부동산의 이해

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 제1장 부동산의 이해 = 21
• 제1절 부동산의 정의 = 23
• 1. 부동산의 개념 = 23
• (1) 법률적 측면에서의 부동산 = 23
• (2) 경제적 측면에서의 부동산 = 25
• (3) 기술적(물리적) 측면에서의 부동산 = 26
• (4) 복합개념으로서의 부동산 = 27
• (5) 투자대상으로서의 부동산 = 28
• 2. 부동산상품의 특성 = 29
• (1) 고가성 = 29
• (2) 내구성 = 29
• (3) 금융부채의 필요 = 30
• (4) 거래비용과 시간의 경과 = 30
• (5) 가계소비의 큰 비중 = 30
• (6) 진열의 불가능 = 31
• 3. 부동산을 둘러싼 환경의 변화 = 32
• (1) 부동산 유통시장의 개방 = 32
• (2) 주5일 근무제 = 32
• (3) 24시간 영업 = 32
• (4) 홈쇼핑 증가 = 33
• 4. 부동산상품의 변화 = 33
• (1) 부동산상품의 범위와 종류가 변한다. = 33
• (2) 부동산상품 형태의 변화 = 33
• (3) 부동산 개발, 이제 은행도 한다. = 33
• (4) 부동산을 둘러싼 주변 환경이 변하고 있다. = 34
• 제2절 부동산의 특성 = 35
• 1. 토지 = 35
• 2. 토지의 특성 = 36
• (1) 자연적 특성 = 36
• (2) 인문적 특성 = 38
• 3. 건물의 특성 = 39
• (1) 비영속성 = 39
• (2) 생산가능성 = 39
• (3) 동질성 = 39
• (4) 이동가능성 = 40
• (5) 토지의 개별적 요인의 지배성 = 40
• 제3절 부동산의 분야 및 전문직업군 = 41
• 1. 부동산활동의 원리 = 41
• (1) 과학성 및 기술성 = 41
• (2) 경험과학성 = 41
• (3) 사회성·공공성·사익성 = 41
• (4) 전문성·윤리성 = 42
• (5) 정보활동성 = 42
• (6) 대인활동성 및 대물활동성 = 42
• (7) 임장활동성 = 43
• (8) 고려의 장기성 = 43
• (9) 공간활동성·복합개념성 = 43
• 2. 부동산업의 특징 = 43
• (1) 낮은 자기자본의 비율 = 44
• (2) 높은 이익률 = 44
• (3) 영업규모의 영세성 = 44
• (4) 높은 이직률 = 44
• (5) 고령의 취업자 = 45
• (6) 높은 겸업자 비율 = 45
• 3. 부동산업의 분류 = 45
• (1) 부동산공급업 = 46
• (2) 부동산임대업 = 47
• (3) 부동산서비스업 = 47
• 제4절 부동산가격과 투자, 투기 = 55
• 1. 부동산가격 = 55
• (1) 부동산가격의 개념 = 55
• (2) 부동산가격의 이중성 = 55
• (3) 부동산가격의 특징 = 55
• (4) 부동산가격의 발생요인 = 56
• 2. 부동산투자와 투기 = 57
• (1) 투기의 역기능 = 57
• (2) 투기의 순기능 = 58
• 3. 부동산투자의 위험과 수익 = 59
• (1) 부동산투자의 위험 = 59
• (2) 수익률 = 60
• (3) 위험과 수익의 관계 = 61
• (4) 포트폴리오 이론 = 62
• 4. 버블 붕괴와 자산디플레이션 = 63
• (1) 버블의 역사 = 64
• (2) 부동산가격하락이 사회경제에 미치는 영향 = 67
• 5. 부동산경기변동 = 71
• (1) 일반경기의 순환 = 71
• (2) 부동산경기의 순환 = 72
• 크로스오버(Cross Over) = 75
• 제2장 부동산 거래와 제도 = 77
• 제1절 부동산 거래상식 = 79
• 1. 부동산 구입절차와 요령 = 79
• (1) 부동산 구입절차 = 79
• 2. 부동산 관련 공부 = 82
• (1) 부동산 등기부에 대한 기초 = 83
• (2) 등기부등본 보기 = 84
• (3) 기타 부동산 관련 서류 보기 = 86
• 3. 부동산 거래시 유의사항 = 88
• (1) 계약전 유의사항 = 88
• (2) 계약시 유의사항 = 91
• (3) 매매계약서 작성시 유의사항 = 93
• (4) 대금지급 및 등기시 유의사항 = 95
