소규모 투자 활성화를 위한 부동산 조각투자 제도화 현황 및 개선과제 = Institutionalization and Policy Reform for Real Estate Token Securities to Promote Small-scale Investment

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 디지털 자산 시대에 부동산 조각투자의 건전한 발전과 투자자 보호를 위한 정책적 개선방안을 제시하고자 하였다. 2019년 금융규제 샌드박스 도입 이후 국내 부동산 조각투자 시장은 2024년 말 기준 29개 상품, 누적 936억원 규모로 성장하였으나, 법적 안정성 부족과 제도적 공백으로 인해 지속가능한 발전에 한계를 보이고 있다. 연구 결과, 부동산 조각투자는 개별 부동산 자산 선택권과 소액 투자 접근성 등에서 기존 간접투자상품과 차별화되는 장점을 갖고 있으나, 샌드박스라는 한시적 기반 위에 구축되어 법적 지위가 불안정하고 감정평가 체계, 유통시장 구조, 투자자 보호 장치 등에서 제도적 공백을 보이고 있다. 주요 문제점으로는 첫째, 플랫폼별 분절화로 인한 유동성 제약과 일대일 상대매매 방식의 한계, 둘째, 단일 임차인 의존도 64.7%와 평균 33.1억원 규모의 중소형 자산 편중으로 인한 리스크 집중, 셋째, 평균 배당수익률 4.1%로 리츠(5.2%) 대비 낮은 투자매력도, 넷째, 100% 자기자본 투자 제약과 플랫폼별 상이한 재평가 기준 등이 확인되었다. 본 연구에서는 이를 해결하기 위해 법적 기반 구축, 차입 제한 해제, 통합 유통 플랫폼을 제안하였고 투자자 권리 및 보호측면 개선방향으로 통일된 재평가 규정, 공시자료의 범위 및 주기적 공시 등을 제안하였다.