중국 물권법상의 부동산 선의취득제도 = Bona Fide Acquisition of Immovables on the Chinese Property Law

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Chinese Property Law(Enforcement Date 01. October, 2007.) recognizes bona fide acquisition about immovables as well as movables(Article 106 of The Chinese Property Law), unlike Korea which recognizes it only about movables(Article 249 of Korean Civil Code). The reason is as follows; first, as the registration system of immovables in China is not completely furnished, there are many unregistered immovables. Also, dual purchase and sale of housing or even multiplex purchase and sale has been occurring frequently. As a result, the rights of the buyer which purchases a house are not guaranteed, and therefore bona fide acquisition of immovables should be recognized in order to protect a bona fide third person.
Bona fide acquisition of immovables demands four requirements (Article 106 (1) of The Chinese Property Law). Above all, a person without the power to dispose a immovable shall take an act of disposition. Second, a buyer shall purchase the immovable in a bona fide. Third, the buyer shall make registration. Finally, such immovable is assigned with a reasonable price, which shall be judged with overall consideration for the place, time, conditions of transaction, and etc. But although such immovable is assigned with substantially lower price, there is a dominant opinion which recognizes bona fide acquisition in view of public trust over registration of immovables.
When bona fide acquisition about immovables is recognized, the ownership or other real rights which have been existed on the immovable shall lapse. In theory, there are differences of opinions about whether this is the original acquisition or the derivative acquisition, but the common opinion interprets the original acquisition.
If the buyer has obtained the ownership of the immovable, the original holder of the right shall enjoy the right to claim damages to the non-holder of the right to dispose of the immovable(Article 106 (3) of The Chinese Property Law).

국문 초록 (Abstract)

동산의 선의취득만 인정하고 있는 한국 민법상의 선의취득제도(민법 제249조)와 달리, 중국 물권법(2007년 10월 1일 시행)은 동산 이외에 부동산에 대하여도 선의취득을 인정하고 있다(중국 물권법 제106조).
부동산에 대한 선의취득을 인정하는 이유는 다음과 같다.
중국에는 아직 부동산 등기제도가 완비되지 않아 미등기 부동산이 다수 존재하고 있다. 또한 주택의 2중매매나 심지어 다중매매가 빈번하게 발생하고 있는 상황이다. 따라서 주택을 구입한 매수인의 권리가 보장되지 않고 있는 실정이므로, 선의의 제3자를 보호하기 위해서는 부동산의 선의취득이 인정되어야 한다.
부동산의 선의취득에는 4가지의 요건이 요구된다(중국물권법 제106조제1항).
첫째, 무권리자의 처분행위일 것.
둘째, 취득자가 선의일 것.
셋째, 취득자가 등기를 완료할 것.
넷째, 양도가 합리적인 가격으로 이루어질 것.
합리적인 가격이란 거래 장소와 거래 시간 거래 조건 등을 종합적으로 고려하여 판단한다.
부동산 등기의 공신력을 고려한다면, 부동산을 취득한 가격이 현저하게 낮아도 선의취득은 인정되어야 한다는 유력한 견해도 있다.
부동산의 선의취득이 인정되면 그 부동산 위에 존재하고 있던 소유권 기타 물권은 전부 소멸한다. 즉 선의취득자의 소유권 취득은 원시취득에 속한다.
양수인이 선의취득을 하면 원권리자는 처분권 없이 처분한 자에게 손해배상을 청구할 수 있을 뿐이다(중국물권법 제106조제3항).

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