• (5) 매매계약시 지불하는 계약금의 의미 = 98
• (6) 안전한 부동산거래를 위한 종합적인 체크리스트 = 100
• 4. 사기 등 거래사고 방지 요령 = 100
• 5. 매입대상물건의 비교·평가하기 = 101
• (1) 부동산구입의 목적 = 102
• (2) 교통여건 = 102
• (3) 생활편의시설 = 102
• (4) 교육 및 공공시설 = 103
• (5) 주변자연환경 = 103
• (6) 지역적 선호도 = 103
• (7) 가격의 적정성 = 104
• (8) 주거공간 및 내부구조 = 104
• (9) 투자가치 = 104
• 제2절 주택청약제도 = 105
• 1. 주택청약제도의 의의 = 105
• (1) 청약제도의 의의 = 105
• (2) 청약제도의 변천 = 105
• (3) 청약제도의 유형 및 가입가격 = 106
• (4) 아파트의 공급유형 = 107
• 2. 주택청약통장의 종류 = 109
• (1) 청약예금 = 109
• (2) 청약부금 = 111
• (3) 청약저축 = 111
• (4) 공급주택 유형별 청약자격과 순위 = 113
• (5) 청약통장 변경 및 제한 = 114
• 3. 청약절차 = 116
• (1) 공통적으로 제출해야 할 서류 = 116
• (2) 국민주택 청약시 추가 제출서류 = 117
• (3) 인터넷주택청약 = 117
• (4) 청약경쟁율 및 당첨자 확인 = 117
• (5) 계약금 납입 및 계약체결 장소 = 117
• 4. 분양주택 당첨자 선정방법 = 118
• (1) 민영주택 당첨자 선정방법 = 118
• (2) 국민주택 당첨자 선정방법 = 119
• 제3절 주택임대차제도 = 121
• 1. 주택임대차보호법의 법률적 의의 = 121
• (1) 주택임대차보호법의 적용범위 = 121
• (2) 목적물의 상태 = 122
• 2. 주택임대차인의 보호를 위한 제도 = 124
• (1) 주택임차인의 대항력 = 124
• (2) 주택임차인의 우선변제권 = 125
• (3) 최우선변제 = 125
• (4) 임차권등기명령제도 = 127
• (5) 임대차기간의 보장 = 128
• (6) 확정일자 제도 = 129
• 3. 주택임대차와 관련된 권리행사의 방법 = 130
• (1) 소송 = 130
• (2) 지급명령신청 = 130
• (3) 민사조정 = 131
• (4) 기타 = 132
• 제4절 상가건물임대차제도 = 133
• 1. 목적 = 133
• 2. 목적물의 범위 = 134
• (1) 목적물 = 134
• (2) 적용여부 = 135
• 3. 임차보증금의 범위 = 135
• (1) 환산보증금제도 = 135
• (2) 지역에 따른 환산보증금의 기준 = 135
• 4. 주요내용 = 136
• (1) 임대차 계약기간 = 136
• (2) 대항력 = 137
• (3) 우선변제권 = 138
• (4) 최우선변제 = 138
• (5) 확정일자인 = 139
• (6) 이해관계인의 등록사항 등의 열람·제공요청권 = 140
• (7) 임차권등기명령제도 = 141
• (8) 임차권의 법정갱신 = 142
• (9) 임대료 증감요구권 = 143
• (10) 차임 또는 보증금의 증감청구 및 증액청구 제한 = 143
• 5. 주택임대차보호법과의 비교 = 143
• 원가공개와 분양가규제 = 147
• 제3장 부동산경매와 권리분석 = 149
• 제1절 부동산등기 = 151
• 1. 부동산등기의 의의 = 151
• 2. 등기의 종류 = 151
• 3. 등기의 일반적 효력 = 152
• (1) 본등기의 효력 = 152
• (2) 가등기 = 153
• (3) 예고등기 = 154
• 4. 등기부와 대장 = 154
• (1) 등기부 = 154
• (2) 대장 = 156
• 5. 등기부에 나타난 권리 = 157
• (1) 소유권 = 157
• (2) 지상권 = 158
• (3) 지역권 = 159
• (4) 전세권 = 159
• (5) 유치권 = 159
• (6) 저당권 = 160
• (7) 근저당 = 161
• (8) 가등기담보와 양도담보 = 161
• (9) 명의신탁 = 161
• 제2절 부동산경매 = 163
• 1. 부동산경매 = 163
