도시재정비 촉진사업의 효율적인 사업추진방안 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The urban renewal project such as redevelopment and rebuiding and the like has been begun since a long time ago. Its start can be said to have the greatest meaning in pursuing people's happiness by improving their quality of life through the redevelopment of the existing backward old section of the city. But it can be said that many renewal projects have been promoted in several kinds of benefits for such a cause. It can be said that the ⌜Special Law concerning the Promotion of Urban Renewal⌟ was enacted for the purpose of expanding housing supply in existing cities, attempting the balanced development of the city and contributing to improving people's quality of life by planning all sorts of improvement projects on a little wide-area basis, establishing the system for developing it efficiently and improving the urban infrastructure innovatively. But even this ⌜Special Law concerning the Promotion of Urban Renewal⌟ has been amended fourteen times since its enactment but still appears to be enforced to fit its enactment.
Accordingly, this study attempted to make a theoretical investigation of the ⌜renewal promotion district⌟ and find out its problem since the enforcement of the ⌜Special Law concerning the Promotion of Urban Renewal⌟. And it attempted to investigate the improvement scheme through public opinion such as the questionnaire of interested persons in the area designated for the city and 'renewal promotion district' so that the ⌜Special Law concerning the Promotion of Urban Renewal⌟ or slated to be designated for it so that it as a special law may change the existing city into the picture of the urban renewal project. Thereby, it attempted to present the direction of a little efficient and reasonable development of the renewal promotion project and elicit the institutional improvement scheme of the urban renewal promotion project.
For this purpose, it attempted to find out that there is decreasing room for causing the conflict between interested persons concerning the propriety of the procedure and support policy for execution of the renewal promotion project. Second, it directly presented the items for institutional improvement in case they are applied to the renewal promotion project. 1) people are aware that the designation of the district requiring the permission of the land transaction contract for the renewal promotion district is excessive regulation. 2) It was found that as the land transaction permission district is designated but the period of designation is not mentioned, it causes confusion among people. 3) The kind of projects such as housing rebuilding, housing development districts are diverse as the mutually different redevelopment project district is designated, and different qualification for purchase and occupancy cause confusion among people. 4) People feel that the designation of the renewal promotion district is unclear and ambiguous compared to the criterion and standard for designation of the urban and residential environment improvement law. 5) The renewal promotion district has a positive effect of developing the old section of a city by making it a wide area but the great area poses a problem in raising the financial resources for development. 6) It was found that it is difficult to predict the renewal promotion district as the procedures for collecting the opinion of residents and diverse interested persons within the renewal promotion district and information collection are poor. 7) it was pointed out that there is a problem about the requirement for qualification of officers written in the articles of association. Finally, it was pointed out that there is a problem about the redemption of development profits occurring from the renewal promotion project. And it attempted to elicit and present the institutional improvement scheme for these results.

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 재개발, 재건축등 도시의 개선 정비사업은 오래전부터 시작되었다. 그 시작은 낙후된 기존 구시가지의 재개발등을 통하여, 국민의 삶의 질을 향상시킴으로써, 국민의 행복을 추구하고자 하는데 가장 큰 의미가 있었다고 볼 수 있으나, 그러한 명분으로 많은 재정비사업이 각종의 이익을 위해 추진되었다 할 수 있다.
그러한, 각종 정비사업을 좀 더 광역적으로 계획하여 효율적으로 개발할 수 있는 체계를 확립하고 도시기반 시설을 획기적으로 개선함으로써 기존도시에서의 주택공급 확대와 함께 도시의 균형발전을 도모하고 국민의 삶의 질 향상에 기여하려는 목적으로 ⌜도시재정비 촉진을 위한 특별법⌟이 생겼다고 할 수 있다. 그러나, 이러한 ⌜도시재정비 촉진을 위한 특별법⌟조차도 제정후 14회에 걸친 법률개정을 통하였지만, 아직도 제정목적에 맞는 법률 실행이 쉽지 않는 듯 하다
따라서 본 연구는 ⌜재정비촉진지구⌟의 이론적 고찰과 ⌜도시재정비 촉진을 위한 특별법⌟시행 이후의 문제점등을 살펴봄으로써 ⌜도시재정비 촉진을 위한 특별법⌟이 특별법으로써 전세계적으로 기존도시에 대한 새로운 활력을 불어넣을 수 있는 도시재생사업의 모습으로 변화 될 수 있도록, 도시 및 ⌜재정비촉진지구⌟로 지정되었거나 지정예정인 지역의 이해관계인의 설문등 여론을 통한 개선방안을 살핌으로써 재정비 촉진사업에 대한 좀 더 효율적이고 합리적인 발전방향을 제시하고, 나아가, 도시재정비촉진사업의 제도적 개선방안을 도출코져 하였다.
