재건축사업 시행방식 비교 연구 : 리츠 활용을 중심으로 = A Comparative Study on Implementation Models for Housing Reconstruction Projects Focus on the Utilization of REITs

국문 초록 (Abstract)

서울에서는 신규 택지 공급이 제한적인 상황에서, 재건축사업이 노후 공동주택 정비와 주택공급을 위한 중요한 수단으로 기능하고 있다. 이 중 조합방식은 토지등소유자가 직접 참여하는 구조로, 가장 대중적인 시행방식이며 도심 내 주택공급에 기여하고 있다. 또한 신탁방식은 조합방식에서 나타나는 전문성 부족 등을 보완하기 위한 방식으로 도입되어, 전문기관을 통한 사업관리와 절차 효율성 제고 가능성을 보여주었다.
그러나 이러한 시행방식들은 주택공급 역할을 수행하는 동시에 한계도 드러나고 있다. 조합방식은 토지등소유자의 참여를 보장한다는 장점이 있으나, 총회 의결 중심 의사결정 구조와 비전문적인 사업관리로 인해 사업 지연과 갈등이 발생한다. 신탁방식은 전문성 면에서 보완이 가능하지만 신탁보수 부담, 소유자 참여 제한 등의 문제가 제기되기도 한다. 따라서 이 연구는 재건축사업 현행 시행방식이 가진 문제를 검토하고, 조합방식과 신탁방식의 한계를 보완할 수 있는 대안적 시행구조로서 리츠방식 적용 가능성을 분석하였다.
이를 위해 서울시 재건축사업 추진 현황과 리츠 활용 현황을 검토하고, 조합방식과 신탁방식으로 시행된 재건축사업 사례와 리츠가 활용된 유사 사업 사례를 비교하였다. 연구 방법으로는 문헌연구, 사례분석, 비교분석을 실시하였고, 비교 기준은 사업구조와 재원조달, 전문성, 투명성으로 구분해 분석하였다.
분석결과는 다음과 같은 점을 확인하였다. 첫째, 서울시 재건축사업은 재건축 수요 증가에도 불구하고 다수의 사업이 사업시행 이전 단계에 정체되어 있음을 확인하였다. 서울시 전체 아파트의 60.3%가 준공 20년을 초과하였으나, 재건축사업 165개소 중 절반 이상이 사업시행 이전 단계에 머물러 있고 착공 단계에 도달한 사업은 14.5%에 불과한 것으로 나타났다.
둘째, 조합방식과 신탁방식, 리츠방식 사례를 비교한 결과 각 방식은 서로 다른 특성이 있음을 확인하였다. 조합방식 사례에서는 장기간의 사업기간, 공사계약 분쟁, 집단소송 등 의사결정과 사업 관리상 한계가 나타났다. 신탁방식 사례에서는 초기 절차 단축과 전문성이 보완되었으나, 신탁보수 부담, 소유자 참여 제한, 비용 불투명성과 같은 문제가 함께 나타났다. 반면 리츠가 활용된 유사 사업 사례에서는 리츠 법인을 사업기구로 활용하여 토지등소유자의 자산을 주식과 배당 구조로 연결할 수 있는 가능성을 확인하였다.
셋째, 재원조달, 전문성, 투명성 측면에서 리츠방식이 기존 시행방식의 한계를 보완할 수 있는 가능성을 확인하였다. 리츠방식은 소유자의 토지자산을 현물출자를 통해 사업 자본으로 전환하고, 외부 투자자와 금융기관을 활용하여 자금조달 구조를 다변화할 수 있다. 또한 AMC 등 전문관리 주체의 기능을 활용하여 사업관리 전문성을 높일 수 있으며, 리츠 제도상 공시, 외부감사, 주주 참여 구조를 통해 사업 추진 과정의 투명성과 신뢰성을 높일 수 있다.
넷째, 재건축사업에 리츠방식을 도입하기 위해서는 제도적 개선이 필요함을 확인하였다. 우선 도시 및 주거환경정비법상 리츠가 재건축사업 사업시행자로 참여할 수 있는 법적 근거를 마련할 필요가 있다. 또한 현물출자를 원활하게 하기 위한 세제 완화, 소유자들이 리츠방식을 선택할 수 있는 실질적 유인책, 재건축사업에 필요한 건설·인허가·정비사업 전문성을 갖춘 건설 전문 AMC 육성 등이 함께 검토되어야 한다.
이 연구는 재건축사업 시행방식을 조합방식과 신탁방식, 리츠방식을 함께 비교하였다는 점에서 의의가 있다. 특히 리츠를 재건축사업의 재원조달 구조, 전문적 사업관리, 투명성 확보 기능을 보완할 수 있는 대안적 시행구조로 검토하였다는 점에서 의미가 있다. 다만 재건축사업에 리츠방식이 적용된 실제 사례가 아직 없다는 점에서 이 연구는 유사 사례와 제도 분석을 바탕으로 한 이론적 검토에 머문다는 한계를 가진다. 향후 재건축사업에 리츠방식이 시범 적용되거나 유사 사례가 축적된 이후, 리츠방식 실효성을 검증하는 후속 연구가 이루어질 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In Seoul, where the supply of new development land is limited, housing reconstruction projects serve as an important means of improving deteriorated apartment complexes and expanding housing supply. The association-led model is the most widely used implementation structure because it allows landowners and other rights holders to participate directly in the project. The trust-based model was introduced to supplement the lack of professional expertise in the association-led model and improve project management and procedural efficiency.
However, both models have limitations. The association-led model often causes delays and conflicts due to general meeting-centered decision-making and insufficient professional management. The trust-based model may improve expertise, but concerns remain regarding trust fee burdens and restrictions on owner participation. Accordingly, this study examines the limitations of existing implementation models and analyzes the applicability of a REIT-based model as an alternative implementation structure.
This study reviews the current status of housing reconstruction projects in Seoul and the use of REITs, and compares association-led, trust-based, and REIT-utilized cases. The analysis is conducted based on four criteria: project structure, financing structure, professional expertise, and transparency.
The findings are as follows. First, many housing reconstruction projects in Seoul remain stagnant despite increasing reconstruction demand. Among 165 reconstruction projects, more than half remain at stages prior to project implementation approval, and only 14.5 percent have reached the construction stage. Second, the association-led cases showed prolonged project periods, construction contract disputes, and collective litigation, while the trust-based cases showed procedural efficiency but also trust fee burdens, limited owner participation, and cost opacity. In contrast, REIT-utilized cases showed the possibility of using a REIT corporation as a project vehicle to connect landowners’ assets with shares and dividends.
Third, the REIT-based model may supplement existing models by converting land assets into project capital through in-kind contributions, diversifying financing sources, and enhancing project management through AMC. It may also improve transparency and reliability through disclosure, external audits, and shareholder participation. Fourth, institutional improvements are needed, including a legal basis for REITs to participate as project implementers, tax relief for in-kind contributions, incentives for owners, and the development of specialized AMC.
This study is significant in that it compares the association-led, trust-based, and REIT-based models in housing reconstruction projects. However, because no housing reconstruction project has yet adopted a REIT-based model, this study remains limited to a theoretical review based on similar cases and institutional analysis. Future research should examine the effectiveness of the REIT-based model after pilot projects or similar cases are accumulated.

