택지개발사업지구의 분양필지 규모와 가격 선호 분석 = Analysis of lot size and price preferences in residential development project site

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 주민들이 선호하는 택지개발사업지구의 단독택지 및 상업용지 필지당 규모(면적)와 평당 가격을 알아보는데 목적이 있다. 본 연구에서는 김포장기지구를 중심으로 설문 조사하여 활용하였다. 기초분석 결과는 다음과 같다
첫째, 단지조성의 중점사항에 대한 응답에서는 쾌적한 주거단지 조성과 편익시설 완비가 많았다. 이는 사회전반에 부각되고 있는 환경문제의 해결과 주거생활의 편리성을 요구한다고 할 수 있다.
둘째, 주택마련계획에 관한 사항에서 주택마련시기는 2∼5년이내가 많았으며, 주택구입 또는 신축이유는 보다 좋은 환경을 위해, 선호 주택유형은 순수단독주택이 아파트 보다 다소 높게 나타났다. 이는 최근 국민들이 전원생활을 선호하는 것으로 이해할 수 있다. 우량 택지의 조건으로는 교통, 교육환경, 주위환경 등을 선호하고 있으며, 단독택지의 필지당 규모는 100평미만 70.6%, 단독택지의 평당 가격은 200만원미만 76.4%로 나타났다.
셋째, 순수상업, 준주거, 근린생활시설용지의 구입에 관한 사항에서 근린생활시설용지가 순수상업용지 보다 높게 나타났으며, 상업용지의 필지당 규모는 400평미만이 88.9%, 상업용지의 평당 가격은 300만원미만이 80.3%로 나타났다.
설문지 데이터에 의해 산정된 각각의 다중회귀방정식을 이용하여 주민들이 선호하는 택지개발사업지구의 단독택지 및 상업용지 필지당 규모(면적)와 평당 가격을 알아보았다.
분석한 결과 단독택지의 필지당 규모(면적)와 평당 가격은 독립변수의 계수의 차이만 보일 뿐, 같은 상관관계를 가진다는 것이다. 마찬가지로 상업용지의 필지당 규모(면적)와 평당 가격도 그러하다. 하지만 단독택지와 상업용지를 비교하면 그 차이가 있다.
첫째, 가구주의 연령에 따라 단독택지의 필지당 규모(면적)와 평당 가격은 가구주의 연령이 많아질수록 더 높은 수준을 요구하는데 비해서, 상업용지는 필지당 규모(면적)와 평당 가격이 가구주의 연령이 많을수록 더 낮은 수준을 요구하였다. 이는 젊은 연령이 사업을 위한 상업용지를 선호하고, 나이가 많아질수록 단독택지에 대한 선호가 높은 것으로 알 수 있다. 즉, 젊은 30대 보다 상대적으로 경제적인 여유가 있는 40대, 50대에 갈수록 주거수준에 더 많은 관심을 갖고 있어 상업용지보다 단독택지에 대한 선호가 높다는 것을 알 수 있다.
둘째, 독립변수인 가구원수에 대해 단독택지는 (-)의 상관관계를, 상업용지는 (+)의 상관관계를 가졌지만 그 계수가 다른 변수의 계수에 비해 상당히 작은 것으로 보아 그리 큰 영향은 주지 못하는 것으로 보인다. 이는 조사대상의 가구원수의 차이가 크지 않고, 단독택지나 상업용지를 결정하는 데 있어서 가구주의 연령이나 거주지역적 요인에 비해 가구원수는 의사 결정에 중요한 요인이 되지 못함을 의미한다.
셋째, 거주지역에 따라 단독택지와 상업용지의 선호가 다르게 나타났다. 단독택지의 경우, 필지당 규모(면적)와 평당 가격은 모두 인천, 김포, 서울 및 기타의 순으로 높은 선호를 나타낸 반면, 상업용지는 필지당 규모(면적)와 평당 가격이 김포, 서울 및 기타, 인천의 순으로 나타났다.
응답자의 선호가 높다는 것은 토지를 분양 받을 의사가 많은 잠재고객이라고 할 수 있다. 그러므로 향후 토지분양을 위해 설문에 응한 잠재고객의 지속적인 관리가 필요하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to review the size(area) and price per pyong for the lots preferred by people in residential development project site. For this purpose, the case of Janggi residential development project site in Kimpo was selected to conduct a survey. The results of this study can be summarized as follows;
First, many people answered that they wanted a comfortable housing site and amenities. Such a finding suggests that most people want to see the environmental problems solved with the sufficient amenities arranged.
Second, most people thought that they would possess their own houses within 2∼5 years and they wanted to have their houses because they desired a better living environment. More people wanted to live in a detached-house rather than in an apartment. Such findings agree to the fact that many people desire to live a rural life. They counted, as conditions of good housing sites, good traffic conditions, educational environment and surrounding landscape. 70.6% of the people preferred a detached-land of 100 pyongs below, while 76.4% of them wanted to buy the detached-land at 2 million wons below per pyong.
