부동산 과세형평성에 관한 연구: 6대광역시의 상업용 건축물 실거래가를 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Are people with high-value properties paying enough taxes compared to people with low-priced properties? However, most people think that people with outdated commercial buildings pay more in taxes.
Among the subject of property tax, for housing, the published price reflecting the market price is used by integrating the building and annexed land. On the other hand, commercial real estate does not properly reflect the market price as it is, following a dual taxation system based on the cost method by separating buildings and annexed land. The calculation of the property tax base of a commercial building is calculated by multiplying the official land price of an individual building by the area, and for a building, the building construction price is calculated based on the structurure index, usage index, and location index of the building, the residual price ratio by elapsed years, and special additions and subtractions, etc. It is far from the market price. Therefore, even within the same area, inequity has been continuously raised in between the central area and the surrounding areas. In this background, I would like to investigate the fairness of taxation of commercial real estate.
In this study, the vertical equity of commercial real estate was analyzed by selecting one district with the largest population for each of the six metropolitan cities, excluding Seoul, in Korea. The subjects of this study were commercial buildings used for commercial and business purposes, not for residential use. Until now, most of the data of other studies had not been able to obtain actual taxation data, so the standard market price was estimated by the legisters of buildings, etc. However, the data of this study was 38,672 local tax data that were sold and subjected for property tax during two years, 2019 and 2020, through information disclosure requests (25 items including acquisition price) to the relevant office of districts.
In the empirical part of this study, the realization rate of the standard market price was selected as a variable to explain the equity of the standard market price. The realization rate of the standard market price means the value obtained by dividing the land value (approved land price × area) and the value of the building (standard market price) by the acquisition tax declared value.
Then, I analyzed the factors, which effect to the realization rate, among structure index, usage index, building floor, location index, and declared value per land area.
As a result, it was concluded that, first, as the declared value per land area increased, the realization rate of the standard market price decreased. Statistically significant results were obtained in the 6 major metropolitan cities in both of collective and non-collective buildings. In other words, the owners of high-priced commercial buildings in the central area pay less property tax than those in surrounding areas, which means that it is not fair. Second, it was found that the higher the structure index, the higher the realization rate, but the effect of the usage index was unclear. Lastly, compared to the first floor, a positive (+) relationship to the realization rate was found in both of ‘the second or higher floors’ and ‘basement floors’ compared to the first floor.
The policy alternatives that were suggested through this study are as follows. First, a price disclosure system should be introduced in commercial real estate just like housing. Second, it is necessary to adjust the location index in the short term. Third, it is necessary to adjust the rate of addition and subtraction among special cases in the short term.

국문 초록 (Abstract)

고가의 부동산을 보유한 사람은 저가의 부동산을 보유한 사람과 비교할 때 충분히 많은 세금을 납부하고 있을까? 그러나 대다수사람들은 변두리 낙후된 상가를 가진 사람이 더 많은 세금을 부담한다고 생각한다.
재산세 과세대상 중 주택은 건축물과 부속토지를 통합하여 시가가 반영된 공시가격을 사용하고 있다. 반면, 상업용 부동산은 건축물과 부속토지를 분리하여 원가법을 바탕으로 하는 이원화된 과세체계로 시가를 제대로 반영하지 못하고 있다. 상가의 재산세 과세표준 산정은 건축물 부속토지는 개별공시지가에 면적을 곱하여 산정되고, 건축물은 건물신축가격에 건물의 구조·용도·위치지수 및 경과연수별 잔가율과 가감산 특례 등으로 산정하여 토지와 건물의 시가표준액을 합산하므로 시장가격과 거리가 멀다. 따라서 동일지역 내에서도 중심지역과 주변지역에서 불형평성이 지속적으로 제기되고 있어 상업용 부동산 과세형평성에 대하여 알아보고자 한다.
본 연구는 우리나라의 서울을 제외한 도심지역인 6대 광역시 중 인구수가 가장 많은 1개구를 선정하여 상업용 부동산 수직적 형평성을 분석하였다. 연구의 대상은 광역시의 주거용이 아닌 상업용과 업무용으로 사용되는 상가 건물이었다. 지금까지 대부분 연구자료는 과세자료를 구할 수 없어 건축물 관리대장 등을 활용하여 임의로 시가표준액을 산출하거나 추정치를 사용하여 현시가와 괴리가 있었다. 그러나 본 자료는 해당구청에 정보공개청구(취득가액 등 25개 항목)를 통하여 2019년부터 2020년까지 2년간 매매되어 재산세가 과세된 지방세 전산자료 38,672건을 수집하고 분석하였다.
실증조사에서는 시가표준액의 형평성을 설명하는 변수로 시가표준액 현실화율을 선정하였다. 시가표준액 현실화율은 토지가액(공시지가×면적)과 건물의 가액(시가표준액)을 취득세 신고가액으로 나눈 값을 의미한다. 그리하여 시가표준액 현실화율을 종속변수로 하고, 구조지수, 용도지수, 건물층, 위치지수, 토지면적당 신고가액을 독립변수로 하여 영향을 미치는지를 분석하였다.