목차 (Table of Contents)

• 그림 목차 ⅳ
• 표목차 ⅴ
• 국문초록 ⅵ
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구 배경과 목적 1
• 제2절 연구 범위와 방법 3
• 제3절 논문구성과 연구흐름도 5
• 제2장 이론적 고찰과 선행연구 검토 7
• 제1절 재건축사업 개관 7
• 1. 재건축사업 정의 7
• 2. 재건축사업 구조 7
• 3. 재건축사업 특성 10
• 4. 구별할 개념 12
• 제2절 리츠（REITs） 개관 14
• 1. 리츠 정의 14
• 2. 리츠 구조 15
• 3. 리츠 특성 18
• 4. 구별할 개념 21
• 제3절 선행연구 검토 22
• 1. 정비사업 시행방식에 관한 선행연구 22
• 2. 리츠가 활용된 개발사업 관련 선행연구 24
• 3. 선행연구와 차별성 25
• 제3장 재건축사업과 리츠 현황 27
• 제1절 재건축사업 추진 동향과 시행방식 한계 27
• 1. 서울시 재건축사업 추진 동향 27
• 2. 재건축사업 시행방식이 가진 문제점 28
• （1）의사결정 구조가 가진 비효율적인 절차 28
• （2）재원조달 구조 취약성 29
• （3）전문성 부재와 사업관리 한계 31
• 제2절 리츠 운용 동향과 주택·도시개발 활용 양상 32
• 1. 리츠 운용 규모 32
• 2. 주택·도시개발사업에서의 리츠 활용 양상 34
• 제4장 조합·신탁방식과 리츠방식 사례를 통한 비교 분석 37
• 제1절 조합방식 사례와 분석 37
• 1. 사례 37
• （1）서울시 송파구 OO 아파트 주택재건축정비사업 37
• （2）서울시 강동구 OO 아파트 주택재건축정비사업 38
• 2. 분석 39
• （1）사업구조 39
• （2）재원조달 39
• （3）전문성 40
• （4）투명성 40
• 제2절 신탁방식 사례와 분석 42
• 1. 사례 42
• （1）서울시 강북구 OO 일대 주택재건축정비사업 42
• （2）서울시 영등포구 OO 아파트 주택재건축정비사업 42
• 2. 분석 44
• （1）사업구조 44
• （2）재원조달 44
• （3）전문성 45
• （4）투명성 45
• 제3절 리츠방식 사례와 분석 47
• 1. 사례 47
• （1）서울시 종로구 OO 일대 자율주택정비사업 47
• （2）인천시 미추홀구 OO 도심 공공주택 복합사업 48
• 2. 분석 50
• （1）사업구조 51
• （2）재원조달 52
• （3）전문성 52
• （4）투명성 53
• 제4절 시행방식별 종합 비교 55
• 1. 사업절차 효율성과 사업 안정성 55
• 2. 재원조달과 금융비용 56
• 3. 의사결정 구조와 전문성 56
• 4. 신뢰성과 사업관리 58
• 제5장 결론 60
• 참 고 문 헌 63
• Abstract 66