Third, among the land for commercial, semi-housing and amenity, people preferred the land for amenity most. 88.9% of them desired a commercial-land of 400 pyongs below, while 80.3% of them wanted to buy the commercial-land at 3 million wons below per pyong.
Meanwhile, the data collected through the questionnaire survey were analyzed using the multiple regression equation to identify the lot size(area) and unit price preferred by the people for detached-land and commercial-land.
As a result, it was found that the lot size(area) for detached-lands was correlated with the unit price, although the coefficients of the independent variables differed. Such a correlation was true of the commercial-land. However, there was a difference between detached-land and commercial-land.
First, the older householder is, he wants to have a wider lot size(area) and a lower unit price per pyong in case of the detached-land. In case of the commercial-land, the older householder is, he wants to have a smaller lot size(area) and a lower unit price. Such findings suggest that the young people desire a wider commercial-land, while the old people want to have a wider detached-land. In other words, those in their 40's and 50's who are more able financially prefer the detached-land more, being concerned more about their living quality.
Second, although the independent variable 'the number of family members' is negatively correlated with the size of the detached-land and positively correlated with the size of the commercial-land, the difference is too small to affect other variables. Such findings may be attributable to the fact that the number of the family members surveyed did not differ much, suggesting that the number of family members is not more important determinant than age of householder or other living factors.
Third, the preferences of detached-land and commercial-land one differed depending on people's living areas. In case of the detached-land, the highest lot size(area) and unit price were suggested by those living in Inchon, followed by those in Kimpo, those in Seoul and those living in other areas in their order, while in case of the commercial-land, those suggesting the highest lot size(area) and unit price were the people living in Kimpo, followed by Seoul, other areas and Inchon.
High preferences may mean that they are willing to buy the sites on their conditions of lot size and unit price. Lastly, it is deemed necessary to continue to manage the potential customers who responded to this questionnaire survey.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = ⅰ
• 표목차 = ⅳ
• 그림목차 = ⅵ
• 국문요약 = ⅶ
• 제1장. 서론 = 1
• 1.1. 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1.2. 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제2장. 문헌고찰 = 3
• 2.1. 택지개발사업의 개요 = 3
• 2.1.1. 택지개발사업의 개념 = 3
• 2.1.2. 택지개발사업의 유형 및 방식 = 4
• 2.1.3. 택지개발사업의 정책 및 변천 = 10
• 2.1.4. 택지개발사업의 성과 = 13
• 2.1.5. 택지개발사업지구인 수도권 5개 신도시 개요 = 15
• 2.1.6. 택지개발사업의 토지이용계획 = 18
• 2.1.7. 수용인구 및 주택에 관한 계획 = 24
• 2.2. 토지용도별 면적 산정 방법 = 25
• 2.2.1. 주택건설용지 면적 산정 방법 = 25
• 2.2.2. 상업용지 면적 산정 방법 = 26
• 2.2.3. 공공시설용지 면적 산정 방법 = 29
• 2.3. 택지개발사업의 조성원가 산정 및 공급 방법 = 30
• 2.3.1. 택지개발사업의 총사업비 산정 = 30
• 2.3.2. 택지개발사업의 조성원가 산정 = 31
• 2.3.3. 택지개발사업의 용지공급 방법 = 31
• 2.4. 통계분석에 관한 이론적 고찰 = 37
• 2.4.1. 회귀분석의 기본개념 = 37
• 2.4.2. 회귀분석의 목적 = 37
• 2.4.3. 회귀분석을 위한 필요조건 = 38
• 제3장. 단독택지 및 상업용지 규모와 가격 선호 분석 = 39
• 3.1. 설문조사 이용자료의 특성 = 39
• 3.1.1. 조사기간 = 40
• 3.1.2. 모집단 및 표본추출 = 40
• 3.1.3. 설문지 회수 현황 = 40
• 3.1.4. 설문내용 = 40
• 3.2. 설문조사 기초분석 = 41
• 3.2.1. 응답자의 기초사항 = 41
• 3.2.2. 응답자의 빈도분석 = 41
• 3.2.3. 응답자의 교차분석 = 47
• 3.3. 모형정립 및 결과분석 = 58
• 3.3.1. 단독택지 및 상업용지 규모와 가격 산정 모형정립 = 58
• 3.3.2. 단독택지 및 상업용지 규모와 가격 산정 결과분석 = 61
• 제4장. 결론 및 향후 연구과제 = 65
• 4.1. 결론 = 65
• 4.2. 향후 연구과제 = 67
• 참고문헌 = 68
• ABSTRACT = 70