大規模 土地開發事業의 開發負擔金制度 改善에 관한 硏究 = A study on development charge improvement of large-scale land development projects

국문 초록 (Abstract)

개발부담금 제도는 과거 성장기에 토지투기 문제를 해결하기 위해 도입되었으나 부동산 시장이 안정화되고 있는 현재 시점에서 개발부담금의 불합리한 규정 등으로 개발이익과 개발비용 산정방법, 부과 시기 등에 대한 분쟁과 불필요한 행정 낭비가 발생하여 변화된 경제적 환경과 토지개발사업의 특성을 고려한 합리적인 개발부담금 적용 방안이 요구된다. 본 연구는 개발부담금 부과 대상, 부과 기준, 부과 방법에 대한 법률적 기준을 살펴보고, 그와 관련하여 발생한 개발부담금 분쟁 사례를 조사하여 문제점을 분석하여 법률적 판단과 개선방안 검토를 통해 합리적인 개발부담금 개선안을 제시하였다.

대규모 토지개발사업에서 개발부담금 부과대상토지와 부과제외토지가 혼합되어 개발되는 경우, 개발부담금 부과가 손실이 발생하는 토지를 제외하고 조성원가 이상인 토지로만 산출된다면 실제 발생되는 이익보다 과다하게 산출되는 결과를 초래한다. 따라서 개발이익 산출은 개발사업부지 전체에 대한 이익을 산출한 후 부과대상토지에 대한 개발부담금을 안분하여 산정하는 것이 타당하다.

개발비용 인정 범위와 관련하여, 토지개발사업을 위하여 투입되는 비용이 개발비용으로 인정받지 못하면 그 비용 만큼 이익이 과다하게 산정된다. 따라서 개발사업과 관련하여 지출되는 모든 비용과 자본비용을 개발비용에 포함시켜 현실적으로 얻을 수 있는 개발이익에 부합되게 개발 부담금이 산정되도록 하여야 한다.

개발부담금 부과시기 및 정산과 관련하여, 토지개발사업이 단계별 사업으로 시행되는 경우 부분 준공된 토지에 대한 개발부담금이 부과되고 있으나 개발사업은 단계별로 구별하여 시행되는 것이 아니라 전체로 연계하여 시행되는 것이다. 따라서 부분 준공된 토지별로 개발비용을 정확히 구분 산출하는 것은 어렵고 비효율적이므로 전체 개발사업이 완료될 때 부담금을 부과하는 것이 타당하고 개발사업 준공 후에도 추가 비용이 투입되고 있으므로 개발부담금 정산제도 도입이 필요하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Development Charge system was introduced in order to resolve land speculation problem in the past period of growth. However, administrative waste and disputes involving the calculation method of development profits, costs and levy time is generated in such unreasonable provisions of the Development Charge in the current at the time the real estate market is stable. Therefore, reasonable Development Charge's proposal that takes into account the changed economic environment and the characteristics of the land development projects is required.

In this study, after examining Development Charge levy targets, standards and the legal criteria, it was investigated the development charge conflict cases associated, by analyzing the problem. Through the study of legal judgment and improvement proposals, it was presented improvements of reasonable Development Charge.

In case of constructing with mixing levy land and land except for the imposition in large-scale land development projects, Development Charge is calculated only the land more than construction cost, except for the land where the loss occurs. And then the result that is more excessively calculated over actual profits is generated. Therefore, after calculating the profit of the whole land output of the development profits, it is reasonable to calculate by pro rata to the imposition land.

In connection with the development cost scope of accreditation, if costs used for land development projests were not calculated as development costs, it should be calculated excessively on profit. Therefore, all costs and financial expenses used must be calculated as development costs associated with development projects in order to calculate profits that can be obtained practically.

When land development projects are performed in stepwise projects, Development Charge of land finished partially has been imposed. However, land development is not to be performed as distinct stepwise. Since it is carried out in the whole work together, it is difficult and inefficient to accurately calculate development costs in partial land completed. Therefore, when the entire development projects is completed, it is reasonable to impose Development Charge. And it requires a need for the introduction of Development Charge settlement system in that the additional costs can be added after completion.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 제2장 개발부담금 제도 및 법령의 고찰 4
• 제1절 개발부담금 제도 도입배경과 목적 4
• 제1항 제도의 도입배경 4
• 제2항 제도의 목적 5
• 제2절 개발부담금의 법적 근거 5
• 제1항 개발부담금 법체계 및 근거 5
• 제2항 개발이익환수에 관한 법률 연혁 8
• 제3절 개발부담금 부과 대상 12
• 제1항 개발사업의 개념 12
• 제2항 부과대상 개발사업 13
• 제3항 납부의무자 15
• 제4항 부과 제외 및 감면 16
• 제4절 개발부담금 산정 방법 18
• 제1항 개발이익 및 개발부담금 18
• 제2항 개발부담금 부과기준 및 부담률 20
• 제3항 개발부담금 부과시점 21
• 제5절 개발비용 23
• 제1항 개발비용의 산정기준 23
• 제2항 개발비용의 산정절차 25
• 제6절 지가의 산정 25
• 제1항 지가 산정방법 25
• 제2항 정사지가상승분 28
• 제7절 개발부담금의 부과 및 징수 29
• 제1항 개발부담금 결정 및 부과 29
• 제2항 개발부담금 고지 및 징수 30
• 제3항 이의신청 32
• 제3장 개발부담금 분쟁사례 분석 34
• 제1절 사례분석 대상의 선정 및 개요 34
• 제2절 분쟁사례 분석 34
• 제1항 중앙토지수용위원회 행정심판 사례 34
• 제2항 법원 판결 사례 50
• 제4장 개발부담금 문제점과 합리적 부과 방안 67
• 제1절 개발부담금 제도의 문제점 67
• 제2절 개발이익 산정 방법 69
• 제1항 문제점 분석 69
• 제2항 개발이익 산정방법 개선 71
• 제3절 개발비용 인정 범위 74
• 제1항 문제점 분석 75
• 제2항 개발비용 인정 범위 개선 76
• 제4절 개발부담금 부과시기 및 정산 82
• 제1항 문제점 분석 82
• 제2항 부과시기 개선 및 정산 절차 도입 84
• 제5장 결 론 87
• 참 고 문 헌 89