재건축부담금 제도의 문제점 실증 연구 = An Empirical Study on the Problems of the Reconstruction Charge System

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The reconstruction project is a very useful means of urban maintenance that can supply urban poor quality housing and enhance urban competitiveness by expanding urban infrastructure such as parking lots, roads, and parks. Moon Jae-in government, which was launched in May 2017, announced 6.19 real estate measures, 8.2 real estate measures last year and residential welfare road map and plan to revitalize rental housing at the end of the year when house prices rose in Gangnam reconstruction area in Seoul. And announced measures to overhaul such measures as the announcement of reconstruction levy and the enhancement of safety diagnosis. Many controversies have been raised, such as raising the constitutional wishes around some reconstruction members.
In this study, the literature review and actual cases of reconstruction excess profits return system which is under controversial issue are explored, and through empirical analysis, the problems of the reconstruction contribution system are clarified more clearly and help the government authorities to take measures for improvement .
First, it is a problem of the reconstruction levy system itself. In particular, there is a problem of tax equality among union members. Members who are acquired immediately prior to the approval of the association establishment committee earn profits, but the members who are acquired immediately before the completion of the construction are subject to a large loss. In addition, the per capita levy differs by about 40 million won depending on whether the housing price at the end of the general sale price is set as the general sale price or the declared price. In addition, due to the imbalance of disclosure prices, the equality of allocation of rebuilding fees by member is not guaranteed. In the redevelopment project similar to the reconstruction project and the reconstruction project in the reconstruction project of the local housing association project, only the reconstruction grant system is introduced, raising the issue of equity.
Second, there is unconstitutionality. In the light of the Constitutional Court's decision (Constitutional Court Decision - 92), the current reconstruction levy system is based on the assumption that the calculation method is the method of calculation was inaccurate and unfair, and the ability to pay taxes was not taken into account. In addition, there are no supplementary provisions to reverse if house prices fall over time. In particular, the purchase timing and purchase price of a house of the same size vary widely, and despite the hundreds of millions of won difference in the cost of reconstruction, convenience of taxation is placed on the same basis.
In addition to imposing reconstruction levy that are just nominal profits that are not realized in addition to the existing transfer income tax, problems that are imposed redundantly with other taxes such as corporation tax, property tax, and comprehensive real estate tax, (Rented housing) obligatory supply, infrastructure burden, school site charge, etc., Are charged for the return of development profits. In addition, the imposition of rebuilding burden is double taxation and duplicate taxation. And as announced by the government, up to 800 million won in rebuilding fees is a violation of the freedom of residence of union members who do not have the ability to bail out and to deprive them of their freedom of residence.

국문 초록 (Abstract)

재건축사업은 도심 내 부족한 양질의 주택을 공급하며 주차장, 도로, 공원 등 도시기반시설을 확충하는 등 도시경쟁력을 제고할 수 있는 매우 유용한 도시정비 수단이다. 그런데 2017년 5월 출범한 문재인 정부는 서울 강남 재건축지역을 중심으로 주택가격이 상승하자 지난해 6.19 부동산대책과 8.2부동산 대책, 그리고 연말에 주거복지로드맵과 임대주택 활성화 방안 등을 발표하였고, 금년에 들어서는 재건축 부담금 발표와 안전진단 강화 방안 등 초강경 규제 정책들을 발표하였다. 그러자 일부 재건축조합원들을 중심으로 헌법소원을 제기하는 등 많은 논란이 제기되고 있다.
이에 본 연구에서는 현재 쟁점이 되고 있는 재건축초과이익 환수제도에 대하여 문헌고찰과 실제 사례를 발굴하여 실증적 분석을 통하여 재건축부담금 제도의 문제점들을 좀더 명확하게 도출하여 정부 당국으로 하여금 그 개선책을 강구하는데 도움을 주고자 하였다.
연구결과 첫째, 재건축부담금 제도 자체의 문제점이다. 특히 조합원들간 과세 형평성 문제가 있다. 조합설립추진위원회 승인 직전에 취득한 조합원은 이익이 발생하는 반면 준공인가 직전에 취득한 조합원은 많은 손실을 입게 된다. 종료시점 주택가격을 일반분양가로 하느냐 혹은 공시가격으로 하느냐에 따라서 1인당 부담금은 약 4천만원의 차이를 보이고 있다. 그리고 공시가격의 불균형 문제로 조합원별 재건축부담금의 배분의 형평성이 담보되지 못하고 있다. 그리고 재건축사업과 유사한 재개발사업과 지역주택조합 사업 중 유독 재건축사업에만 재건축부담금 제도를 도입하고 있어 형평성 문제가 제기되고 있다.
둘째, 위헌성이 있다. 현행 재건축부담금 제도는 1994년 토지초과이득세에 대한 헌법재판소의 판결(헌법재판소 결정- 92헌바49)을 비추어 볼 때, 계산 방법이 정확하고 공정하지 않고, 담세 능력을 고려하지 않고, 시간이 경과함에 따라 주택가격이 하락했을 경우 만회해주는 보충적 규정이 없고, 특히 같은 면적의 주택이라 하더라도 구입시기와 구입가격이 천차만별이어서 재건축부담금이 수억 원의 차이가 발생함에도 조세징수의 편의성만을 고려하여 획일적으로 부과하고 있는 점 등이 위헌 소지가 있다.
또한 기존의 양도소득세에 추가하여 실현되지도 않은 명목상의 이익에 불과한 재건축부담금을 부과하는 것, 법인세, 재산세, 종합부동산세 등의 다른 조세와 중복적으로 부과하는 문제, 특히 현재 재건축사업에는 소형주택(임대주택) 의무공급, 기반시설 부담, 학교용지부담금 등 각종 부담금을 개발이익 환수 차원으로 부담하고 있는데 이에 더하여 재건축부담금을 부과하는 것은 이중과세, 중복과세라는 것이다. 그리고 정부가 발표한대로 최고 8억원에 달하는 재건축부담금은 담세 능력이 없는 조합원들의 주거의 자유를 침해하고 거주의 자유를 박탈하는 우를 범하는 것이다.