• 2. 부동산 경매의 종류와 대상 = 163
• (1) 부동산경매의 종류 = 163
• (2) 강제경매와 임의경매의 정의 및 비교 = 164
• (3) 부동산경매의 대상 = 166
• 3. 경매의 장단점 = 166
• (1) 경매의 장점 = 166
• (2) 경매의 단점 = 167
• 4. 부동산경매 진행절차 = 167
• (1) 경매절차 = 167
• (2) 경매입찰 = 170
• 5. 관련공부서류와 세금내역 = 171
• (1) 관련공부서류 = 171
• (2) 현장답사 = 172
• (3) 세금 및 공과금 내역 = 173
• 6. 경매시 종목별 투자요령 = 174
• (1) 주택 = 174
• (2) 상가 = 174
• (3) 전원주택 = 174
• (4) 다가구주택 = 174
• 7. 경매정보 획득방법 = 175
• (1) 법원경매정보 이용 = 175
• (2) 신문의 매각(입찰)공고 이용 = 176
• 8. 민사집행법 중 부동산 경매 관련 개정사항 = 177
• (1) 강제집행대상물의 범위확대 = 177
• (2) 배당요구 종기결정 및 공고 = 177
• (3) 기간입찰제 및 호가경매 도입 = 178
• (4) 1기일 2회 입찰제 도입 = 178
• (5) 매각허가결정에 대한 항고 제한 = 179
• (6) 대금지급기한제 = 179
• (7) 인도명령대상의 확대 = 179
• 제3절 권리분석 = 181
• (1) 권리분석의 필요성 = 181
• (2) 권리분석의 방법 = 183
• (3) 낙찰 후 소멸되는 권리 = 184
• (4) 낙찰자가 인수하는 권리 = 187
• (5) 권리분석 종합 = 194
• (6) 권리분석시 유의사항 = 195
• 제4절 부동산공매 = 197
• 1. 공매 = 197
• (1) 공매의 의의 = 197
• (2) 법원 경매와 KAMCO 공매의 차이점 = 197
• 2. 공매 물건의 분류 = 199
• (1) 고정자산 = 199
• (2) 유입자산 = 199
• (3) 수탁재산 = 203
• (4) 압류재산 = 208
• (5) 국유재산 = 210
• 3. KAMCO공매의 매력 = 215
• (1) KAMCO 부동산의 장점 = 215
• (2) KAMCO에서 부동산구입방법 = 216
• (3) KAMCO에서 부동산을 구입시 주의사항 = 219
• House Rich, Cash Poor!! 역모기지 활용을 = 221
• 제4장 부동산의 조세 = 223
• 제1절 주택관련세제 = 225
• 1. 부동산 조세의 목적과 효과 = 225
• (1) 주택관련세제의 목적 = 225
• 2. 부동산 조세의 종류와 현황 = 226
• (1) 부동산 취득시 과세되는 조세 = 228
• (2) 교육세 = 230
• (3) 농어촌특별세 = 230
• 3. 자금출처 조사 = 230
• (1) 자금출처 조사대상 = 231
• (2) 취득 자금 소명 = 231
• (3) 자금출처 조사 배제기준 = 231
• 4. 절세와 탈세 = 232
• (1) 절세(Tax Saving) = 232
• (2) 탈세(Tax Evasion) = 233
• (3) 조세회피(Tax Avoidance) = 233
• 5. 부동산 보유·이용시 과세되는 조세 = 234
• (1) 종합토지세 = 234
• (2) 재산세 = 235
• (3) 종합부동산세 = 237
• 6. 부동산 양도시 과세되는 조세(양도소득세) = 239
• (1) 양도소득세 = 240
• (2) 양도소득세의 신고·납부 요령 = 243
• (3) 양도세탄력세율 제도 = 243
• 제2절 상속세 = 245
• 1. 상속과 관련된 용어 = 245
• 2. 상속세 과세대상 = 247
• (1) 본래의 상속재산 = 247
• (2) 증여재산 = 247
• (3) 간주상속재산(추정상속재산) = 247
• (4) 상속세 비과세 = 248
• 3. 상속세 계산 방법 = 248
• (1) 상속재산의 평가 = 249
• (2) 공과금 등 = 249
• (3) 상속공제 = 251
• (4) 세대를 건너 뛴 상속에 대한 할증과세 = 252
• (5) 상속세의 계산사례 = 253
• 4. 상속세의 신고·납부 요령 = 254