그 결과, 첫째 토지면적당 신고가액이 증가할수록 시가표준액 현실화율을 감소한다는 결론을 얻었다. 우리나라 6대 광역시 집합·일반건물과 모든 지역에서 통계적으로 유의한 결과를 얻었다. 다시 말해 중심지역 고가의 상가가 주변 지역인 공시지가가 낮은 지역의 상가보다 재산세를 덜 부담한다는 뜻으로 공평하지 못함을 의미한다. 둘째, 구조지수가 높을수록 시가표준액 현실화율이 높아지는 것으로 드러났으나, 용도지수의 효과는 불분명하였다. 마지막으로 건물층은 1층에 비하여, 2층 이상 · 지하층에서 과표 현실화율이 높은 정(＋)의 관계가 나타났다.
본 연구를 통하여 제시하고자 하는 정책적 대안은 다음과 같다. 첫째, 상업용 부동산에도 주택과 같이 가격공시제도를 도입해야 한다. 둘째, 단기적으로 위치지수 세분화가 필요하다. 셋째, 단기적으로 가감산 특례 중 가·감산율 조정이 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 4
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 5
• 1. 연구의 범위 5
• 2. 연구의 방법 8
• 3. 연구의 구성 10
• 제 2 장 이론적 고찰 11
• 제 1 절 부동산 보유세의 본질 11
• 1. 부동산 보유세 연혁과 특성 11
• 1) 부동산 보유세 연혁 11
• 2) 재산과세의 특성 13
• 2. 재산권의 헌법적 보장 14
• 1) 평등권 보장 15
• 2) 재산권 보장 16
• (1) 재산권 보장의 의미 16
• (2) 원본침해금지 16
• (3) 신뢰보호 원칙 17
• 3. 공정과세 원칙 18
• 1) 응능과세의 원칙 19
• 2) 응익과세의 원칙 21
• 3) 합리적 과세 23
• 제 2 절 과세 형평성과 과세평가 24
• 1. 과세형평성과 공평성 24
• 1) 형평성 25
• 2) 공평성 26
• 2. 부동산 과세평가 및 평가방법 27
• 1) 부동산 과세평가의 의의 27
• 2) 부동산 과세평가의 방법 31
• 3. 상업용 부동산의 시가표준액 산정 36
• 1) 건물신축가격기준액 38
• 2) 구조지수 39
• 3) 용도지수 40
• 4) 위치지수 43
• 5) 가감산 특례 45
• 6) 경과연수별 잔가율 46
• 제 3 절 선행연구의 고찰 47
• 1. 선행연구의 검토 47
• 1) 주택을 대상으로 한 국외연구 48
• 2) 토지를 대상으로 한 국내연구 49
• 3) 주택을 대상으로 한 국내연구 50
• 4) 상가를 대상으로 한 국내연구 52
• 2. 선행연구와 본 연구의 차별성 56
• 제 3 장 연구설계 및 가설 58
• 제 1 절 주요 변수 58
• 1. 과세 형평성 58
• 2. 건물가치 요인 59
• 1) 구조지수 59
• 2) 용도지수 60
• 3) 건물 층 60
• 3. 토지가치 요인 60
• 1) 토지면적당 신고가액 60
• 2) 위치지수 61
• 제 2 절 연구분석 틀 및 가설설정 62
• 1. 연구의 분석 틀 62
• 2. 연구 모형 63
• 3. 가설 설정 65
• 제 3 절 자료의 수집 및 분석방법 65
• 제 4 장 분석 결과 68
• 제 1 절 기술통계 분석 68
• 1. 집합건물 68
• 2. 일반건물 75
• 제 2 절 상관 분석 84
• 1. 집합건물 84
• 2. 일반건물 84
• 제 3 절 가설의 검증: 다중 회귀분석 85
• 1. 집합건물 85
• 2. 일반건물 87
• 제 4 절 분석결과 요약 90
• 1. 가설 검증의 결과 90
• 1) 집합건물 90
• 2) 일반건물 91
• 2. 분석 결과의 함의 92
• 제 5 절 정책적 함의 제시 93
• 1. 지수 및 가·감산 특례조정 93
• 1) 위치지수 조정 93
• 2) 가·감산 특례의 조정 94
• 2. 조정 결과 94
• 1) 집합건물 94
• 2) 일반건물 96
• 제 5 장 결 론 99
• 제 1 절 연구의 요약 99
• 1) 토지면적당 신고가액에 따른 과세형평성 101
• 2) 구조지수 · 용도지수와 현실화율 102
• 3) 건물층별 과세부담 차이 102
• 제 2 절 연구의 정책적 제언 103
• 제 3 절 연구의 한계 및 향후 과제 107
• 참고문헌 109
• 국문초록 115