서울 오피스 빌딩의 임대료 결정요인 분석|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

We set the goal of this study to develop the office building rent index calculation model by the hedonic method controlling the physical characteristics, location and accessibility which are influential on the level of rent and to establish the office building rent forecast model which is connected with the macro economic variables.
This thesis analyses rent determinants of Seoul office market. Monthly rent, which is considered as one of the most stable commercial objects in real estate fund market, is the main investment factor for office buildings. Since more than 70% of Korea’s office buildings are located in Seoul, the research has been performed as focusing on Seoul office market. This study analyzes total 609 office buildings with minimum gross floor area (the”GFA”) over 9,917m2 (3,000 pyung).
The market has been divided into four sub-markets; the Central Business District (the “CBD”), the Gangnam Business District (the “GBD”), Mapo-Yeongdeungpo District and other sub-market district. In this analysis, asking rent is composed of deposit * corporate bond yield rate/12 added to monthly rent, and used as a dependent variable. The independent variables fall into four categories ― a location factor (official land price and proximity to the nearest subway station), an architectural factor (building age, gross floor area, and total floor), an ownership type (owned by corporate - dummy, owned by real estate fund or REITs or foreign investment capital - dummy), and a contract type (monthly rent contract compared with Cheonsei―dummy).
The main results are as follows.
1. First, office rent market in Seoul can be divided into three major sub-markets followed by an economic growth and industrial development; the CBD sub-market, the GBD sub-market, and Mapo-Yeongdeungpo sub-market. In the rent comparison with each sub-market, official land price, proximity to the nearest subway, and building age and contract type dummy are different, but the gross floor area, total floor, and the corporate ownership dummy are indifferent. Therefore, it is predictable that Seoul office sub-market is indifferent from the geographical distribution of building scale (GFA) while the development period of each sub-market varies by time. The regional portfolio of investment in office buildings is not different.
2. Secondly, official land price, GFA, and total floor have shown high correlations with the rent, in the meantime, the ownership type dummy variable has shown a low correlation. According to analysis by sub-markets, official land price has a correlation with rent in CBD. In GBD, proximity to the nearest subway has a minus correlation with rent while the contract type dummy variable has a positive correlation with rent. Corporate ownership dummy variable has correlation with rent in the CBD and Mapo-Yeongdeungpo District.
3. In the total office market of Seoul, by means of the linear regression analysis, official land prices, GFA, corporate ownership are the major rent determinants of Seoul office market. In the analysis which includes each sub-market dummy variables, official land price, GFA, CBD dummy, owned by real estate fund, and corporate ownership are chosen as independent variables of the model. Among the sub-market dummy variables, CBD where the number of office buildings is the largest with highest monthly rent has been selected as a determinant of office rent. Compared to an analysis which does not include sub-market dummy variables, the ownership type that are represented by fund ownership and corporate ownership variables, has been added to the model as a determinant of office rent.
As a result, the office rent, an efficient real estate investment factor, is mainly influenced by location which is represented by the official land price and an architectural factor which is represented by GFA. In addition, as determinants of office rent, the main variables are estimated differently, according to sub-markets. The fund ownership and corporate ownership variables can be considered as determinants of office rent, and these factors have been applied to the investment decision for an office building in order to produce a stable outcome.

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국문 초록 (Abstract)

본 논문은 부동산 금융상품의 안정적인 투자 대상으로 꼽히고 있는 오피스 빌딩의 주요 투자 지표인 임대료의 결정 요인을 분석하였다. 국내 오피스 임대시장의 절대적인 비중을 차지하고 있는 지역인 서울시를 연구의 지역적 범위로 한정하여, 연면적 9,917m²(3,000평)이상 오피스 빌딩 609개동을 분석하였다.
연구에 사용된 오피스는 대표적인 오피스 임대시장인 도심권역, 강남권역, 마포여의도 권역, 서울기타권역으로 구분된다. 종속변수는 월임대료로서 <보증금*3년만기회사채수익률/12+월세>로 환산하였다. 전세 환산시에는 개별오피스 빌딩의 환산률을 적용하였다. 설명변수는 크게 입지특성, 건물속성, 소유형태, 계약형태(월세여부) 및 권역 더미를 사용하였다. 입지 특성으로는 공시지가와 지하철접근성을 기준으로 하였고, 건물 속성은 경과년수, 연면적, 총층수를 사용하였다. 소유형태는 법인여부, 리츠 및 펀드 편입과 외국인소유 여부로 구분하였다.
본 연구에서는 다음과 같은 분석 결과를 도출하였다.
1. 오피스 빌딩의 임대시장은 정책적 경제적 성장과 함께 발달하면서 도심권역, 마포여의도권역, 강남권역을 중심으로 형성되어 있으며, 서울시 오피스 임대료는 권역별로 유의미한 차이가 있다. 입지특성인 개별공시지가와 지하철 접근성, 건축물의 속성인 경과년수, 임대계약 방식인 월세계약여부는 각 권역별로 차이가 있다. 서울 주요지역의 오피스 빌딩은 규모면에서는 고루 성장했으나, 하위 권역별로 개발 시기 및 고층 정도의 차이가 있고, 법인소유 대상이나 투자 대상 오피스의 지역 포트폴리오가 비교적 고르게 구성되어 있다고 볼 수 있다.
2. 임대료와 개별공시지가가, 연면적, 총층수는 비교적 높은 상관관계를 보였으며, 투자편입여부는 유의미한 약한 양의 상관관계가 있었다. 지역별 분석에서는 도심권역에서 개별 공시지가와 임대료가 높은 상관을 나타냈다. 강남권에서는 지하철 접근시간과 임대료가 음의 상관관계를, 월세계약여부는 양의 상관관계를 나타냈다. 법인소유는 도심과 여의도권역에서 임대료와 양의 상관관계가 있었다.
3. 서울시 전체 오피스 임대시장에서는 개별공시지가, 연면적, 법인소유여부가 임대료 결정요인으로 선정되었다. 지역변수를 포함한 오피스 임대료 결정요인 모형에는 개별공시지가, 연면적, 도심권역더미, 투자대상여부, 볍인소유여부를 임대료 결정요인으로 꼽을 수 있다. 권역더미 중에서는 대형 오피수가 가장 많고 월세 임대료가 가장 높은 도심권역에의 입지 여부가 임대료에 주는 요소로 파악되었다. 또한 소유형태를 타나내는 변수인 리츠, 펀드, 외국계 자본의 투자대상여부가 지역변수를 고려하지 않을 때와 다르게 추가되었고, 법인소유여부가 임대료에 영향을 주는 설명변수가 될 수 있음을 확인했다.
결론적으로 입지특성을 대표하는 개별공시지가와 건축물의 속성을 대표하는 연면적이 오피스의 투자의 안정적 수익원인 임대료의 주요 결정요인이라고 볼 수 있다. 또한 권역별 시장마다 오피스 임대료를 결정하는 요인은 상이할 수 있으며, 투자상품의 편입이나 법인소유 여부도 임대료에 영향을 줄 수 있다. 이러한 임대료 차이는 오피스 상품의 직간접 투자와 관련한 의사결정시 활용 될 수 있다.

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본 논문은 부동산 금융상품의 안정적인 투자 대상으로 꼽히고 있는 오피스 빌딩의 주요 투자 지표인 임대료의 결정 요인을 분석하였다. 국내 오피스 임대시장의 절대적인 비중을 차지하고 ...

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