로젝트 파이낸싱의 수행경험·전문인력·위험관리장치 및 수익확보장치 여하이다.
설문조사에서 수집된 자료를 이용하여 빈도분석 및 회귀분석을 실시함으로써 프로젝트 파이낸싱의 수행경험·전문인력·위험관리장치 및 수익확보장치 여하가 실행률 및 투자비율에 어떤 영향을 미치는지를 분석한 결과, 다음과 같은 사실이 도출되었다.
첫째, 금융기관의 부동산개발사업 프로젝트 파이낸싱의 수행경험에 따라 투자비율에 차이가 있는지를 검증한 결과 통계적으로 유의미한 관계가 있는 것으로 나타났다. 즉, 프로젝트 파이낸싱을 제의받은 건수나 수행회수가 많을 경우에 투자비율도 높은 경우가 많았다.
둘째, 금융기관의 전문인력, 즉 전담부서 유무와 인원에 따라 투자비율에도 차이가 있는 것으로 나타났다. 전담반이 있을 경우 투자비율은 높아지는 반면, 실행률은 낮아지는 것으로 나타났다.
셋째, 금융기관의 위험관리장치 여하에 따라 투자비율에 차이가 있는 것으로 나타났다. 금융기관이 위험관리장치를 가지고 있거나 시공회사의 시공능력을 조사하고 있는 경우에 투자비율이 낮았다. 또 대출채권에 대해 제한소구를 하는 경우 투자비율이 높은 쪽이 많았다.
넷째, 금융기관의 수익확보장치 여하에 따라 투자비율에 차이가 있는 것으로 나타났다. 금융기관이 수익률 분석방법을 가지고 있거나 프로젝트 파이낸싱 금리가 높을 경우에 투자비율도 높은 수준에 보였으며, 대출상환기간이 짧을수록 투자비율이 높은 경향을 보였다.
다섯째, 금융기관의 위험관리장치의 유무나 소구권의 범위에 따라 부동산개발사업 프로젝트 파이낸싱의 실행률에 차이가 나타날 수 있다. 그러나 수익률 분석방법과 부동산 담보대출과의 금리차이, 대출상환기간은 실행률과 투자비율을 증가시키는 것으로 나타났다.
한편, 금융기관의 담당자들은 부동산개발사업 프로젝트 파이낸싱의 가장 중요한 성공요인은 사업타당성 분석능력이라고 견해가 압도적이었다. 아울러 그들은 사업완료 후의 미분양에 대한 우려를 사업추진에 가장 큰 부담을 주는 요인으로 들었다. 또 프로젝트 파이낸싱의 활용도를 높이기 위해서는 사업타당성 검토에서부터 관련 전문기관의 참여가 필요하다는 의견이 지배적이었다.
이상과 같은 분석결과로 볼 때, 부동산개발사업 프로젝트 파이낸싱의 활용에는 금융기관이 가진 수행경험·전문인력·위험관리장치·수익확보장치 등이 매우 중요한 역할을 함이 입증되었다. 따라서 부동산개발사업 프로젝트 파이낸싱의 발전방안도 이 같은 사실을 바탕에 두고 검토되어야 할 것이다.
그러나 본 연구는 대주단인 금융기관에 초점을 맞추고 있어 다양한 프로젝트 참여자의 입장을 모두 반영하지 못하였다. 특히 부동산개발사업 프로젝트 파이낸싱의 또 다른 한 축이 되는 사업주의 측면을 함께 다루지 못한 점이 한계이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recently real estate developers who lack funds are being under worse condition of projects as the amount of initial capital and many other attached costs for development are rising amid of the strict government regulation against real estate market in Korea. Therefore, more innovative ways of financing technique of real estate development is being required, and among them, project financing is being spotlighted.
In general, project financing means the financing technique which raises funds for performing a project by means of taking cash flow in the future as security. This techniques has large differences with the conventional financing method that have taken out loan based on the project sponsor's mortgage or credit, because it uses revenue produced in the project as fund for redemption of top priority.
The performance record of domestic banks in project financing shows that fields related to SOC(social overhead capital) have taken a large part until 2001. Project financing of real estate development field has highly increased since 2002, however, affected by the continuance of lower interest rates, the boom in real estate development industry, etc. It reached about 29 trillion won for the contracted amount of the project financing for real estate development projects performed by eighteen banks in the first financial sector from 2002 to 2006. Concerning savings banks, also, in spite of the controversies about the bubble in housing price and worries over the recession of real estate business cycle, loan for real estate business is rapidly increasing.
There are many participants with various interests in project financing. And how much project financing is utilized might be different depending on how much condition in need the participants have. Especially what determines whether to adopt and perform project financing or not is seen as the banking organ that raises funds. In this respect, it is meaningful to see how the application of project financing would be different relying on how much experience of executing project financing or how good condition of execution such as expert manpower and many other equipments the banking organs have in favor of project financing of real estate development in Korea.