이를 위해 첫째, 재정비촉진사업 시행을 위한 절차 및 지원책의 적정성에 대해 이제는 사업 시행을 위한 절차 및 지원책에 대한 관계자 및 이해관계자와의 갈등을 일으킬 수 있는 소지가 적어지고 있음을 밝혔고, 둘째, 재정비촉진사업을 적용할 경우 제도개선을 위한 사항들을 직접적으로 제시하였는데, 1) 재정비촉진지구에 대하여 토지거래계약허가구역 지정에 대해 사람들은 과도한 규제라고 인식하고 있다. 2) 토지거래허가구역에 대하여 지구지정만 되어있고 지정기간에 대하여 명확히 언급되어 있지 않아 사람들에게 혼란을 야기하고 있는 것으로 나타났다. 3) 서로 상이한 재개발사업구역이 재정비촉진지구로 지정됨에 따라 각 주택재건축, 주택개발구역 등 사업의 종류가 다양하며 분양자격 및 입주자격이 각각 달라 이 또한 사람들에게 혼란을 야기하고 있다. 4) 사람들은 현재의 재정비촉진지구의 지정은 도시 및 주거환경정비법상의 지정기준에 비해 부정확하고 애매하다고 느끼고 있다. 5) 재정비촉진지구는 광역화하여 구도심을 개발하는 긍정적인 효과가 있으나 면적이 넓어 개발시 재원조달이 문제임을 밝혔다. 6) 재정비촉진지구내 주민과 다양한 이해관계인의 의견 수렴절차와 정보제공이 미비하여 사업의 예측이 어렵다는 사실을 밝혔다. 7) 조합설립 정관에 기재할 임원의 자격요건에 대한 문제점등을 지적하였다. 마지막으로 재정비촉진사업으로 발생하는 개발이익의 환수에 대한 문제점을 지적하고. 이러한 결과에 대한 제도적인 개선방안을 도출하여 제시하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 = 1
• 제1절 연구배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구범위 및 방법 = 3
• 1. 연구의 범위 및 방법 = 3
• 2. 용어의 정의 = 5
• 3. 선행연구 = 7
• 제2장 재정비촉진사업에 관한 이론적 고찰 = 11
• 제1절 재정비촉진사업의 배경 및 도입목적 = 11
• 1. 재정비촉진사업의 배경 = 11
• 2. 재정비촉진사업의 도입목적 = 12
• 제2절 재정비촉진사업의 관계법령 = 13
• 1. 도시재정비 촉진을 위한 특별법의 구성체계 = 13
• 2. 재정비촉진사업의 유형 및 근거법률 = 14
• 3. 재정비 촉진을 위한 특별법 주요 개정안 = 16
• 제3절 재정비촉진사업의 주요내용 = 20
• 1. 재정비촉진지구의 개념 및 지정절차 = 20
• 2. 재정비촉진계획의 수립 및 결정 = 24
• 3. 재정비촉진사업의 시행 = 29
• 4. 재정비촉진사업에 대한 특례 = 31
• 5. 개발이익의 환수 = 35
• 6. 투기방지 및 도시재정비위원회 = 40
• 제4절 재정비촉진지구의 적용사례 = 43
• 1. 서울시의 뉴타운 적용사례 = 43
• 2. 경기도의 뉴타운 적용사례 = 53
• 3. 인천시의 도시재생사업사례 = 61
• 4. 해외의 유사사례 = 66
• 5. 사례등 실태분석을 통한 시사점 = 81
• 제3장 재정비촉진사업의 문제점 = 82
• 제1절 균형적 측면에서의 문제점 = 82
• 1. 평등권 침해 문제 = 82
• 2. 재산권 행사 제한 문제 = 83
• 3. 민간참여의 제한 문제 = 84
• 4. 사업방식의 문제 = 85
• 5. 개발이익환수 문제 = 86
• 제2절 집행적 측면에서의 문제점 = 87
• 1. 절차상 문제 = 87
• 2. 재원조달상 문제 = 88
• 3. 공고제도상 문제 = 89
• 4. 주민참여상 문제 = 90
• 제3절 설문조사를 통한 실증적 분석 = 91
• 1. 실증적 분석을 위한 설문 = 91
• 2. 응답자의 일반적 특성 = 91
• 3. 빈도분석 = 95
• 4. 분산분석 = 105
• 5. 분산분석에 대한 소결 = 122
• 제4장 재정비촉진사업의 효율적 방안 = 125
• 제1절 균형적 측면에서의 방안 = 125
• 1. 평등권 침해 개선방안 = 125
• 2. 재산권 행사제한의 개선방안 = 126
• 3. 민간참여의 확대를 위한 개선방안 = 126
• 4. 사업방식의 참여 개선방안 = 127
• 5. 개발이익환수의 적정방안 = 128
• 제2절 집행적 측면에서의 방안 = 130
• 1. 절차상 개선방안 = 130
• 2. 재원조달상 효율적 방안 = 130
• 3. 공고제도상 개선방안 = 131
• 4. 주민참여상 효율적 참여방안 = 131
• 제5장 결 론 = 133
• 제1절 결론 = 133
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 = 137
• 참고문헌 = 139
• 설문지 = 142
• ABSTRACT = 147