• (1) 분납 = 255
• (2) 연부연납 = 255
• (3) 물납 = 255
• 제3절 증여세 = 257
• 1. 의의 = 257
• 2. 증여세 과세대상 = 257
• 3. 세율 = 258
• 4. 증여세의 면제·비과세 = 260
• (1) 증여재산을 반환하거나 재증여 하는 경우의 증여세 = 260
• (2) 농지 등에 대한 증여세 면제 = 260
• (3) 장애인이 증여받은 재산의 비과세 = 261
• 5. 증여세의 계산방법 = 262
• (1) 증여재산의 평가 = 262
• (2) 증여재산공제 = 262
• (3) 공제의 예 = 263
• (4) 증여세의 계산사례 = 263
• 6. 증여세의 신고·납부 요령 = 263
• (1) 분납 = 264
• (2) 연부연납 = 264
• (3) 물납 = 264
• 일본의 부실채권과 글로벌스탠더드 = 265
• 제5장 부동산금융 = 267
• 제1절 부동산금융 = 269
• 1. 부동산의 증권화(Real Estate Securitization)의 개념 = 269
• 2. 부동산 증권화의 도입 배경 = 270
• 3. 부동산 증권화의 필요성 = 270
• (1) 금융기관의 부실자산 정리의 필요성 = 270
• (2) 기업의 구조조정으로 인한 신속한 매물처리의 필요성 = 270
• (3) 자산 디플레 방지기능 = 271
• (4) 외자유치의 필요성 = 271
• (5) 국내자금의 조달 = 271
• (6) 부동산 금융의 국제관행 = 271
• 4. 부동산 증권화 = 272
• (1) 부동산 증권화의 구조 = 272
• (2) 부동산 증권화의 유형 = 272
• (3) 부동산 증권화의 방법 = 273
• (4) 부동산 증권화의 특징 = 273
• 5. 부동산증권화의 목적과 특성 = 274
• 제2절 자산유동화제도(ABS) = 275
• 1. 자산유동화제도의 개념 = 275
• 2. ABS발행의 효과 = 276
• (1) 자산 보유자 = 276
• (2) 투자자 = 276
• 3. 자산유동화제도의 구조 = 277
• 4. ABS의 참여기관 및 역할 = 279
• (1) 자산 보유자 = 279
• (2) 특수목적회사(SPC) = 279
• (3) 주간사 = 279
• (4) 신용평가기관 = 279
• (5) 신용보완기관 = 280
• (6) Risk Hedging 기관 = 280
• 5. 자산유동화제도의 필요성 및 장단점 = 280
• (1) 필요성 = 280
• (2) 자산유동화제도의 장단점 = 281
• 제3절 주택저당채권제도(MBS) = 285
• 1. 개요 = 285
• 2. 주택저당채권 유동화 제도의 기능 = 286
• (1) 주택금융의 자유화 촉진 가능 = 286
• (2) 자금 회전율 제고 = 286
• (3) 자본시장을 통한 자금조달 확대 = 287
• (4) 유동화 위험의 완화 = 287
• (5) 이자율 변동위험 완화(Interest Rate Risk) = 287
• (6) 자기자본비율(BIS) 제고 = 288
• (7) 자금수급 불균형의 해소 = 288
• (8) 금융비용의 감소 = 288
• 3. 주택저당채권유동화의 효과 = 289
• 4. MBS와 ABS의 비교 = 290
• 제4절 모기지론과 역모기지 = 291
• 1. 모기지론(Mortgage Loan) = 291
• (1) 모기지론의 장점 = 291
• (2) 신청자격 = 292
• (3) 대출주택 = 293
• 2. 역모기지(Reverse Mortgage) = 293
• (1) 모기지론과 역모기지의 비교 = 294
• (2) 역모기지제도의 효용성 = 295
• (3) 우리나라의 역모기지제도 = 297
• 제5절 부동산투자회사(REITs) = 299
• 1. REITs의 개념 = 299
• (1) REITs의 의의 = 299
• (2) REITs의 기본구조 = 301
• (3) 부동산투자회사(REITs)의 자격요건 = 303
• (4) REITs의 유형 = 304
• (5) REITs의 특징 = 307
• 2. 우리나라의 REITs = 309
• (1) 우리나라 REITs제도의 도입배경 = 309