참고문헌 (Reference)

1 김수갑, "？재건축초과이익 환수에 관한 법률？의 법적 쟁점과 과제" 한국비교공법학회 7 (7): 403-432, 2006

2 임현, "현행 부담금 제도의 법적 쟁점" 한국토지공법학회 48 : 399-428, 2010

3 정혜영, "헌법재판소의 판례를 통해 본 재산권보장의 문제점" 대한변호사협회 (357) : 48-69, 2006

4 이부하, "헌법상 토지재산권의 보장 및 그 제한 법률에 대한 합헌성" 한국토지공법학회 43 (43): 227-246, 2009

5 홍완식, "특별부담금에 관한 연구 - 헌법재판소의 결정례를 중심으로 -" 한국토지공법학회 54 : 167-189, 2011

6 석종현, "종합토지세의 과세표준과 세율상의 문제점" 2 : 1996

7 이주희, "재건축사업의 초과이익 환수제도의 부적정성에 관한 연구" 한국토지공법학회 40 : 1-19, 2008

8 김성수, "재건축부담금에 대한 헌법적 검토" 한국토지공법학회 31 : 29-58, 2006

9 이춘원, "재건축 초과이익 환수제도에 관한 문제점 및 개선방안" 한국집합건물법학회 24 : 43-78, 2017

10 서순탁, "재건축 임대주택공급의무제의 지역별 개발이익환수 효과 분석" 한국부동산연구원 18 (18): 153-168, 2008

11 최막중, "재건축 규제, 무엇이 문제인가?" 4 (4):

12 이정희, "재건축 개발이익환수제도의 실증분석 연구-재건축 부담금을 중심으로" 25 : 253-285, 2007

13 성소미, "재건축 개발이익환수에 관한 법적 쟁점" 한국토지공법학회 31 : 1-28, 2006

14 이용만, "재건축 개발이익 환수제도가 재건축 시기와 가격에 미치는 영향" 한국주택학회 13 (13): 81-101, 2005

15 박현봉, "용도지역 변경으로 인한 개발이익환수의 기부채납 규모에 관한 비교분석 연구" 한국주거환경학회 13 (13): 1-20, 2015

16 이형찬, "영국의 계획이익 환수제도와 정책적 시사점" 631 : 1-8, 2017

17 정호경, "소위 特別負擔金 槪念의 認定與否와 許容要件에 關한 小考: 헌재 2004. 7. 15. 선고 2002헌바42 먹는물관리법 제28조 제1항 위헌소원 사건을 중심으로" 행정법이론실무학회(行政法理論實務學會) 14 : 399-420, 2005

18 김상일, "서울시 개발이익 환수제도 개선방향" 114 : 1-21, 2012

19 김종보, "새로운 재건축·재개발 이야기" 2004

20 이대근, "부담금의 헌법적 정당화 요건" 20 : 2009

21 손상식, "부담금의 정당성 심사에 관한 헌법재판소 결정례의 체계적 검토" 한국헌법학회 19 (19): 547-580, 2013

22 윤성현, "부담금의 위헌심사기준에 관한 헌법이론적 재검토" 한국비교공법학회 13 (13): 249-280, 2012

23 국회사무처 법제실, "법제실무" 2011

24 황해봉, "도시재개발과 개발이익환수제도" 법학연구원 (31) : 653-684, 2009

25 임윤수, "공동주택 재건축에 있어서 개발이익환수의 범위 - 주택재건축사업의 공공성과 개발이익의 법리를 중심으로 -" 한국부동산연구원 19 (19): 133-150, 2009

26 이삼수, "개발이익환수제도의 유형과 운용사례 연구" 7 (7): 5-20, 2016

27 박상우, "개발이익환수제도가 지역재개발(재건축)에 미치는 영향" 27-38, 2006

28 박준, "개발이익환수 체계화와 도시계획제도 유연화를 위한 초석" 430 : 106-107, 2017

29 유기현, "개발이익환수 수단으로서 공공기여의 효과에 관한 연구 - 특별계획구역을 중심으로 -" 대한건축학회 27 (27): 91-98, 2011

30 안균오, "개발이익 환수규모 추정과 개발부담금제도 개성방안 연구" 48-76, 2009

31 이삼수, "개발부담금 개발비용의 특성 분석을 통한 표준비용 확대 적용방안 연구" 한국지역개발학회 26 (26): 107-124, 2014

32 기획재정부, "2014년 부담금 운용종합보고서" 2015