주택가격 결정에 미치는 주요 요인에 관한 연구 = A Study on the Main Factors on Housing Price Determination

국문 초록 (Abstract)

현실적으로 우리 사회에서 주택 가격의 안정화는 매우 중요하다. 특히 정부에서의 주택가격 안정화 정책은 매우 중요하다. 무엇보다도 주택가격의 안정화를 위해서는 다음과 같은 사안들이 중요하다.
첫째, 그 동안 우리나라 주택정책의 성격은 규제의 강화와 완화의 반복 정책이었다고 할 수 있다. 즉 우리나라의 주택정책은 크게 주택가격의 안정을 위한 투기억제와 경기 부양책으로 일관하였다. 그럼에도 불구하고 수도권 지역과 지방의 주택가격의 양극화와 주택시장의 침체 현상과 다주택자의 양산으로 인한 무주택자의 갈등 등 부작용이 발생하였다. 그러므로 정부에서는 정책의 일관성으로 주택시장에 적합환 규제의 적절성이 유지되어야 한다. 즉 수도권과 지역간의 격차해소, 다주택자를 위한 규제와 무주택자를 위한 공급정책 등이 선행되어야 할 것이다. 둘째, 이미 우리나라는 주택보급률이 100%를 넘은 시점에서 실제 자가보유율은 그 절반정도 밖에 이르지 못하고 있는 실정이다. 그 이유는 다주택자의 양산과 저출산 고령화사회 현상, 빈부의 격차 심화 등으로 인한 수급불균형으로 인한 자가주택 부족이 발생하였다. 그러므로 향후 주택의 유효수요를 충족하기 위해서는 적절한 주택의 공급이 유지되어야 할 것이다. 무엇보다도 과잉공급된 부분을 규제하는 방안이 고려된다. 주택수요 억제를 위해서 다주택자에 대한 규제강화, 과잉공급된 수도권 규제강화, 투기 규제강화, 수요충족을 위한 재건축ㆍ재개발 억제, 수요를 위한 주택재고, 주택비축 등이 고려된다.
셋째, 주택의 공급도 수요에 따라 적정하게 공급되어야 한다. 공급문제는 주로 정밀한 주택현황 분석이나 장기적인 주택의 수요 측정이 안되거나 공급 규모의 추정이 부실한 경우와 과잉공급으로 인한 미분양사태가 발생하므로, 특히 과잉공급된 수도권의 공급억제와 다주택자에 대한 사전방지와 자가 점유율을 위한 청년층과 서민을 위한 주택 수급이 선행되어야 할 것이다. 그러기 위해서는 저출산 고령화사회에 대한 대책, 생산인구의 증가대책, 경제활성화, 빈부의 격차 해소 등이 선행되어야 할 것이다.
넷째, 주택의 필요 계층에서 주택을 구입함(구매 및 임대)에 있어서 적절한 대출은 소비자에게 상당히 유리하다. 문제는 전세대출을 활용해 ‘갭 투자’를 하거나 ‘주식에 투자’하는 등 악용하는 사례가 발생하여 결국 가게 부채가 증가하게 되고 결국에 가서는 정부의 부담이 되는 사례가 발생하게 된다. 또 저금리하에서는 임대인(집주인)들이 월세를 선호하게 되어 임차인들에게 부담이 되기도 하며 금리인상에 있어서도 이자 부담이 크게 된다. 그러므로 가계대출을 더욱 규제(LTV와 DTI 강화)하는 방안이 검토되어야 하고 총부채원리금상환비율(DSR)도 규제하여야 하며 파이낸셜뉴스, “가계대출 규제에 주담대 증가세 둔화”, 2018. 11. 24.
그리고 금리인상에 따른 고정금리 전환과 그에 따른 프라이싱기법이 고려된다.
이상과 같이 주택가격의 안정화를 위한 정부의 주택정책에서 발생하는 문제점에 대한 개선방안의 구체적인 실현을 위하여는 정부의 주택정책의 안정화 내지 일관성, 주택시장원리에 입각한 수요와 공급의 적정성 유지, 금리인하와 인상을 위한 규제책 등을 제언하였다. 다만 이의 구체적인 실현을 위해서는 무엇보다도 정확한 데이터를 통한 주택계획의 절차화와 제도화, 그리고 시장친화적인 주 ...

