도시재생사업과 연계한 자율주택정비사업 활성화 방안 연구 : 인천광역시 사례를 중심으로 = A Study on Strategies for Activating Autonomous Housing Improvement Projects Linked with Urban Regeneration : Focusing on the Case of Incheon Metropolitan City

국문 초록 (Abstract)

국 문 요 약


도시재생사업과 연계한 자율주택정비사업 활성화 방안 연구
- 인천광역시 사례 중심으로 -


정 민 호
인하대학교 대학원
도시재생학전공


본 연구는 추진이 장기적으로 정체되어 있는 자율주택정비사업의 구조적 한계를 극복하고 실질적인 돌파구를 마련하기 위하여, 공공이 기반시설을 지원하는 정책인 노후주거지정비 지원사업 및 소규모주택정비 관리지역 제도와의 유기적인 연계 방안을 모색하고, 인천광역시 원도심 사례와 전문가 대상의 실증 분석을 기반으로 실행 가능한 활성화 방안을 제시하는 데 목적이 있다. 과거 존치·보전 중심에 치중했던 도시재생 뉴딜사업은 사적 영역의 주거환경 문제를 해결하는 데 한계를 드러냈으며, 자율주택정비사업 역시 사업성 부족과 주민 전문성 부족으로 현장에서 외면받고 있는 실정이다.
이러한 현장의 병목 구간을 규명하고자 본 연구는 인천광역시의 자율주택정비사업 대상지의 실태를 분석하였다. 나아가 주거정비 산·학·연·관 전문가 30인을 대상으로 심층 면접을 실시하여 4대 전략 분야와 12개 핵심 세부 정책 지표를 확정하였으며, 전문가 55명의 유효 표본을 확보하여 계층분석과정（AHP）과 퍼지 계층분석법（Fuzzy-AHP）을 병행 적용해 정책 대안의 종합 가중치와 우선순위를 객관적으로 도출하였다.
실증 분석 결과, ‘공공 매입임대확약 및 시세 반영 가격 현실화’ 지표가 분석 모델의 변화와 관계없이 1위 과제로 도출되며 최우선 핵심 요소임을 입증하였다. 특히 Fuzzy-AHP 분석 결과, AHP 분석에서 10위에 머물렀던 ‘노후주거지정비 지원사업 및 관리지역의 운영’ 지표가 3위로 상승하는 순위 역전 현상이 나타났다. 이는 미시적 완화 수치 확대보다 지자체가 특정 구역을 선제 지정하여 공공 기반시설을 공급하는 거시적 마스터플랜의 연계가 본질적인 핵심 기제임을 뜻한다. 이와 함께 현장의 복합 실무를 밀착 보좌할 ‘현장 전담 PM 파견 및 맞춤형 갈등 조정 서비스’ 역시 Fuzzy-AHP 2위로 격상되며, 초기 주민합의체 구성부터 최종 준공까지의 전 과정을 책임지고 대행하여 비전문가인 주민의 실무적 실행력을 직접 담보하는 핵심 변수임이 입증되었다.
결론적으로 본 연구는 인천 원도심의 구조적 한계를 돌파하기 위한 통합적 활성화 방안으로 다음의 다섯 가지 대안을 제안한다. 첫째, 공공기관 주도의 설계 연계형 공공매입 및 순환형 이주지원 패키지를 통해 공공이 재무 리스크를 분담해야 한다. 둘째, 현행 임의사항인 도시재생지원센터 설치를 필수 의무사항으로 법제화하여 정비지원 전담기구로 고도화하고, 공모 선정 예산 내 전문 PM 고용 지침을 필수화하여 기술 인력을 안정적으로 확보해야 한다. 셋째, 도시재생과 주택정비 부서를 단일 조직으로 결합한 통합 컨트롤타워를 구축하고 계획 단계에서의 사전 인센티브 확약 시스템을 작동해야 한다. 넷째, 노후주거지정비 지원사업과 소규모주택정비 관리지역과 연계하여 거점형 공영주차장을 선제 공급하고, 주차장 공유제를 통해 개별 필지의 부설주차장 의무를 완화함으로써 유휴 공간을 수익성 가용 면적으로 전환해야 한다. 다섯째, 정비사업을 통해 공급된 거점시설의 운영·관리 권한을 주민 중심의 마을 협동조합에 위탁하여 자생적인 사후관리 거버넌스 체계를 확립해야 한다. 본 연구는 공공의 선제적 기반시설 투자와 민간의 주택 정비가 유기적으로 융합하는 과학적인 정량적 근거를 수립하고 주거지 정책 설계의 실무적인 프레임워크를 제공하였다는 점에서 학술적·정책적 의의를 지닌다.

