새로운 不動産市場 變化에 따른 不動産 仲介業制度의 問題點과 改善方案에 관한 硏究

국문 초록 (Abstract)

부동산 가격의 급격한 상승에 따른 부동산 중개서비스업의 호황에도 불구하고, 우리나라의 不動産仲介業은 정부에 의해 導入된 REITs, ABS, MBS 등과 같은 새로운 制度와 法律들로 인해 심각한 變化에 직면하고 있다.
이 논문의 목적은 부동산중개업의 현황을 분석하고, 問題點을 도출하여, 그에 대한 政策的 대안을 提示하는 것이다. 이러한 목적을 달성하기 위하여 기존의 文獻들을 검토하였으며, 부동산 시장에 새로이 도입된 법률과 규제들을 조사하였다. 또한 정책적 대안들에 대한 부동산중개업자들의 의견을 반영하기 위하여 設問調査를 실시하였다. 이에 따라 不動産市場의 變化에 따른 不動産仲介制度의 改善方案을 다음과 같이 要約할 수 있다.
첫째, 중개업법의 手數料 體系가 고객에 대한 다양한 서비스를 제공하고, 用役費를 받는 것으로 槪念이 바뀌어야 한다. 그리고 업무의 종류 및 난이도, 서비스의 양과 질에 따라 고객과의 합의에 의해 중개수수료를 자율적으로 조절할 수 있어야 한다.
둘째, 중개업자의 業務範圍 改善은 부동산 관련 종합서비스 수행이 가능하도록 업무영역을 확대할 필요가 있다. 중개업자의 업무영역이 확대되면 소비자에 대한 다양한 서비스 제공은 물론 부동산 거래업자간의 차별화 등이 이루어져 서로 간에 믿음이 형성될 것이다.
셋째, 중개업자의 敎育.硏修 강화로 재교육은 전문성 제고와 소비자에 대한 신뢰확보에 중요한 요소이다. 또한 정보화 시대의 수요에 부응하기 위해서는 정보관리 능력이 필수적으로 요구되므로 이에 대한 교육도 강화되어야 할 것이다.
넷째, 우리나라 부동산 산업의 가장 시급한 과제가 專門家 養成이라 할 수 있다. 부동산 전문가 양성은 기존의 전문가 재교육과 신규 전문가 양성이다. 이 분야의 전문가 양성은 과감한 정부의 지원 및 투자가 이루어져야 한다.
다섯째, 不動産情報의 인프라 구축이 이루어져, 부동산정보 일체가 공개되고 부동산 시장의 투명화가 전제되어야 한다.
여섯째, 綜合不動産서비스업이 導入 되어야 한다. 즉 불필요한 서비스와 비용을 줄여 양질의 서비스를 제공하고 그리고 개방화 및 세계화에 따른 경쟁력 확보를 위해 종합부동산서비스업이 필요하다.
끝으로 부동산중개제도의 개선은 부동산 거래업자들 뿐만 아니라 부동산중개 의뢰인의 보호 측면에서도 중요하다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 12
• 제 1 절 연구의 배경 12
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 14
• 제 3 절 선행연구 검토 15
• 1. 선행연구의 검토 15
• 2. 선행연구의 검토와 요약.분석 19
• 제 2 장 우리나라 부동산중개업의 현황 21
• 제 1 절 우리나라 부동산중개제도 21
• 1. 객주거간규칙 22
• 2. 부동산 소개영업법 22
• 3. 부동산중개업법 23
• 제 2 절 외국의 부동산 중개제도 26
• 1. 미국의 부동산중개제도 26
• 2. 일본의 부동산중개제도 28
• 3. 영국의 부동산중개제도 29
• 4. 독일의 부동산중개제도 30
• 5. 각국의 중개제도 비교 30
• 제 3 장 부동산시장의 새로운 환경변화 34
• 제 1 절 부동산시장의 환경변화 35
• 1. REITs(부동산투자신탁) 36
• 2. ABS(자산담보부증권) 43
• 3. MBS(주택저당증권) 47
• 4. 모기지론(Mortgage loan) 53
• 5. 프로젝트 파이낸싱(Project Financing) 55
• 제 2 절 새로운 환경변화에 따른 부동산시장의 전망 60
• 1. 정부와 토지시장의 역할 재정립 60
• 2. 수요 지향적 부동산산업의 발전 61
• 3. 투기성 투자에서 실수요자 중심으로 전환 62
• 4. 부동산 상품의 다양화와 국제적 부동산제도의 확산 62
• 5. 전세제도의 전환과 임대시장의 확대 64
• 제 3 절 부동산시장의 변화에 따른 중개업자의 역할 65
• 제 4 장 새로운 부동산시장 변화에 따른 부동산 중개업의 실태에 대한 실증조사 67
• 제 1 절 설문조사의 개요 67
• 1. 조사 대상 및 방법 67
• 2. 표본 분석 67
• 제 2 절 부동산 중개업 제도에 대한 문제의식 조사 69
• 제 3 절 부동산 중개수수료에 대한 불만족의 배경 조사 71
• 제 4 절 부동산시장의 환경변화에 대한 대응력 조사 74
• 제 5 절 부동산중개업의 전문성 결여에 대한 문제의식 조사 78
• 제 5 장 부동산시장의 변화에 따른 부동산중개제도의 문제점과 개선방안 82
• 1. 중개수수료 체계 및 수수료율 82
• 2. 중개업자의 업무범위 개선 83
• 3. 중개업자의 교육.연수 강화 85
• 4. 부동산 전문가의 양성 85
• 5. 부동산정보의 인프라구축 86
• 6. 종합부동산 서비스업 도입 87
• 제 6 장 결 론 90
• 참고문헌 94
• 1. 국내 단행본 94
• 2. 국내 석.박사학위 논문 95
• 3. 외국 문헌 96
• 4. 관련 Internet Website 97
• 설문지 99
• ABSTRACT 108