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Stabilization of housing price in our society is very important in reality. The following matters are significant to stabilize the housing price above all things.
First, the characteristic of housing policy of our country can be seen as having been a repetitive policy of strengthening and mitigating of regulations. That is, the housing policy of our country has been consistent in mainly regulating speculation and stimulating economic for stabilization of housing price, however, side effects such as conflict among homeless people were generated due to polarization of housing price, stagnation phenomenon of housing market, and generation of multi-housing owners. Therefore, appropriate regulations should be maintained suitable for the housing market with consistency of housing policies. In other words, gap settlement of the metropolitan areas and the regional areas, regulations for the multi-housing owners, supply policies for the homeless people, etc. should be preceded.
Second, although the housing supply rate at the moment in our country exceeds 100%, the actual self-retention rate is only about half of that in reality. The reason is that shortage of self-occupied housing was generated due to imbalance between supply and demand of housing such as generation of multi-housing owners, low birth rate and aging society phenomenon, deepening of gap between the rich and poor, etc. Thus, appropriate supply should be implemented to fulfill the effective demand of housing. Above all things, measures to regulate the oversupplied parts should be considered. Regulation regarding the multi-housing owners, regulation of oversupplied metropolitan areas, regulation of speculation for controlling housing demand, restriction on reconstruction・redevelopment to meet the demand, and housing stock, housing reserve for the demand, etc. will be considered.
Third, supply of housing should be implemented appropriately according to the demand. As a supply issue causes generation of unsold new house issues due to oversupply when analysis of housing situation and measurement of demand of long-term housing are not possible or when estimation of the size of supply is poorly done, in particular, supply restriction of oversupplied metropolitan area, prevention regarding multi-housing owners, supply of housing to the young generation and the common people for the self-retention rate should be preceded. In addition, countermeasures for the low birth rate and aging society, measures to increase the productive population, economy activation, settlement of the gap between the rich and the poor, etc. should be preceded.
Fourth, the issue of housing loan of the class necessary of housing generates issues of ‘Gap Investment’ and ‘Investment in Stocks’ utilizing the loan. That is, cases of misusing the loan are generated resulting in the increase of household debts, burdening the government. In addition, there is a burden in interest in terms of raising the interest rate and burden for the lessees as the lessors (house owners) prefer monthly rent under the low interest situation, Therefore, there should be restriction on the household loans (strengthening of LTV and DTI) and the Debt Service Ratio (DSR). At the same time, changing to a fixed rate according to the increase in the interest rate and the pricing technique accordingly will be considered.
Eventually, stabilization and consistency of the housing policy by the government, maintenance of appropriateness of supply and demand based on the principle of the housing market, regulations for increasing and decreasing the interest rate, etc. are necessary for the stabilization of housing price. For a concrete realization of this, proceduralization and institutionalization of housing plan based on accurate data and establishment of scope and limitation in terms of supply and demand of market-friendly housing as well as setting of controlling system regarding changes in interest rates are important abo...

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37 중앙일보, "공공임대주택 전국서 13만 가구 공급"

38 한국금융, "[하반기 부동산 현황 ②] 주택 구입 자금 부담감 가중"

39 중앙일보, "[주거복지 로드맵] 빚으로 서민주택 공급 지원...문제 없을까"

40 이데일리, "[고삐풀린 전세대출]①은행권 80兆 돌파.."규제 앞두고 증가세 가팔라질듯"

41 서울신문, "DSR 80%로 해도 가계대출 규제 실효성 적다"

42 중앙일보, "2019년 서울 주택보급률 98%선에 그쳐...입주 홍수 속 공급부족 여전"

43 노컷뉴스, "2018년 부동산 위기론 왜죠?"

44 조세플러스, "2018 부동산시장 이슈와 전망"

45 KB금융지주 경영연구소, "2018 KB부동산 보고서" 2018

46 한국의 경제뉴스통신사 - NSP통신, "2016년 다주택자 증가...2018년 주택가 강세 지속될 듯"

47 뉴스토마토, "(주택보급 100% 시대)①세대 간 주택소유 양극화 심화"