• (2) 우리나라 REITs 제도의 내용 및 특징 = 310
• 제6절 프로젝트 파이낸싱 = 321
• 1. 프로젝트 파이낸싱의 의의 = 321
• 2. 프로젝트 파이낸싱의 발전 과정 = 321
• 3. 프로젝트 파이낸싱의 구조 = 322
• 4. 프로젝트 파이낸싱의 특징 = 324
• (1) 비소구 또는 제한소구 금융(Non-Recourse or Limited Recourse Finance) = 324
• (2) 담보의 한정 = 324
• (3) 현금수지에 기초한 여신(Cash Flow Lending) = 325
• (4) 구조화 금융(Structured Finance) = 325
• (5) 사업단일성 = 326
• (6) 높은 수수료 및 이자율 = 327
• 5. 프로젝트 파이낸싱의 자금 구조 = 327
• (1) 간접금융(Indirect Financing) = 329
• (2) 직접금융(Direct Financing) = 329
• (3) 물적융자 방식 = 330
• 6. 프로젝트 파이낸싱의 장단점 = 330
• (1) 사업주측에서 본 장점 = 331
• (2) 사업주측에서 본 단점 = 335
• (3) 대출은행측에서 본 장점 = 336
• (4) 대출은행측에서 본 단점 = 338
• 7. 프로젝트 파이낸싱과 기업금융(Corporate Financing)의 비교 = 339
• 전면적인 분양권 전매금지를 제안하며 = 340
• 제6장 토지이용계획 = 343
• 제1절 토지이용계획 = 345
• 1. 토지이용규제의 필요성 = 345
• 2. 토지이용규제의 유형과 방법 = 345
• 3. 국토이용계획 = 346
• (1) 국토종합계획 = 346
• (2) 국토의계획및이용에관한법률 = 347
• 제2절 국토이용체계 = 353
• 1. 국토이용체계 개편의 배경 = 353
• 2. 법체계의 개편 = 353
• (1) 국토기본법에 의한 계획체계 개편 = 354
• (2) 국토의계획및이용에관한법률에 의한 계획체계 개편 = 354
• 3. 변경된 주요 내용 = 355
• (1) 용도지역지구제의 개편 - 관리지역의 도입 = 356
• (2) 제2종 지구단위계획의 도입 = 357
• (3) 기반시설연동제 = 359
• (4) 개발행위허가제의 확대 = 360
• (5) 토지적성평가제도 = 362
• (6) 환경과 경관계획의 강화 = 363
• (7) 도시계획위원회 기능 강화 = 363
• (8) 용도지역 = 364
• (9) 용도지구 = 366
• (10) 용도구역 = 366
• 4. 밀도규제 = 367
• (1) 건폐율 = 368
• (2) 용적률 = 369
• (3) 대지면적의 최소한도 = 369
• (4) 건축선 및 인접 대지 경계선으로부터의 간격 거리 규제 = 369
• (5) 일조권 = 370
• (6) 도로 사선 제한 = 370
• (7) 절대 높이 제한 = 370
• (8) 공개공지 확보 = 370
• (9) 대지안의 통로 확보 = 371
• (10) 건축물 사전승인제 = 371
• 제3절 부동산거래규제 = 373
• 1. 투기지역 = 374
• (1) 투기지역 지정절차 = 374
• (2) 투기지역 지정효과 = 375
• 2. 투기과열지구 = 376
• (1) 투기과열지구제도의 주요 변천내용 = 376
• (2) 투기과열지구 지정요건 = 376
• (3) 투기과열지구 지정효과 = 377
• (4) 기타 투기억제 정책 = 379
• 3. 토지거래허가제도 = 379
• (1) 규제구역의 지정 = 380
• (2) 거래계약의 허가 = 382
• (3) 허가기준 = 386
• (4) 불허가기준 = 387
• (5) 토지거래계약허가가 필요 없는 경우 = 389
• (6) 규정위반시의 조치 = 390
• 제4절 주택거래신고제 = 391
• 1. 주택거래신고제의 도입배경 = 391
• 2. 주택거래신고제의 주요내용 = 391
• (1) 신고대상 = 392
• (2) 신고내용 및 절차 = 393
• (3) 신고내용의 활용 = 394
• (4) 실효성 확보방안 = 395
• (5) 주택거래신고지역의 해제 = 396
• 시장실패와 부동산정책 = 398