Thus, this study focuses on finding out the effects of executing condition of banking organs on utilization of project financing in real estate development projects in Korea. Based on this understanding, we set the research model and the research hypothesis, and then the variables believed to indicate the degree of utilization of project financing of real estate development projects and the condition of execution of banking organs. We had a survey targeted to the persons in charge of respective banking organs.
The variables of the former are adoption rate indicating how much suggested projects are actually adopted and performed and invest rate indicating how much amount of loan holds in the whole working expenses. Those of the latter is experience of execution, expert manpower, risk management system and revenue guarantee system.
Using the result of the survey, frequency analysis and regression analysis was performed focusing on how experience of execution, expert manpower, risk management system and revenue guarantee system affect the execution rate and investment rate. The result is as follows:
First, as a result of testing whether there is difference in the investment rate according to experience of executing project financing, it was found that there was statistically significant relation. That is, many times of being suggested and high frequencies of execution of project financing often resulted in high investment rate.
Second, there was difference in investment rate according to the existence of the department in charge and the number of persons in it. When there was the department in charge, the investment rate was high, but the execution rate was low.
Third, the investment rate showed difference depending on the risk management system of banking organs. When the organs were having the system or investigating the construction company's capability, the investment rate was low. Moreover, when there was limited recourse to loan bonds, the investment rate tended to be high.
Fourth, there was difference in investment rate depending on the revenue guarantee system of banking organs. The investment rate was high when the banking organ has an yield analyzing method or high project financing interest. It also tended to be high when the terms of redemption was short.
Fifth, it might be different in the execution rate of project financing depending on the existence of risk management system for banking organs or the reach of recourse. However, the yield analyzing method, difference in interest with real estate mortgage loan and the terms of redemption were shown to increase the execution rate and investment rate.
On the other hand, the persons in charge in banking organs overwhelmingly pointed that the major cause for success was the ability of project feasibility analysis. And they pointed out concerns whether developed lots would be sold out as most difficult factor in carrying out projects. In addition, the majority of them argued that related expert organizations are required to participate in order to raise the utility of project financing.
According to the result of analysis above mentioned, it was demonstrated that the banking organ's experience of execution, expert manpower, risk management system and revenue guarantee system have an important role in the utilization of project financing of real estate development projects. For this reason, the development plan for project financing of real estate development projects should be examined on the basis of given result.
But this study has limitation in a few aspects. Above all, this study merely pointed out the side of the lender, banking organs, and couldn't reflect the side of all another various project participants. Especially the limited coverage of this study leaves the side of the business owners, another subject of project financing with banking organs, behind.

목차 (Table of Contents)

• 표목차 = ⅲ
• 그림목차 = ⅴ
• 논문개요 = ⅵ
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 5
• 제2장 부동산개발사업 프로젝트 파이낸싱의 이론적 배경 = 7
• 제1절 프로젝트 파이낸싱의 개념과 특징 = 7
• 1. 프로젝트 파이낸싱의 개념 = 7
• 2. 프로젝트 파이낸싱의 특징 = 8
• 3. 프로젝트 파이낸싱의 장?단점 = 14
• 제2절 프로젝트 파이낸싱의 구조 = 20
• 1. 프로젝트 파이낸싱의 참여자 = 20
• 2. 프로젝트 파이낸싱의 자금구조 = 28
• 제3절 선행연구의 동향 및 시사점 = 31
• 1. 프로젝트 파이낸싱의 활용도 제고방안에 관한 연구 = 31
• 2. 프로젝트 파이낸싱의 위험관리에 관한 연구 = 34
• 3. 선행연구의 시사점 = 35
• 제3장 국내 부동산개발사업 프로젝트 파이낸싱의 현황 = 38
• 제1절 전반적인 시장동향 = 38
• 1. 제1금융권의 현황 = 38
• 2. 저축은행의 현황 = 46
• 제2절 세부적인 운용현황 = 53
• 1. 사업종류 = 53
• 2. 사업지역 = 54
• 3. 약정주체 = 55
• 4. 보증방법 = 56
• 5. 약정조건 = 56
• 제4장 금융기관의 수행여건이 부동산개발사업 프로젝트 파이낸싱 활용에 미치는 영향분석 = 60
• 제1절 연구모형 및 가설 = 60
• 1. 연구모형 = 60
• 2. 연구가설 = 63
• 제2절 조사설계 = 64
• 제3절 분석결과 및 해석 = 66
• 1. 금융기관의 부동산개발사업 프로젝트 파이낸싱 활용 특성 = 66
• 2. 금융기관의 수행여건이 실행율과 투자비율에 미치는 영향 = 73
• 제5장 결론 = 79
• 참고문헌 = 82
• 설문지 = 88
• ABSTRACT = 92