핵심어 : 도시재생사업, 자율주택정비사업, 노후주거지정비 지원사업, 소규모주택정비 관리지역, AHP, Fuzzy-AHP, 활성화 방안 제안

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 4
• 제2절 연구의 범위 및 방법 5
• 1. 공간적 범위 5
• 2. 시간적 범위 5
• 3. 내용적 범위 6
• 4. 연구의 방법 및 절차 7
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 9
• 제1절 도시재생사업의 정부별 정책 추진 체계 9
• 1. 박근혜 정부의 도시재생 선도사업 9
• 2. 문재인 정부의 도시재생 뉴딜사업 12
• 3. 윤석열 정부의 도시재생 정책 재편 15
• 4. 이재명 정부의 도시재생 정책 체계화 18
• 제2절 자율주택정비사업의 특성 및 관리지역 제도 고찰 20
• 1. 자율주택정비사업의 특성 20
• 2. 타 소규모주택정비사업의 유형별 특성 비교 28
• 3. 소규모주택정비 관리지역 제도의 의의 및 특성 31
• 4. 소규모주택정비 관리지역과 도시재생사업 특성 비교 32
• 5. 이론적 고찰 소결 및 시사점 34
• 제3절 선행연구 및 연구 차별성 35
• 1. 자율주택정비사업의 저해요인 분석 35
• 2. 자율주택정비사업의 활성화요인 분석 37
• 3. 선행연구와의 차별성 39
• 제3장 인천광역시 자율주택정비사업 추진현황 41
• 제1절 소규모주택정비사업의 현황 41
• 1. 소규모주택정비사업의 유형별 추진 실태 42
• 2. 인천시 자율주택정비사업 추진 실태 43
• 제2절 노후주거지정비 지원사업 대상지별 추진 실태 고찰 45
• 1. 남동구 간석3동 뉴:빌리지 사업 추진 실태 45
• 2. 부평구 부개·일신지구 뉴:빌리지 사업 추진 실태 49
• 3. 계양구 계산1동 노후주거지정비 지원사업 추진 실태 52
• 4. 실태 분석 결과의 종합 및 시사점 56
• 제4장 자율주택정비사업 활성화를 위한 실증분석 58
• 제1절 실증분석의 개요 58
• 1. 연구 설계 58
• 2. 연구 절차 및 체계 59
• 3. 연구 방법 60
• 제2절 전문가 심층 면접의 설계 및 표본 구성 65
• 1. 조사 설계 및 자료 수집 65
• 2. 심층 면접 분류 체계 68
• 3. 분야별 문제점 및 개선 방안 73
• 제3절 AHP를 활용한 중요도 및 우선순위 분석 88
• 1. AHP 분석 설계 및 지표 정의 88
• 2. 쌍대비교 항목 설계 및 구조화 93
• 3. AHP 조사 설계 및 실증 절차 95
• 4. 일관성 검증 및 유효 표본 확정 96
• 5. 조사 대상 표본의 일반적 특성 97
• 6. 세부 정책 지표별 상대적 중요도 및 우선순위 분석 결과 100
• 7. AHP 종합 중요도 및 우선순위 도출 분석 결과 104
• 제4절 Fuzzy-AHP를 활용한 우선순위 분석 106
• 1. 세부 정책 지표별 퍼지 가중치 및 정책 우선순위 분석 결과 106
• 2. Fuzzy-AHP 종합 중요도 및 우선순위 도출 결과 110
• 제5절 AHP 및 Fuzzy-AHP 분석 결과의 비교 분석 112
• 1. 전략 분야별（Level 2） 분석 결과 비교 112
• 2. 정책 대안별（Level 3） 분석 결과 비교 112
• 3. 비교 분석 결과 시사점 116
• 제6절 자율주택정비사업 활성화를 위한 인천형 정책 제언 117
• 1. 공공기관 매입 연계 및 순환형 이주지원을 통한 리스크 분담 117
• 2. 인천형 재생·정비 통합지원기구 고도화 및 전문 PM 조직 육성 119
• 3. 사전 인센티브 확약제 도입 및 부서 통합을 통한 인허가 절차 효율화 121
• 4. 도시재생사업과 관리지역 연계를 통한 재정 보조 및 생활 SOC 확충 123
• 5. 협동조합 중심의 위탁관리를 통한 자생적 사후관리 방식 구축 124
• 제5장 결론 126
• 제1절 연구 요약 126
• 제2절 정책적·학술적 시사점 128
• 1. 정책적 시사점 128
• 2. 학술적 시사점 130
• 제3절 연구의 한계 및 향후 과제 132
• 참 고 문 헌 134
• ABSTRACT 139
• 부 록 142